调控下压力、动力、实力及购房竞争力
2013年4月2日下午 搜狐焦点、鸿坤集团联合举力《调控下的压力、动力和实力》论坛
随着北京楼市国五条调控细则应声落地，要求坚决抑制投机、投资性购房，严格执行商品住房限购措施。规定自3月31日起禁止京籍单身人士购买二套房；严格按个人转让住房所得的20%征收个人所得税，出售五年以上唯一住房免征个税；进一步提高二套房贷首付款比例。专家、学者、开发商众说纷纭，普遍认为条例粗中有细、紧中更严。那购房者将如何面对市场，如何买房呢。为此，搜狐焦点网与鸿坤集团联合举办了《调控下的压力、动力和实力》论坛，在本次活动中，搜狐焦点特别将购房者竞争力的问题提出给专家，让专家为购房者答疑解惑。
以下为全程实录：
【主持人】：大家都知道前不久国五条落地，针对北京的是北京细则的19条，这个论坛就是在北京细则大背景下，大家一起探讨：调控下的压力动力和实力。其实我们讲这个动力和实力呢，不仅是对开发商，也针对购房者，今天我们就请来了：北京大学人居环境中心专家委员会副主任杜猛、北京城市规划学会秘书长高毅存、鸿坤集团副总王玉然、北京大学人居环境中心 研究员 刘艳、搜狐焦点北京房产总编辑王佳；大家坐在一起聊一聊目前的购房市场及购房竞争力。
那首先就请杜教授来谈一谈您对北京细则有什么想法和看法？
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| 北京大学人居环境中心专家委员会副主任杜猛 |
第三点，部分城市提出让房价下降，这是一个很有信心的地方，他要是没有信心的话他很难提出一个让房价敢下降，几乎找不到房价下降的因素。而我们地方首长敢说让房价下降，咱们得给他掌声，特别是敢说让房价下降的城市，真的假的咱得给他点掌声他很有勇气。几乎上不现实，虽然全国的楼市房价在发生着一种变化，就是多元化，也就是说在分解，而我们国人看到的是举国上下的地价涨，举国的房价就应该都涨，习惯于看涨，看不着跌，实际上在全国的70多个的城市中仍然有12个城市房价是阶段性，从去年3月份到现在是跌的这一年是跌的，比如说温州它就跌了从咱们的统计数字上的表现它跌了百分之十点零八。这是一个非常保守的这么一个统计。我所掌握的情况和到温州去了解的情况，几乎所有的别墅都拦腰砍断。比如说过去12万的现在能变成6万的就算不错，基本上是这样的状态。比如说鄂尔多斯，另外一个城市他整体上也是跌了30%以上。这是最保守的估计。那么还有三亚它整体的数字也是在跌，那么北京周边地区的6个县，以廊坊为主的香河，全部跌幅超过在25%以上，全国也就有那么十几个城市，70个城市中的统计数据中有十几个城市不再跌。可是在我们这举国上下一片看好的声音之下大家对跌不在乎。对涨感到是一定的。所以说呢，敢于说我们这个城市要跌的我认为挺好。另外还有一点现象，第四点，我们在全国已经出台的确实有一种非常温柔的调控细则。换人言之就是非常宽松的，几乎是照着国务院国五条搬过去的。没有什么细则可言。他基本上不是在应付中央，不是的，是因为他当地的楼市的发展没有信心。因为它的产业结构没有调整，它不可能砸出一个苹果公司，或者是微软公司来，他也不可能出一群，或者出一个、两个，像乔布斯这样的人物。他只有是执行原有的生产结构和产业结构。而原有的产业结构缺民工荒，在珠三角、长三角缺民工什么概念？就是产业结构落后的标志。上海长三角，以上海为代表的，特别是以昆山为代表的，以为广东的东莞为代表的，这些产业基础通过二十多年的努力，他们落后了。跟西部、中部地区发展落后了，产业结构没法升级，它还是依赖于高能耗，人口红利来支撑它的产业结构。这一点他没有变化，没有变化了就导致另外一个问题，只有高度的依赖土地财政。他没办法进行产业升级的同时，那么就依赖于土地财政卖地，地方政府大量的平均保持在70%以上的土地财政，靠土地收入，这个基础没有改变。如果没有改变，土地我们政府又把土地绑住了规划。一绑住规划，捆绑着卖。因为我们政府在某种意义上参与了市场经济，因为它是土地的卖方，他垄断了土地资源。在这种情况下会造成第一我们政府参与了游戏规则的制定者，参与者又成了运动者，又是裁判员，这个身份很尴尬，就会造成土地绑到一起，跟规划绑到一起。造成另外一个现象，全世界独一无二的，我们的中国的地价在我们今天的游戏规则，这个土地一级市场中只涨不跌，全中国只要是通过政府卖了地，你找不到一块土地是跌的。最根本的核心原因，我们的政府参与了市场，这是根本原因。
