关于2012年行业回顾：“三无”

　　外部环境无明显改善：

　　在城市商业网点规划方面，政府规划的不合理、不科学问题依然突出，这已是推动行业盲目投资的重要原因之一。

　　在推动金融创新方面，虽然政策已经允许保险资金投资不动产，但是，囿于房地产宏观调控这一大气候，事实上，市场期待中的险资并没有大规模入市。房地产信托基金等其他金融创新产品更无从谈起。

　　商业模式无根本创新：

　　“城市综合体”几乎已经成为中国商业地产的代名词。整个项目中产品构成通常是“住宅+商业”，其中商业部分产品构成通常是“购物中心+商铺”，运作模式通常是“销售+持有”，以万达产品为主要模板。

　　行业格局无重大调整：

　　在行业梯队排名方面，一线依然是万达、恒隆、凯德、华润、中粮、SOHO主导，二线依然是宝龙、深国投商用、鹏欣、绿地等主导。市场没有出现“黑马”。虽然苏宁、红星开发大幅提速，但是，尚未形成供应量。除了万达依然一路狂奔之外，其他都延续了稳健的发展步伐。

　　在内外资格局方面，依然是内资主导市场格局。外资除深耕中国市场的凯德之外表现平平。

　　关于2013年行业面临“三化”挑战

　　泡沫化趋势加剧

　　由于今年住宅持续调控，一些住宅开发企业仍然会被动、盲动转型到商业地产，开发投资依然高位运行。而与此同时，消费市场增速放缓，商家开店意愿明显下降，尤其是对于三线市场更趋保守，可能导致空置上升，或者招商压力加大。

　　同质化趋势加剧

　　时下，一说商业地产就是综合体，一说综合体就是购物中心，一说购物中心就是ZARA、H&M。模式高度雷同，定位高度雷同，品牌高度雷同。

　　边缘化趋势加剧

　　除了餐饮、影院、电玩等体验式业态之外，电子商务对于传统商品性消费的冲击变得更加明显，而体验类业态比重过高也会有同质化竞争的问题，而且这类业态的租金贡献总体并不理想。

　　（上述内容系中国商业地产联盟秘书长王永平在中国商业地产行业发展论坛2013年会期间发布观点）