江门商业地产竞争越来越激烈。

江门万达广场即将拔地而起。

　　有专家认为新商业模式能否突围要看开发商软实力

　　文/记者黄国金

　　图/记者陈卓达

　　近日，江门的商业地产话题不断。一是江门义乌小商品城人气不足，其经营模式能否适应江门遭质疑。二是奥园·外滩公布项目产品规划，其全新的休闲旅游商业形态备受关注。三是江门万达广场奠基，其中高档的城市综合体定位，让业界对其更为期待。

　　商业地产租金水平的不断攀升，为商业地产赢得了更为广阔的发展空间，其盈利空间也引来众多开发商争抢“蛋糕”。有专家指出，江门商业地产发展水平不高，外来房企纷纷进入打造大型城市综合体和个性化商业中心，给原有的商业中心造成了巨大的生存压力。目前双方各有优势，而在未来，包括业态布局、商业氛围的营造等软实力，将决定双方争夺的胜败。而近期备受关注的上述三大新商业项目能为江门商业带来什么样的变化，业界也猜想不断。

　　商业地产供不应求

　　“去年至今，市中心部分商铺的租价普遍上涨30%，甚至更高。”江门市东鹏房地产中介公司何梅珠经理告诉记者，江门商业地产的租价持续攀升，目前，育德街一间50平方米不到的临街商铺，现在已经涨至了3500元/月，而去年租金还只要2800元/月。写字楼租价也普遍有10%~20%的提升，目前租价普遍涨至20~30元/平方米/月。

　　何梅珠表示，商业地产租价的提升速度远比不上售价，去年至今，市中心二手商铺、写字楼等商业地产的售价普遍上涨高达50%。特别在北新区，新楼盘周边的新铺，虽然尚未有足够的人气，但售价已经高达2万元/平方米，而育德街等一些已经逐渐成熟的街区，二手临街旺铺的售价普遍都要3万~4万元/平方米，内街的商铺的售价也要2万~3万元/平方米，而位置最差的边角位商铺的售价也1万~2万元/平方米。“江门二手商业地产的租售价格都大幅度上涨，优质地段的商铺，无论租售都经常供不应求。”

　　新旧项目争夺城市商业资源

　　“江门商业发展的速度与其城市发展速度并不匹配，商业形态比较落后。”江门市房地产分析师王先生认为，目前是江门市商业发展的第三阶段。

　　2003年开始，江门房地产市场进入高速发展期，而随着益华百货等大型商超广场的出现，江门商业开始从自发形成的露天步行街形式，逐渐过渡至中大型的商超、百货饮食等混合的商业中心形态。但江门商业的发展水平并没有得到质的飞跃，新型商业中心因其规划、定位、经营模式等并没有与此前的步行街拉开太大的竞争优势，造成长时间未能突围而出。“除了初步具备现代商业形态的益华广场，其他商业中心并没有突出的市场优势。”王先生说。

　　“从商业定位来说，新建商业项目将直接与原有商业中心打擂台。”王先生指出，江门义乌小商品城、江门万达广场和江门奥园·外滩等商业地产项目，其市场定位互不相同，但却剑指江门目前的商业形态。义乌“威胁”的是步行街等经营小商品的临街商铺，万达广场抢占的是中高端商业形态的市场，而奥园·外滩则独具一格，休闲型商业模式为江门前所未有，却能从原有的各种商业形态中分一杯羹。“这些商业项目长远来看将有助于做大江门商业的蛋糕，但在短期内，必然对原有商业格局造成重大冲击，甚至直接抢了目前部分经营不善的商业中心、商业街区的商业份额，让其成为江门商业升级换代的牺牲品。”

　　行业观察

　　软实力成制胜关键

　　江门市北新区某大型商业中心负责人认为，过去江门出现的很多商业中心、购物广场等，由于规划缺乏前瞻性，很快就出现了停车难等硬件问题，发展受到了制约，最终成为江门商业发展中的鸡肋。而混乱的管理，不仅激发了商家与管理者之间的矛盾，更让市民在购物时遭遇各种麻烦，逐渐失去了市民的信任，最终导致经营不善。

　　“商业软实力才是未来商业项目之间竞争的制胜法宝。”江门市房地产分析师王先生认为，原有商业项目拥有市民已经形成的消费习惯作为优势，但这种优势可能很快就会因市民“喜新厌旧”而削弱，甚至丧失。因此，如果与硬件设施更好的新商业项目展开全面同质化竞争，原有商业项目的胜算并不大。“如何创造优于新商业项目的消费环境？如何将具有更大消费能力的客户留住？这些都考验着原有商业项目经营者的软实力。”

　　猜想一：

　　义乌小商品城能否快速积聚人气

　　上个月，开业近4个月的义乌小商品城在江门遭遇“滑铁卢”的消息不胫而走，偌大的小商品城内因缺少顾客而冷冷清清，与其他地区车水马龙的小商品城形成了鲜明的对比。江门义乌小商品城目前面临的人气不足问题，是所有新建商业项目都会面临的问题，但能否解决，就要看运营商的商业理念与运营模式能否最终成功。

　　江门市房地产分析师王先生认为，一个专业批发市场的打造甚至不是一两年就可以成功的，但能否先做小商品零售市场，从江门中低端商业市场中分一杯羹，并快速积聚人气，还得看运营者的水平如何。

　　猜想二：

　　万达广场能否吸引中高端消费群体

　　4月12日，江门万达广场奠基，副市长钟军致辞时表示，江门万达广场可能是未来江门最具竞争力的地产项目，将成为江门最重要的城市地标。

　　据悉，江门万达广场建成后，或将改变江门商业氛围不浓郁，消费群体分散、外流，现代商业购物气息缺乏是江门发展的一个尴尬现实。

　　江门商业发展一直落后于周边地区，并非因为江门人的消费能力不行，而是江门本地商业未能提供一个能满足其消费需求的消费场所。目前，江门中高端消费群体仍有到香港、澳门和广州等周边发达城市消费的习惯，对消费环境、服务等的要求也不断提高，江门商业能否留住这些中高端消费群体在本地消费？未来数年内，能给出答案的，恐怕只有江门万达广场等业界新晋。

　　猜想三：

　　奥园·外滩商业模式能否落地生根

　　“奥园·外滩项目的定位是公园式休闲街区，这种业态模式在国内也只有北京、上海、广州和成都等几个大型城市有。”近期备受关注的商业项目中，奥园·外滩是最为特立独行的一个，其商铺有别于普通商铺，均为独立成幢单位。项目提出以特色餐饮、休闲娱乐、特产、企业公馆、旗舰品牌店五大业态打造江门首个休闲体验平台。

　　很多人对这种公园式休闲街区并不了解，简单地说，就是该项目更像一个旅游休闲的景点，而非一个传统的商业项目。未来，市民来奥园·外滩将看不到大包小包的将生活必需品运上车的场景，取而代之的将是一个个悠闲散步的身影，他们或流连于各大美食餐厅，或坐在咖啡馆喝着饮料聊天，或在旗舰品牌店体验各种时尚精品。

　　“江门是一个休闲的城市，与这种休闲旅游的商业模式气质比较接近。”江门市房地产分析师王先生表示，目前很难评估这种商业模式能否在江门落地生根，但其所提供的小资生活情调，的确能符合不少城市年轻白领的需要。