表面的原因是政府通过规划权，把土地和规划捆绑了，就会造成了按楼面价去卖，这样地价只涨不跌。只要地价只涨不跌，就传导到房价，就只涨不跌。因为地是投资结构，地占60%，虽然说北京只有38%，国土资源部，而开发商所了解的，我拿到开工，开工挣这些钱的土地费用，全部称为土地成本，因为我开不了工，在这个情况下，它的费用应该占60%。只有40%到30%是建安费，也就是它的投资结构说明什么？地价占主导作用，房价是地价的一种反映，这样一来，反映到房价，是这样一个传导。造成我们产业结构因为地方政府相当一批对于本城市的发展没有信心，所以就依赖土地财政，所以在国五条细则中，只能够做到让他尽可能宽松，因为它要是紧，房子卖不出去，卖不了好价格，地也卖不了好价格，土地财政，土地的收入就会降低，所以他没有信心造成了这样一个结果，我就表达在这儿。
【主持人】：杜教授首先给我们深入剖析了一下北京和其他城市的区别所在，高老师您有什么看法？
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| 北京城市规划学会秘书长高毅存 |
【高毅存】：对于国五条出台，包括现在地方细则也都陆续出来了。首先肯定这样一个调控的目的是很明确的，也是正确的。因为出现了一些市场当中不能解决的问题，因为完全靠市场，本来市场它有自己的合理性，为什么要走市场经济呢？社会主义的市场经济，市场本身有合理性，根据市场的需求来调整经济分配。但是现在完全在市场自由运动下不能解决问题，而出现的房价失控，所以要正确干预。国五条，包括前面国八条，包括831等等，都是属于这种政府干预。学过政治学知道，政府干预在什么情况，市场实效了，那么政府才应该干预，在正常情况下，政府是不应该干预市场行为。所以说明了一个问题，频繁的出调控政策，只说明了一个问题，就是我们的市场现在如果说它失控，可能这个词儿用得过度，但是至少在某种程度上，现在没有能够正常反映国民经济的这种需求。
但是看看效果怎么样？老百姓在网上随便看看也知道，越调越高，这个房价没有看到真正下降的趋势。要我看，我觉得虽然在这儿可能说一说，没有什么太大的实际用处。但是作为咱们老百姓或者作为一个城市规划这种工作者，我们也可以发表点见解，供这些决策者们参考。我本人也是在国外上的学，在国外做过城市规划方面的工作，对于国内外有一个借鉴和比较。我个人认为中国的房价问题，要说起来我们这些建筑师、规划师心中永远之痛，为什么这么说呢？我们设计了半天，规划了半天，实际还是为了一个国家能够强盛，为了老百姓都有舒适、安居的住宅和生活环境，能够给他们提供一个。现在看来我们设计这么多房子，规划了多少这城市、新区、小区、住宅区，看了不管是刚需，还是非刚需，还是得到。不管怎么限，总是说要伤及无辜的问题。不管怎么说这种靠发粮票这种政策，这个是那个时代的政策，在现在一个高度发达的信息社会，还采取这种靠限制的这种手段来解决一个国民经济发展中的重大问题，显然是不恰当的。
【主持人】：我听出来了，高老师的意见和杜老师稍微有一点不一样，杜老师刚才是为这个细则来叫好，高老师觉得在市场经济下总是调控也是违背市场经济规律的。
【高毅存】：不能完全这样讲，我感觉咱们提一点非主流的声音，可能让他们有一个对比思考，不要大家都一窝蜂全是去鼓掌。我觉得咱们现在政策制定者走入一个误区，这完全是个人的看法。为什么这么说呢？你看制定这些政策，采取这种限制投机性的购房，这个政策可是走的不是一步，要走好几步，一直到今天。单身的人只能买一套等等，你在国外没有顾客歧视，性别歧视，什么婚姻不婚姻的歧视，这都是违法宪法的。我在宪法面前是人人平等的，我为什么要受到歧视，在购房房子问题上，这没有道理，管我结婚不结婚，我有十套房子，那是我公民的权利。当然话又说回来，如果一个人投机，买十套，买一百套，好些人买不到房子。怎么解决这个问题？根本上中国房价问题是体制问题，这个要说回来怎么解决？我个人其实在其他场合也说过，中国房价问题是体制造成的，体制造成的怎么个体制造成的？就是土地的问题，中国的核心问题，房价问题是土地问题。刚才杜老师也说了土地问题是造成目前房价的现状，只升不降的一个现状。而且以后还是这样，如果不改变还是这样。你就分析，你看看这些年房子水泥涨了多少，涨的那个百分比都是非常有限的，百分之几，钢铁涨了多少，人工涨了多少。