2012年，对于瑞安房地产有限公司（以下简称“瑞房”，00272.HK）来说，宛如暗夜行路。

　　尽管早先已发布业绩预警，但当2012年年报正式出炉时，瑞房的成绩单还是令外界瞠舌不已：公司去年120亿元的合约销售目标完成不到一半，营业额、营业利润、净利润跌幅均超过四成，而核心净利润更是骤降87%。这与内房股其他房企一派喜气的局面，对比鲜明。

　　同样不容忽视的是，按照不完全统计，仅一年多时间，瑞房已在资本市场“圈钱”超180亿元人民币，名列房企海外融资前茅。如此大规模的融资，亦推高了瑞安房地产的负债率。公司财报显示，在2006年底上市之初，瑞房的净负债率仅为15%，而到去年底这一数据已高达70%。公司目前总计债务346.7亿元，一年内到期债务为104.2亿元。

　　“公司业绩不理想，我不想找什么借口，”面对惨淡的业绩，瑞房主席罗康瑞在道歉视频中许诺，希望通过自身的变革获得重生，并逐步降低负债率。他能想到的最佳方式，就是分而治之，分拆新天地并谋求在港上市。这一举措能否获得市场青睐还有待观察，截至目前，公司仍未宣布分拆上市具体时间表。

　　业绩断崖式下滑

　　用“一片惨淡”来形容瑞房2012年的业绩，并不为过。

　　公司2012年年报数据显示，去年，瑞房实现营业额仅为48亿元，同比下滑43%；获得净利润为20.29亿元，同比下滑41%；若不计投资物业估值收益，其核心利润仅为2.01亿元，同比大幅下滑87%。此外，瑞房去年仅获得57.32亿元的合约销售额，占120亿元全年目标的一半还不到，甚至不敌2011年的销售额。

　　随着2012年的落幕，该公司的第一个三年发展计划也宣告结束。截至去年底，其并未能达到建成100万平方米的发展目标。

　　面向投资者，罗康瑞一脸凝重，“瑞房去年业绩不理想，我必须为此向大家道歉。我不想找任何的借口去解释为什么我们做得不好，但是我们已经总结了教训，一定会改善未来的业绩。” 不过在此前发布的业绩预警报告里，瑞房将公司盈利大幅下降，归结于全年缺乏可售的资源。由于开发节奏缓慢，原本于2012年下半年交付的多个项目，最终延期至2013年才能交付。

　　瑞房业绩窘境，与2010年开始的政策市息息相关。一向热衷高端产品开发的瑞房在调控中吃尽苦头，连续几年的销售颓势至今仍得不到改观。但在薛建雄等业内人士看来，瑞房业绩大幅缩水，更是与其激进拿地、过多操作大体量旧改项目的模式脱不了干系。

　　薛建雄介绍称，瑞房的开发模式一直是“以商养住”，即通过商业来带动写字楼的租赁、酒店经营，以及住宅的开发。通过商业地产来带动整体地产的升值，使瑞房的写字楼、住宅项目得到受益。

　　“罗康瑞的商业地产帝国虽然特色鲜明，但因为其运作模式决定了其资本周转率低的问题很难得到彻底解决。”薛建雄称，动辄上百万平方米的商业地产项目，耗费瑞房过多的资金和精力，也让其在住宅项目的开发和销售上分身乏术。2012年，看着逐渐复苏的市场，瑞房却因为无货可卖而干着急。此外，加上旧改项目固有的拆迁难、体量大等开发特性，房企难走出“长周期、高投入、慢开发”的怪圈。

　　“几年前大跃进式扩张，瑞房现在也需要为这样的决策买单。”上海中原地产研究总监宋会雍对时代周报记者称，自上海新天地旧改项目一战成名后，瑞房随即进入武汉、重庆、大连、佛山等地复制了多个新天地，接连吞下多幅巨无霸地块，土储水平从2006年末的700万平方米一跃升至1310万平方米。虽然旧改项目地价有谈判空间，但其进展十分缓慢，还让瑞房连续多年高额支出动迁费用。

