受“新国五条”及其细则等住宅市场持续调控影响，多个二三线城市2013年春季房展商业地产项目增多，呈供需两旺态势。RET睿意德高级董事王玉珂指出，“在住宅市场的多重打压之下，二三线城市投资需求渠道紧缺，让这几年集中涌入商业地产的资本进入了赶考期。”

　　商业地产成房展会“新主角”

　　4月中旬起，众多二三线城市迎来了“新国五条”之后首次房展。在青岛、苏州、昆明等地，商业地产扎堆展示成为此轮春季房展的一道别致风景。

　　比如，在青岛春季房展上，多数当地市区商业项目均在房展亮相，即便在部分参展综合项目中也包含可售的公寓和写字楼等产品。

　　苏州春季房展则单独就商业地产领域推出了专门展区。据初步统计，参展的商业地产项目占据整体项目达三四成，其中不仅有已销售楼盘，还有纯新的商业项目楼盘入市展示。　　

　　而在昆明房展会上也不乏纯商业项目的身影，商业物业的体量小则十多万平方米，体量大的则在几十万平方米，甚至上百万平方米。　　

　　就此，王玉珂表示，商业地产成房展会“新主角”的背后无疑是众多房企增加销售型商业供应的事实。　

　　历经最近几年的投资，目前，二三线城市销售型的商业物业大幅增多。先前投资在商业地产的资金已经“开花结果”。刚刚高调宣布在2013年加码商业地产的龙湖地产就是一例。据其年报显示，2012年，其全年的销售额就有超三分之一来自于商业地产领域。　

　　此外，各地房展会展出的商业项目也显示：二三线城市的销售型商用物业正朝着产品丰富化方向发展。以往部分三线城市的主流商业项目投资产品还仅停留于住宅的底商阶段，而目前，随着城市综合体项目的大规模开发，销售型商业的产品形态更为多元。　　

　　比如，在昆明房展上，位于一环边的某项目就集住宅、商业于一体，其写字楼的价格在1.3万元/平方米左右，而商铺的售价大概在4万元/平方米。而与其类似的综合体项目也不在少数，它们在销售住宅的同时，也同时推出或公寓或写字楼的商业物业。　　

　　据RET睿意德郑州公司不完全统计，在郑州高铁商圈3公里半径内，郑州高铁区商业物业存量及未来供应约500余万平米，这其中，就包含大量的可售的写字楼和商业物业。诸多全国品牌或地方龙头开发商在此布局了二十余个项目。其中，郑东新区目前在售写字楼近30个，2013年将入市项目在10个左右。RET睿意德成都公司副总经理张建华也表示，部分成都地铁沿线商用物业也将在春季房展中推出。　　

　　投资商业产品勿与市场需求脱节　　

　　在供应增加的同时，此类的需求也在增多。王玉珂表示，“新国五条”等系列限制投资性购房的政策使得住宅的投资成本和投资门槛上升，回报空间也急剧减小。在这一背景下，原来在住宅房产市场中获益的投资者开始转入销售型商业物业，商铺、写字楼正在成为“香饽饽”。　

　　这在RET睿意德负责销售代理的某商办项目上亦有体现。该项目的销售总监介绍，其拥有商住功能的公寓型产品近来吸引了一些从住宅领域“撤”下来的资本。“一些意向购房者本来是想购买一些核心区域的住宅的，但是，苦于政策限制，也开始对商用物业表示关注。”　

　　“最近几年，二三线城市的投资者对于品牌开发商已有一定认知，认为其开发的产品保值增值的潜力较大，也比较认可其全新的物业规划以及较高的开发标准。”王玉珂补充。　

　　对于瞄向这一市场的投资人，王玉珂建议，“应更多地关注所在城市对于此类产品的真实需求，投资商业产品不要与真实需求脱节。”　　

　　他指出，在某些二线城市，目前，好的写字楼产品其实并不多，因此在众多企业寻找合适物业办公的背景下，这类物业的租金回报也相对可观。因此，投资人应多关注此领域。　

　　相比写字楼投资的较高门槛，商铺投资对于资金的需求则相对较低。就此，王玉珂建议，个人投资者可以重点关注街铺型产品，因为其相对生存能力更强，且不容易受周边的影响。　

　　“街铺型产品是自然而然形成的产品。这一产品相对来说，首先因面积较小投资门槛低，其次还有展示面较好的优点。”王玉珂建议，“在选择投资街铺时，最重要一点是不要仅仅关注其价格水平，而要关注它的租金水平高不高；第二，投资人一定要选择‘傍大款’的街铺，即街铺旁边一定要有大型商业；第三，一定要优先选择临外街的，因为有的商业有规划是外街和内街，内街一定要非常小心地买，因为内街的生存能力很差，散售型的内街尤需注意。”