只有什么涨得最快，建安费，你想一个房子基本建安费，大概也就占到20%30%，20左右，30都是高的，30主要加上一些契税，真正的钢筋水泥，盖这个楼实际材料没占多少钱。大块是在那个地，拿地已经三四万了，特别像北京一线城市拿地已经三四万，甚至还贵，你想房价不就五六万，怎么弄？开发商肯定不在地价以下卖楼，开发商不就都赔了吗？不可能指望开发商换思维。开发商作为商人就是要赚钱，必须得赚。否则都垮了，唯一可调控的就是我们土地，因为中国是完全靠地方政府卖地来支撑地产市场，不解决这个土地，因为土地公有和土地国有是两个概念，现在我们是土地国有，这个土地在国家手里。但是呢，实际这个土地是从哪来的？当时是打土豪，分田地从私人手里拿来的。世界上各国，大概除了少数几个国家是土地这种国有的，其他大部分国家的土地都是可以在市场上，都是属于私有的。除了这种森林、湖泊这种水系，这些属于国家资产，不会卖给私人。但是其他那些，你买一块房子，一小块地就是你的。反倒世界各国你看看有哪个国家，很多国家包括小国家，我们到越南那么小的国家，那么穷，人家基本上解决了住宅的问题。人都可以有一小块地，可以自己盖，那个盖楼的钱是很有限的。越南那些穷人都可以有一栋小楼，一层做点小商业，小本经济，二层三层，一层自己住，另外一层他出租，小康。中国就是我个人看法，不解决土地制度，房价是很难能够真正得到控制的。所以政府在这个问题上，恐怕得要下大力气，在整个土地制度，从根本上来考虑，从目前这个误区里跳出来，否则的话只能是越跳越高，我看不到房价的下降的可能性。虽然有个别地可能随着出台一些，会局部的短暂的有一点小的微弹，但是总的基调肯定会上来。
【主持人】：不知道刘老师对这一方面有研究吗？
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| 北京大学人居环境中心 研究员 刘艳 |
【刘艳】：我谈两点看法，首先我必须对镜头说一下，非常感谢搜狐焦点搭建这样的平台，在鸿坤品牌中心有这样一个机会来跟大家分享我对近期调控政策的一些看法。另外我也分享一下我作为80后的购房心态。说实话今天的题目我不知道是哪位搜狐焦点的大才子提出的，也许是才女，特别好，调控下的压力、动力和实力。这三个力高度概括了这一次调控的背后的心态和本质，为什么呢？任何一种调控，中国的房地产调控已经经历了十年，可以说十年磨一剑，经历了春夏秋冬。可以说中国的房地产行业和它的市场是伴随着这样的调控来进行起伏的。从08、09年以后出台史上号称最牛的调控的时候，大家那个时候说是最牛，现在才是最牛。这会儿牛是真的牛，因为刚才杜老师所讲的，实现了一个非常重大的进步。第一是体现了决心，第二体现了信心。过去说我们有力度，调控政策有力度，体现了中央政府决心。那么现在不仅有了力度，还有了非常精准的、科学性。什么意思呢？它开始细分市场，开始差异化去制定政策了，这个是一个非常大的公共政策的科学性，可以说是社会政策制定的一种进步。这对于开发商来讲，特别是以像鸿坤这样优秀的开发商来讲，这是一个非常好的事情。
第一在这种严控的调控政策下，开发商肯定有压力的，购房人最开始出现一种观望，特别是持币观望，或者本来有资格购买，现在没有资格了不能买自己心爱的房子。但是同样还有动力，我们会发现整个政策主要针对保护刚需，第二个打击投机，但是并没有非常明确的说不允许用住房来进行投资，或者作为一种公民增加资产的工具。我大概之前问了一下像鸿坤它的房价也达到了八万，对于80后来讲，这是有很大的压力。我相信对于一般小有成就的人也是有一定的压力，但是我必须客观的说一下，以这种高品质的房屋，它不应该成为打击对象，而且这种政策对于他来讲的话，也不会有什么打击对象。因为如果说你有足够的财富，同时你希望拥有一套非常高品质的房屋的话，在这样政策调控之下，可能选择一次性购买，好不容易有资格购买，一定购买一个自己心满意足的房子。像高端的楼盘往往是首选，可能不会选择中端跟低端，跟买车是一个道理。相信对优秀开发商是一种很好的利好消息。
