在去年销售363亿元的基础上，招商地产（专题阅读）今年提出了400亿元的销售目标。然而，这个看似保守的目标，在招商地产总经理贺建亚看来却还是存在压力。

　　4月10日，贺建亚在招商地产2012年度股东大会上表示，400亿目标客观来讲还是存在挑战和压力，因为招商地产追求的是有质量的400亿，要的是利润率、毛利率和每股盈利都有适度的增长，“规模需要，但不是绝对”。

　　贺建亚还谈到，压力较大的另一原因是，经过两年的调整，公司目前的产品结构还是不够均衡，大户型产品占比较高，所以公司现在基本不拿豪宅的土地，尽量偏重中低价位、中小户型的产品，从而均衡产品结构。

　　在此之前，招商地产相关负责人曾在3月份的网上业绩说明会上表示，在今年所推的产品户型方面，大户型占比将超过三分之一，公司会采取与小户型不同的销售策略以保障去化速度。

　　关于规模的增长，招商地产董事长林少斌在股东大会上亦表示，目前公司的销售计划是每年增长100亿，期望到2018年能达到1000亿元的规模。

　　“我们的奋斗目标是每年销售涨100亿，利润也要涨10亿，基本上是增长10%的概念，从毛利到纯利都一样。”林少斌称。

　　另外，在谈到如何面对调控时，贺建亚称，因为现在房地产的销售几乎没有什么淡季和旺季概念，因此开发商能把握的就是对自己的产品开发节奏进行调节，让自己游刃有余。      

　　对此，招商地产的看法是，产品结构和组成需要尽可能地均衡，不要剑走偏锋，不能将资源过多布置在某个区域或某一类产品线，否则风险非常很大。

　　以下为招商地产2012年股东大会现场问答实录整理：

　　现场提问：公司今年对完成400亿销售目标的压力大不大，还是说一定能完成？

　　贺建亚：400亿目标客观来讲还是存在挑战和压力，我们从来不愿弄一个很大的目标忽悠大家，最后承诺的事干不了。但我们也不会很保守，提出一个一定能完成的目标，然后年底狠狠地超出一把博得大家的称赞，我们不是这样的风格。

　　今年公司提出来销售超400亿，我们认为是谨慎略微带点进取的目标。如果我们手上的货值得到很好的销售去化，400亿不在话下。但现在不是年初量价齐升的时候，尤其国家调控政策出台以后，各个地方的落实情况，对客户构成怎样的影响和压力，竞争形成了什么样的积压局面，这相比往年的情况又不一样。      

　　压力比较大，主要还是因为公司现在的产品结构经过这两年调整后还是不够均衡，大户型产品比重还是略高一些，所以我们现在基本不拿豪宅的土地，反而会尽量拿一些偏向中低价位、中小户型的产品，从而均衡产品结构。

　　其实现在国家出台的调控政策，基本上令大户型受到了打击，小户型、中低价位受到保护，所以大家都转型做小户型产品，可是，再加上保障性住房也是小户型为主，二手房大量也是小户型。今天小户型产品畅销并不完全代表明天一样畅销，从这个意义上来说，不能说只要是小户型就拼命地盖，我们还是要按照正常的发展规律来调整结构。

　　此外，对于销售规模而言，我们不是简单地看一个排名，而是要权衡一下。要是说我们今年以跑量为主，别说400亿，500亿都可以实现，但如果500亿实现了，利润率不够也是空赚，转得再快也是空赚。

　　所以，今年我们400亿的销售压力还是比较大的，因为我们要实现的是有质量的400亿，是能够获得较好盈利的400亿。如果没有实现400亿的销售额，也要看看利润率，看看毛利率。保持好的利润率、毛利率和每股盈利，一直以来是我们最看重的一件事情，规模需要，但不是绝对。      

　　今天我想说400亿销售目标我们会尽力完成，对于到来的二季度我们也会更有信心。而从目前的情况来看，我们有坚决完成任务的坚定信心，我们是卯足了劲的，到年底大家就可以看到我们的成绩。

　　现场提问：之前林总曾提出招商地产的“百亿千亿”计划，请问公司什么时候能实现千亿销售规模？      

　　林少斌：现在房企的收入排名，都是按照销售收入。去年我们排名第12名，销售额是364亿，而去年我们结转的收入是230多亿，两者相差100亿左右。目前我们的销售计划是每年增长100亿，到2018年达到1000亿元的规模。当然，现在增长100亿和到2017年增长100亿还不不同的，因为我们现在的基数小，到900亿的时候，增长100亿只是增加了不到10%。所以，我们的奋斗目标是每年销售涨100亿，利润也要涨10亿，基本上是增长10%的概念，从毛利到纯利都一样。

　　现场提问：目前深圳前海发展又成为了焦点，请问在前海的整体规划中，招商地产（专题阅读）有没有初步的定位和计划？

　　林少斌：目前前海的规划还没有最后定论。招商局集团确实在前海拥有不少土地，这些土地的开发一方面是和规划有关，另一方面也和整个招商局集团的产业发展有关系。据我所知，前海的保税区会继续保留，相应的一些码头和堆场也会保留，但保留多长时间，做到什么时候现在也说不清楚。

　　对招商地产来说，我们相信只有待整个规划落地之后，才可以进行商业开发，招商地产那个时候会有很大的机会。商业开发我们也分两种情况，一种是住宅，二是商业。住宅方面，招商局集团有承诺优先让我们做，但是具体的数字和项目现在还没有办法说清楚。前海这一块政府推得很快，也很积极，我们也希望越快越好，定下来之后可以着手策划一些具体的项目。      