　　今年1月，瑞安房地产行政总裁李进港在媒体见面会上就表示，公司近五六年，仅在上海投入的动迁资金已达120亿元人民币，但完全没有收益，还需支付利息等开支。而在日前的公司年报业绩会上，李进港也坦言，目前瑞安房地产做的八个项目规模都比较大，前期投入比较高，希望能加入中小型项目的开发。

　　“瑞安资金上并不宽松，转型想做中小项目，主要是为了加快资金回笼速度，按照瑞房的开发资金，寻找到合适的机会就可。除此，瑞房已有的各地新天地产品，能否成功运营和销售，依旧不容忽视，这关系到其是否继续对公司的资金链造成压力。”宋会雍称，上海新天地算一个成功案例。

　　宋会雍续称，上海新天地的运作成功有一定特殊性，背靠上海淮海路商圈，是上海的顶级商圈，交通四通发达，商业繁荣，不愁高端销售人流量。再往外复制的时候，很难有相同的区域环境来做支撑，这也将导致不少外地项目成长难度变大。以重庆为例，有重庆当地开发商代表就对时代周报记者透露，瑞房在重庆开发的重庆天地项目，运营两年多至今人气依旧不旺。

　　圈钱180亿推高负债率

　　时至今日，这些投入巨资但回报还甚少的大型地产项目，对瑞房而言，就像是“烫手山芋”，仍需要源源不断投钱进去。“目前瑞安房地产所开发的项目主要都是一些大型的、综合类的项目，开发周期很长，积压了太多资金，对公司的资金周转带来了很大的压力。”李进港坦言。

　　为了应付财务窘境，财技出众的瑞房几乎穷尽所有融资方式。

　　就在发布年报的3月28日当天，瑞安房地产亦迫不及待地抛出了新的融资计划，即按每3股分发1股比例供股，每股供股价1.84港元，较当日收市价3.34港元折让44.9%；将发行不多于22.5亿股供股股份，集资最多41.37亿港元（约合人民币33.1亿元），将用作帮助加快上海太平桥项目及瑞虹新城项目搬迁进度、收购以及偿还现有债务。

　　就在此前一日，瑞安房地产亦通过贷款获得了23亿元的融资额。实际上，瑞房的资本动作远比想象中更加频繁。

　　时代周报记者梳理瑞房去年至今的公告发现，早在去年初，瑞房就已先于其他房企举起海外发债大旗，在去年1、2月先后三次发行优先票据，总规模已达86亿元人民币，年息在8%-9.75%不等。在发债的同时，瑞安房地产亦不忘借贷。公司去年7月份曾为旗下两公司分别向国际银团贷款12亿元及8.5亿元3年期离岸贷款。除此，瑞房在信托领域亦有涉及。6月末，其通过平安信托，为旗下重庆公司发行了17.5亿元信托，用于三幢“5A”写字楼建设。

　　据不完全统计，仅一年多时间，瑞安房地产已在资本市场“圈钱”超180亿元人民币，名列房企海外融资前茅。融资用途除了发展项目外，部分票据所得款项的可能用途时也提到“偿还现有债务”，即通俗的“举新债还旧债”。

　　而据海通证券测算，瑞房今年资本开支预算为110亿元。按照其目前手持86.33亿元现金，76亿元未提取的银行授信和2013年预计达110亿元的销售回笼计算，勉强能支持运营。

　　“因负债率上升但缺乏销售，瑞房去年下半年起信贷状况恶化。”美银美林在4月3日发布报告称，频繁融资促使瑞房利息支出高，蚕食公司利润率。此外瑞房近期供股虽暂时有助缓解资产负债表压力，但不足以缓和短期的再融资风险。

　　据其透露，瑞房供股集资36亿-41亿港元，仅占今年需再融资的离岸人民币债券57亿人民币的一半左右，且2015年有3批主要离岸债券需偿还，总额达102亿元，占其市值的73%，且是去年合约销售额的1.9倍，“因此除却加快资产周转外，瑞房还须作再融资或其他形式的资产出售。”