作为国五条实际上在来之前，从3月1号国家性的国五条刚刚出台。紧接着又做了一期节目也是在咱们搜狐焦点，关于国五条国家的国五条指导性细则的出台。紧接着到今天北京市作为地区性的细则又出台，我们可以看到从一开始的指导性，可以说中央在制定政策过程当中也是一种试探性的，跟过去不一样。过去是一刀切。几乎是所有的全国地区政策没有相关的细则，像今天这样去吻合中央的精神。第一通过这一次的宏观调控的细则，我们可以看到一个是中央政府的决心，再一个地方政府的信心。比如说像特别是搞的单身人士只能购买一次住房。我觉得可以说两头堵。一个是管结婚的人，另外一个现在又要限制离婚的人。虽然非常矛盾，但是对于任何一个公共政策来讲，在制定过程当中不可能吻合所有人的利益诉求，需要吻合绝大多数的合法利益诉求，特别是刚需的诉求，再加上现在保障性住房这种加大性的建设。即使像咱们今天所在的鸿坤这样的高端品牌项目当中，也存在 ()，也在这个领域做出了很大的贡献。所以我们应该有非常好的心态去面对后面的宏观调控政策，不管是带有一种好奇心，以后还会出台什么样的宏观调控政策，还是说我们坚决的支持中央政府，然后响应地方的调控细则的一些调控精神。
但是有一点是必须要坚定不移的。对于80后来讲，对于我们在这个城市奋斗的这些年轻人来讲，我要坚定一个信心，无论房价涨得多高，第一期望自己的收入，这是第一要务。第二个学会像刚才王总所讲的理性购房，理性的面对所有的宏观调控对自己的影响，这才是调控给我们带来更大的一种动力。最终才能形成我们无论是个人，还是开发商，还是政府每个人能力跟实力的一种体现。
【主持人】：谢谢刘老师，谈到80后购房，其实最有发言权应该是我们购房专家王佳王总，怎么看待北京细则的呢？
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| 搜狐焦点北京房产总编辑王佳 |
【王佳】：今天很高兴来到这儿，今天来不是作为主持人来的，作为嘉宾来的。刚才杜总，还是高老师，都谈到了压力的问题，一般都是政府的压力。从地方政府细则出台，有严的、宽松的，包括高老师谈到房价上行压力，拿地价格这一方面。包括刚才刘老师提到买房人的压力，可以看出调控已经走到一个非常矛盾的十字路口，作为一个平时帮大家找房子的人来说，我更想谈的一个购房人买房的动力问题，比如京19条出台了，哪条政策对我们买房人影响比较大，下一步市场上究竟什么样的房子大家才可以买？比如大家应该选择什么样具体的房子？比如两万以下，还是两万到三万，看价格还是看其他的因素。这些是这些购房人需要考虑的问题，包括二手房税费增加比较多了，差额的20%，买二手房收回成本已经占到总成本的18%，这一点来说对我们开发商影响是非常大的。我非常想请这几位专家跟大家分析分析，现在下一步买房人究竟应该怎么样选择我们具体的房子？包括我们刚才也给高老师、杜老师看了我们买房竞争力新国五条，包括京19条出台之后，我们出了大概的类似的专题，根据购房人需求找房子的页面，我们想几位专家讲一下。我想先请王总讲一下。
【主持人】：针对刚才说的购房竞争力的问题您是怎么看的？
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| 鸿坤集团副总王玉然 |
【王玉然】：购房竞争力，帮着大家出主意，什么样的房子。其实要分析买房子，从刚开始如果说对年轻人来说，你刚开始要购房的时候，肯定是要有房住就可以。就是这种刚性需求。这次国五条又提到了，一个是刚需，还有一个改善性的住房。我觉得这次国五条应该说还是有一个口，让我们开发商怎么来做。刚才说国五条出来以后开发商压力非常大，从另一方面讲，我们要造什么样的房子，那就是开发商的实力。所以刚才咱们王总王老师也是提到了，开发商有了这个压力，包括国五条动力怎么来展示我们的实力。我们造什么样的房子，像我们公司在大兴的五环以里，马上就要推出一个盘，叫 ()，属于低密度的。比我们现在现场的花语墅更要提高，是我们公司的语墅系列，属于城市的高端楼盘。它属于这种低密度高端楼盘，这种高品质的。开发商为咱们购房者推出什么样的房子，在您改善的时候，如果说你有了一般的住房，打算改善的时候，我们就建议既然要改善了，就要改善这种高品质的房子，这就叫一步到位。像我们现在打造的这种高品质的，具有核心竞争力的健康住宅，我们马上要推出这个应该是北京市首推的PM2.5这种，引入到室内这种空气的，测空气指数的。在一个小时之内就能预测出来。而且我们引进了整个设备，都是在一个小时之内就能达到2.5的这种要求。节能、环保、生态，然后健康、绿色、低碳。
【主持人】：这是我们开发商所展现的实力。两位老师，刚才王总，还有王佳王总也在说，在调控之下开发商如何做？