　　现场提问：万科之前已经公布了B转H股的方案，请问招商地产在这方面有哪些准备，或者有哪些计划？

　　黄培坤（财务总监）：其实B转H股这个事情我们也很关心，这个事情本身是证监会为了解决原来B股遗留问题的工作。B转H股确实有几个好处，大家普遍认为，第一，B股和H股折价比较多，转成H股之后股价方面会有提升，对整个公司的市值会增加，这是最直接的好处。第二个，因为B股流动性不强，适当调节之后可以改变它的流动性。第三个，很多B股公司已经没有再融资的功能，上市那么多年没有融资的适当形式。

　　对照招商地产，自从中集和万科公布B转H股之后，估值的变化已经实现了，所有B股公司估值基本上都被一起替代了；第二个，流动性的问题涉及到规模的问题，我们整个B股规模相比A股小很多，同时我们的大股东又拿了比较多的B股，故市场流动性很小，就算最终转换成了H股，它的流动性依然很小，所以这个问题也不太容易解决。      

　　至于再融资的问题，现在H股和A股、B股是同样的一个政策，不会有新的融资渠道。但是B转H股之后有一个好处，海外投资者的认知度会更高，毕竟H股交易的效率、成品是比较好的，而且也不排除未来B转H股之后对工作带来的益处也是有价值的，目前公司也在持续研究中。但如果大家用心研究我们B股的规模和流通量，就会发现这不是太容易的事情，因为会涉及非常多的技术环节问题。

　　现场提问：2012年年报中显示公司的综合成本是6%，这还是很低的，请问在借贷中，外币借款占比有多大，整体借贷构成是怎样的？

　　黄培坤：我们的外币借款截至2012年底是10亿美元，公司总负债是240亿元，因此外币借款比重大概占三分之一，另外人民币债务大概占三分之二，大概是160到170亿，里面有一半是银行贷款，一半是信托贷款，或者是保险公司的借款。公司总的债务结构是银行借款占三分之一，外币占三分之一，当然外汇主要是银行的钱，还有三分之一是信托、保险公司提供的资金。      

　　现场提问：请问公司管理层对未来楼价和地价的走势有什么看法？目前各地国五条细则也陆续出台，请问这些调控政策对公司有怎样的影响，将采取什么措施应对？

　　贺建亚：我今天说的观点完全不代表招商地产的观点，但我想简单就地价的走势讲一下自己的看法。房价问题的根源是地价的核心内容之一，最近大家都看到一篇文章，理性的分析房价构成的因素到底是什么占的比较高。大家可以看到土地成本和税务成本，包括费用成本在房价里面占比最重，有的说60%，有的说70%。      

　　其实，大家通过对上市公司的年报分析可以看到，地产公司的营业收入、营业利润都有很清楚的数据，其中税务支出，买地费用是多少也很容易算出来。所以，在房地产的价格构成中，税务和土地的成本占比是相当大的。这两块是谁拿去了呢？是中央政府和地方政府。因此在这个问题上发展商也是在商言商，它需要土地，在这种情况下，它的利润空间和很多行业是差不多的，已经没有非常大的差距了。

　　现在整个房地产行业的平均利润率，无论是销售毛利率还是成本利润率已经不是很暴利了，并且越来越趋于平庸。在这种情况下，房价的构成很大程度上和土地价格相关，地价和税收又与国家的税务体制改革和土地的供应制度密切相关。所以，房价和地价会高还是会低，这个我确实判断不了，这要看未来一段时间我们国家中央和地方的赋税改革上有没有什么重要的变化，也要看全国土地供应有没有明显的变化。如果这两方面没有什么明显的变化，我觉得经过一段时间调整以后，向上的力量还是会成为主导。      

　　就从今年国家政策的出台情况来看，更多的还是为了解决房价快速上涨的问题，成交量的下降是中央和地方政府都不愿看到的，因此我觉得二季度整个成交量变化和今年的走势还会比较理想。

　　至于招商地产应对调控的策略，因为现在房地产的销售没有什么简单的淡季和旺季概念，想要非常准的踏准市场节拍也是非常困难的事情。开发商能把握的就是对自己的产品开发节奏进行调节，让自己游刃有余。另一方面，产品结构和组成也需要尽可能的均衡一些，不要剑走偏锋，把自己的资源过多布置在某个区域或某一类产品线，这个风险也是很大的。

　　在这样的总体安排下，我们会权衡销售额和利润的合理均衡，以及销售回笼和购买土地之间的平衡。招商地产坚持规模、质量、效益均衡发展的理念也是招商局集团一直要求我们这样做的，我们在今年这样的形势下更多的不是看房价涨还是地价涨，而是做合理的安排，在保持具备抗风险能力的情况下实现稳步增长。

　　现场提问：目前关于房产税的讨论也还在持续，请问管理层对房产税的问题怎么看？

　　黄培坤：其实房产税很多国家都在用，我觉得我们国家这么大，把这个作为调控的方法也可以，这不完全只是为了调控房价。另外，每个城市有不同的案例，只要不断去试，一定会试出很多问题，并且试的方法比较简单，税率也不高，我觉得有机会每个城市都会有房产税试点的概率。至于效果，普遍来说很少有商品是因为加税而导致价值下降的，目前看来很少会发生这种状况，所以房产税能否起到降房价的效果，目前看来也不是很清楚。

　　另外，从国外使用房产税的情况来看，澳大利亚、新加坡、加拿大他们都有房产税，并且普遍的税率是一年1%。那么1%的利率有多重呢，其实这个利率我们老百姓不太愿意想这个事情，因为买房的时候如果利率上浮10%就会远远比房产税要高，利率很厉害。

　　还有一个普遍的经济规律，一旦成本成为整个社会的平均成本，大家就会慢慢忽略了。所以，房产税的影响到底有多大，我也说不清楚，但我们会继续研究。