　　罗康瑞对瑞房的现状很不满意。在道歉视频中，他表示，未来将会积极进行重组和理顺公司旗下业务，“我非常希望看见瑞房重新增长，而不只是守住。”他能想到的最佳方式，就是分而治之，分拆新天地并谋求在港上市。

　　分拆举动被普遍认为一方面可摆脱商业项目对瑞房资金的占用，同时拓宽了融资渠道。瑞房财务总裁尹焰强在业绩会上就提到，今年会采取分拆或配股的方式融资。

　　事实上，早在大半年前，瑞房就已正式宣布这一酝酿多年的分拆计划—成立全资附属公司中国新天地，并向香港联交所提交上市申请。而据时代周报记者了解，中国新天地曾计划融资10亿美元，并聘请摩根大通和另一家公司来安排这项交易，预计会在2012年第三或第四季度完成分拆上市，但截至目前，该计划仍未成型。

　　瑞房方面并未透露明确的上市时间表，其在回复时代周报记者采访时表示，中国新天地资产上市组合尚未定案，具体细节将在香港联交所对其申请分拆上市计划批准后再作公布。

　　新天地项目遭遇信任考验

　　然而，屋漏偏逢连夜雨。就在瑞房准备分拆新天地资产上市的当口，其新天地项目却遭遇前所未有的信任考验。此前，瑞房凭借“上海新天地”的金字招牌，成为港资房企品质保障的符号。

　　日前，瑞房旗下重庆天地三组团雍江悦庭5号楼业主毛女士对时代周报记者爆料称，其所购买的瑞安精装修房源存在客厅墙体开裂，墙面脱落，卧室飘窗上的栏杆被挤压变形，客厅顶上的阴阳角不垂直等质量问题，至今未得以处理。

　　“去年6月份交房后，还没来得及入住，就出现了各种质量问题，怎么配得上所宣传的3000元/平方米的装修标准。”毛女士带领时代周报记者去其房间内看到，的确有墙体脱落等现象。据她介绍，去年至今已有多名业主反映出现不同程度的质量问题，这部分业主从去年8月份开始进行维权，并在天涯社区等多处论坛发表致瑞房的公开信。

　　除此，记者发现，重庆天地二期组团雍江艺庭也有业主发帖抱怨称，对精装修房源质量不满意，“很失望很遗憾。硬伤是精装的房子卫生间厨房未使用集成吊顶，且全部封死并涂上乳胶漆，阳台全部水管粗暴外露，实木地板变成实木复合，至于墙面和地砖等的系列施工质量，更是很差。瑞安房产这样做重庆项目，是自砸招牌。”

　　时代周报记者联系重庆天地方面米姓负责人，她并未正面回答这种现象在楼盘是否普遍存在，仅称“这是与业主在沟通方面出现了问题，目前双方正在商量如何处理”，并表示此类事件并未对公司销售造成负面影响。

　　而据毛女士透露，在时代周报以及重庆当地媒体的参与下，开发商同意先进行整改，再给予一定的补偿，但预计何时能整改好，以及具体的补偿方案等目前还均未提及。

　　事实上，同样的情况在上海也曾出现，上海瑞安创智天地的业主也曾在网上发表《致瑞安集团董事长罗康瑞先生的一封投诉信》，称房源出现卫生间吊顶开裂变形、门套变形、外墙瓷砖脱落以及客厅、卧室的天花板出现严重渗水等情况。

　　有业主质疑，作为以高品质著称的开发商代表，质量问题的出现可能存在公司赶工期或者偷工减料的诱因，瑞房日常通过哪些流程或者举措来把控项目质量，在出现问题后又准备如何处理？瑞房企业传讯和品牌部回复时代周报记者时并未正面回答上述问题，仅强调称，公司始终致力于为客户提供优良及可靠的产品及服务。公司以国标、国家标准及使用者期望建立一套完善的物料及工艺技术要求，并配上标准功能节点大样图，务求使他们的产品水平是行业领先。非常乐意倾听业主的各项意见及建议，进一步改进他们的服务。