【杜猛】：为什么说我先谈一谈，咱们过去是同行，我也是开发商出身，然后实际最小的小出身是当老师。当老师出来当开发，现在又当老师，对开发商情况比较了解。刚才有两个问题，一个就是王总提出来这位老师提出的一个问题，现在他强调恢复市场，企图恢复用市场这种调节来解决问题。我认为眼前不可能，甚至是十年内都不可能。再大一点说，十五年之内都不可能，恢复地产市场。为什么呢？因为它的基础不存在，其实说本来这个市场经济，应该是由市场调配土地资源，调配有效资源。现在我们是市场标配吗？从我们房地产市场的一个核心资源，也就是第一要素土地，就不是靠市场调配的。本来市场调配结果呢，应该这个价格地价应该市场决定，现在是政府决定。政府能够决定你地价是多少，如果政府退出市场，交给市场决定地价的时候，这才可能。因为我们发育游戏规则当时制定的时候，具备中国特色的条件下的房地产市场。就形成了开发的市场，房地产市场是畸形的。发育至少不是市场化，是具有中国特色的。在这个情况下形成了独特的中国房地产开发的楼市，也形成了我们独特的房地产开发商。我们开发商前五十强，拿出前二十强，随便拿出两三名可以跨出东南亚，我们实力确实很强。当然你说我们开发商总量23万家，是整个欧洲美洲的综合，我们国家造就了一大批巨型开发商，我们五十强拿出前二十强世界无敌，别人不清楚，中国开发商的实力可以横扫全球的，没有哪个国家比我们中国开发商更强。这就是在特色社会主义条件下的楼市环境中造就出来开发商，确实我们开发商在不完全市场化中，有很大的是受益者。他们不是说是受害者，这是一点。要完全市场化，那就是由市场配置资源，就不是市长配置资源。要解决这个问题，必须解决土地财政，这是另外一个话题，咱们不谈它了。
我认为很难短期内实现完全就用看得见的手和看不见的手去调节市场，本来应该如此。实际我跟这位老师我们是完全一致的，我特别主张市场化。因为我们市场化的基础是扭曲的，所以我们在调控的时候，用一个错误的手段去调控另外一个手段，实际所有的调控都是与市场经济完全相悖的，是一系列组合，挑一系列组合最接近于市场的，评论它是好与坏，它所有的干预市场的行为，本来完全从土地这个地方开始，就应该归还给市场。其实不存在调控的问题，所有现在存在的问题，都是因为源头是有问题的，所以造成了现在这种现状。我们现在市场、政府出来，那政府是守夜人，因为市场发生重大问题了，失火了，我政府才出来。市场为什么失效，失效是谁造成的？还不是政府造成的。如果你退市了就不存在失效，因为你看出失效了，所以你出来了，不等于你给自己找一个理由再出来嘛。所以你所有的问题都是不科学的，都不是市场化的。我们叫非完全市场化的国家，不承认完全市场化。当然也要呼吁政府包括按照十八大的精神，最好快速的退出市场。包括我们新总理也谈，政府要退出市场，然后市场的事情让市场干，要真正的把权威阶层退出来，我认为这个对开发商可能更好。现在比如让他退出市场，先把权威之手砍掉，断其手臂，按照现在总理说的甩开膀子。我们从这个方面能够下点功夫，可能我们开发商的日子更好过一点，大的环境可能更好一点，市场化程度高一点，就没指望它能够完全市场化。他只要能够少一点行政干预的成分在里面，可能更好一些，这是一个话题。
另外王总所谈的，现在买房。王总我认为思路非常清晰，直奔主题，所谓的压力、动力跟实力，怎么买房。因为我们今天来到这儿，在某种意义上是探讨国五条的一个细则。实际上我们还有一个任务，来到类似这样的楼盘，这个高端物业，这里面有一个投资的价值。怎么能够在我们细则之下，我们去购房。我有这样一个看法，我认为我们要从五年前，或者我们在2010年前，我们买房的主流是三种方法，买近不买远，买小不买大，买旧不买新。所谓买近不买远，你没有奔波之苦，何必买了五环以外，六环以外，特别是六环以外，我认为你把时间和生命都浪费在路上，不管你是坐地铁也好，还是你开车，你坐公交都不方便，也没有直升飞机啊。一天要奔波三四个小时这样上班，务必时间是太不划算，就是在路途中不仅奔波吃亏，浪费了生命，我们应该买进不买远。
第二个买小不买大，因为小房子不仅仅买的时候压力小，首付少，然后缓解压力小。更重要的是好出手，有利于产品的流通。你买了出手要快，买了大的可能砸进来。至少去华丽一点，华丽不利于你换代更新，也不利于调整、换房也好，我们改善性需求也好，就移植了自身改善性需求，自身造成的。这就要求你买小不买大。
第三个买旧不买新，买旧的都在市区，物业费低啊。你买一些老的楼盘，这不挺好的。你买东西也方便啊，金钱不行啊，金钱恰恰相反，买远不买近。因为因为 ()子在外面，五环以外，买远不买近。老房子有的住二十年，不像房东二十年就卖了，使用寿命短了。买远不买近，买大不买小，买新不买旧，恰恰因为现在的调控政策，特别是国五条的细则，它不支撑我们原有的一定要买新的，一定买个新的，我也感觉到受王总的，包括他参与之御华府的楼盘，他也是亚洲地区高端楼盘。我主张买高端楼盘，因为高端物业一定是它的价值是刚性的，它的坚挺。它像人民币一样是坚挺的，同时它也像黄金是坚挺的。世界上只有两个国家，房地产的价值和房地产的人口的红利会持续N多年，就是十年、二十年。只有印度和中国，你到冰岛，把我们二十强拉过去，去一个死一个，去十个死十个，因为他没有人口了，冰岛活不了，万达去也活不了，万科去还是活不了。但是在咱们国家不一样，特别是北京特别是在四环，因为四环以内更有价值的。三环以内可能拥堵一点，三环到四环以这样的楼盘为代表的，或者再远一点五环左右的非常有价值。即使我们按照现在的人口比例，我们北京已经达到了60岁以上人口已经达到28%，我们北京变成老年城了，今天北京的老年城。再过15年以后，我们的人口能够达到35%以上都是60岁以上的，有可能出现这种情况。即使如此，我不认为人口鸿鹄过去了，人口红利过去了。人口的红利是对产业过去了，对中国的产业靠低收入阶层来支撑你的产业发展，这个民工荒存在了，但是对中国的房地产人口红利还没过去。特别是对高端物业价值还没过去。我坚信像这房子买了三十年不但不仅仅不会被淘汰，它会持续的价值上弹。因为离CBD非常近，另外在四环以内。三是正好这一排房子从珠江地铁，我2002年参加了开盘，到风土柏林，以及德式建筑这一排，西大望路，一直到朝阳 ()的楼盘，几乎没有一个不参加他们开盘仪式，就这个地方我没有参加过开盘仪式。这一排的房子已经看了，西大望路，不管万达的项目，一直拉过来，一直到汽车城这一块，两边最后农民盖的房子。你去查这一条路上的房子，升值空间最高的，所有的楼盘。你找不到就在大望路，不管北五环南端，哪个地方楼盘不升值，姑且不谈华贸，蓝宝几个项目，一排总经理我都认识，除了这个地方总经理不认识，原来的总经理都认识。这一条路没问题，这条路的物业又好，房价又高。比如说咱们拿国贸地区的金地，你说国贸地区的金地，基本上卖不过来。金地的价格最好，因为物业管理好，品质好。我没有看到包括华贸公寓也卖不过金地，蓝宝也卖不过，周边的地区不管什么样的楼盘想卖过金地不容易。反倒 ()本来不应该叫现代城，当时太夸张了，实际现代公寓，现代花园都不能说，就五栋楼，就是现代公寓，不是纯住宅。以现代城为代表的，当时它卖 ()的 ()电梯里面贴的花岗岩，现代城是刷的毛坯，刷的涂料。可是现代城因为炒作得好，能卖过盛世嘉园。今天呢，今天周边地区降价相对涨幅最低的就是现代城。现代城是周边的房子中最不值钱的一个楼盘。它的二手房卖得最低，因为它商住。像这种楼盘涨得最好的就是金地，同样的道理，我坚信以这个楼盘为代表的，一定是价格坚挺的，而且涨幅很大的。八万块钱太少，应该涨到十万了，太少了。为什么这么说呢？06年的时候，我很少这么说这样的话，得谨慎一点。说什么意思呢？我当时说咱们北京的房价如果不进行限购，没有限购，涨到十万块钱一平，四环以内没问题。普遍的个别是东四环，北四环，西四环，基本全部十万以上，像这种限购的基本上是八万的，新盘这样的。实际今天的开发商很不舒服，他在很大程度上炒作的功能要下十倍，才能赶上过去的。过去随便用一点手段，能把价格卖得很高。他能够把一个西红柿卖成苹果的价格，把苹果卖成石榴的价格。而今天由于在现代时代，开发商营销的压力和营销手段，和工具很少，过去随便炒作一下，王总一上楼盘价格上去了。现在王总也是费劲，下很大功夫帮助开发商宣传都很难，现在是这样一个环境。确确实实我们在限购之下，我们的营销的这种手段少了，产品自身的价值体现得更多，可能占的比重要大一点。
我坚信我们购房人，特别是有实力的，能买大的就不要买小的。能够买大的同时最好是买四环以内的、或者三环以内的。因为还是要回归城市，不能买六环以外的。像这样的楼盘，特别是大望路北段和西段这一条街没有问题。我认为高端物业投资是能够保值的，其中另外一个因素，这是房地产一个现状，和产品的现状。另外一个因素是买的话物业还有最大的好处，买这样投资高端物业。我们货币超发一倍，你不买，你有这个钱存银行负利率，通货膨胀把你钱搞没了。你投资股票，就咱们今天的股市投进去，风险无其数，根本不在你操纵之中。你买个大奔或者宝马，上半年买，下半年缩水20万没一点问题。也就是说你买车一定是十五年以后，二十年基本上归零了。你投资股市，极其无规则。我们股市最大的特点就是不规范，全球独一无二。比赌场都不规范，投资这三市，投资股市、投资车市都不行，投资我们房地产的普通住宅，涨幅，它的价值峰值过去了，只有都是高端物业，对我们购买人来讲可能是个好事，保值增值一个有效的，至少是逃避通货膨胀有效的方式。
【王佳】：杜老师的意思还是说尽管现在国家在调控，但是房价上涨的压力，包括政府其实在进行房价相关的干预，这一方面的压力还是挺难的。所以您认为今年从整个来说市场上的情况来看，整个房价下行压力您觉得还是挺大的。像北京这种一线城市，您刚才已经提到二线城市温州，鄂尔多斯这种二线城市，因为随着需求减少，等于房价还是有下行的压力，是这个意思吗？
【杜猛】：北京实际根本没有下降的可能，是因为领导们说了，咱们得顺着领导说两句，叫领导高兴高兴。领导有信心，至少有这种态度我们给他鼓掌。实际北京可能下降吗？绝不可能，鄂尔多斯和温州是扭曲的市场，是太泡沫了，回归。即使如此，它也不可能跌破它的价值。也就是一个自行车的价格，无论如何卖不过一个摩托，摩托车的价格无论如何跌不破它的自行车的价格。也就是价值管控，我要表达一个核心的情况是：虽然今天所有的调控让房价涨幅的空间有一些慢，但是仍然在上行，这个是不容置疑的。另外一点在调控情况下，我们大量的调控，假使如果北京不限购，我估计房子存量号称24个月，我估计半年之内存不下来，因为我们现在这么多组合拳，不是光限价，限售，限IPO，限土地，限贷，你开发商拿着开发贷试一试。你现在要进入北京，像王总这一块虽然是实力的象征，但是有一个利润问题，不做保障性用房，压根儿不允许她拿到地，是这样一个状态。也就是说你得有准入条件，有一系列限制你。而且是超过三万块钱必须得审批，过去是备案。那都是限价，他在北京至少有时限限制开发商，即使在这个时限下都管住他了，价格还是压不下来，你想想未来的上涨空间，一不留意就是报复性增长。
【王佳】：高老师，刚才杜老师确实说了一个市场现状，房价现在上行压力比较大，而且确实说的一针见血，今年从杜老师认为北京的房价确实没有下降的空间是没有可能的。我想通过您从规划的角度来说，因为现在市场上整个二手房需求量，包括整个成交量来看是大于新房的，现在对于买房人来说，如果想进入这个市场来说，如果能够买二手房的成本要加大很多了，甚至比新房价格还要高很多了。像今年这种情况下，以您做规划，或者以您做相关从事这么多年的行业来看，对大家买新房也好，还是买二手房也好，从这一方面给大家一些买房的指导和建议。
【高毅存】：回归咱们课题，三力，压力、动力、实力。
【王佳】：包括一个竞争力。
【高毅存】：国五条出台无疑是给了所有的各个实体来了压力，首先开发商。像这个盘建好了以后，如果没有国五条，我想现在可能会门庭如市。现在至少是有一些人就被限制住了。那些有了两套，或者单身有一套的，这些人就OUT，就不可能来，即使他有这个钱在手里捏着也来不了。这样对于开发商，对于相当一部分的购房者是有压力的。在这种情况下，怎么处理，怎么能把这些压力变成动力，同时也体现我们实力。我个人是这么想的，二手房既然是20%的税收，个人所得税。那这个确实是有一点高。你在买二手房相比较而言，和买一手房，可能更为受到推崇。但是有这么一个问题，比如我是一个改善性，我有一套房，这个还是一套，刚需。我们想改善，我想要大一点的房子。我觉得是所谓误杀很多这一部分人我们要考虑的，随着人们生活水平逐渐提高，大部分这些工薪，过去不管福利房也好，什么也好，大部分都会有一个相对比较小的蜗居，想有一套稍微宽敞一点的。像咱们提供稍微中高端这种盘，你怎么能够在这种情况下，现在买不了，他再买属于第二套买不了。现在卖了这一套去买那一套，中间这个他没法过渡。我想对于开发商来说，你们动动脑筋，能不能想一种置换的办法，比如你有一套住房，我想让你住，把新房卖给你，这样你还是一套，还是刚需，不属于那种炒房的。这样的一套税收就不是20。但是你要个人买房者从技术上解决不了这个问题，开发商能不能做这个？因为我记得特别小的时候，那会儿就有这种以旧换新，我不是指这个，包括汽车，有一阵子因为汽车也限，冰箱有以旧换新，这种办法看看将来能不能探讨一下？
【王佳】：您的意思还是以旧换新，新买一个便宜一点的，远一点的，买一个旧一点的二手房。
【高毅存】：远近没有关系，主要是改善性这一部分人群占刚需很大的一部分比例。这些人比如在东南，比如在北工大，到这边比较合适。如果在房山良乡可能到琉璃河，什么房山窦店还可以。远也好，近也好倒不是主要的问题。关键在自己生活工作的区域选房减少交通成本，因为确实把生命浪费在路上，特别是北京这么大一个城市。这也是城市规划的一个失误，现在基本北京交通是潮汐式的，白天从各个通州、昌平哗哗跑到四环左右，晚上又从内三环，四环一下又到什么大兴、房山、通州，基本上还是潮汐式的。现在市政府也开始明白了，现在要在通州搞一个副中心，早我们就提出来了，要通州变成北京市一个副中心，头十年，二十年我们提出来，没人搭理我们。现在有一点晚了，为什么？那已经成了这个局面了，中间已经没有分隔了。
【王佳】：现在老百姓买房，首套房是居多的，改善性人群肯定是比较多。首套人群一个是通州新城，一个是昌平南邵，一个房山长阳，一个是大兴的 ()，东西南北四个板块，以您做规划角度来讲，这四个规划的地方，哪个地方作为您这个专家来说，哪个 ()相对来说更加看好的？
【高毅存】：要我，我都看好。为什么？因为你说这四个地，核心问题都是轨道交通，像南邵、通州、大兴。
【主持人】：大兴还有一个首都第二机场。
【高毅存】：但是我不想炒作这个问题，一弄一个地，大家赶紧买，不希望这样。
【王佳】：您做规划来说，包括政府出京19条来说，肯定也是保护刚性需求的人群，让这些买房是为了自住。我想问问王总作为开发商来说，京19条出台还有一条值得我们关注的，里面提到了今年来说新房来说对于房价过快上涨的项目，政府有权停止拿许可证，说白了就是一个政府对开发商一个直接限价的范围。在这种情况下，老百姓这种需求又非常大的情况下，我们开发商来说今年怎么才能赢回这种市场的需求，让这些想买房子的人能挑到我们更好的项目，无论八万的改善性房子，还是三四万针对刚性需求人群也好。像这种供不应求的房子，我们开发商怎么推出一些新的政策，能让真正的想居住或者想改善性人群更加挑到适合自己的房子这一点来说，您对大家有什么建议吗？等于是一个竞争力的问题。因为一百套房子，有一千个人想选这个房子，我们到底应该如何处理？这可能是两个问题了。
【主持人】：我问刘老师一个问题，搜狐焦点买房竞争力有一项调查结果，刚才也提到您是一个80后，那买房竞争力结果显示，现在是买房日趋年轻化，80后、甚至90后也成购房主力，您对这种现象怎么看的？
【刘艳】：首先这个调查结果相对来讲比较客观的，现在随着房价的这种逐年增长，去年轻化，可以说是一个趋势。特别是北京、上海一线城市，包括租房的价格也是越来越多年轻人承受的压力会很大。但是任何一种调控政策，首先可以限购，限制离婚，限制结婚，但是永远不可能永远限制年龄。不能说90后能买房子，80后不能买房。这样不会，对于一个年轻人来讲，这种房屋的压力，第一肯定是巨大的，但是就像刚才我说的，对于一个年轻人，因为第一需要有自己在这个城市首先要有一个住所，要么是租，要么是买。这个不属于常态，现在也有这样的，现在很多北票通过家里亲戚通过其他手段去解决住房的问题。比如第一次我记得去年一次调控之后，3月份，政策一出租金，特别是通州马上恨不得翻50%，现在对于年轻人来讲，有更多的北漂在上班，也是走出北京这个城市。逃离北上广，这是一种现象。同样实际上如果在宏观看一些北京企业，也会发现一个问题，企业用人、招工，包括就业情况上也在不断提供。实际上在提高了整个社会的成本，这是房价给我们带来一个不利的因素。去年轻化这是调控带来的一个必然的、客观的结果。但是我们在分析房价的时候，我们说房价真的高了吗？很难说。为什么这样讲，我们不要忽视所谓另外一个问题，所谓通货膨胀，这种货币的超发和膨胀性，一定是客观存在的。而且这个是在每个国家都会出现这样的问题。如果把我们通货膨胀率和我们的房价的涨幅进行一种对冲，或者是相比，我们会发现实际上房价的涨幅是很有限的。对于年轻人来讲，对于80后、90后，特别是北京正在读书，准备留在北京就业的这些人，我作为一个其中亲历者，希望给大家一个小小的教育。如果你要买房，你可以用家里的力量在北京购置一套，但是也许你可能因为户口，因为婚姻等等各个因素导致了你在北京没有一个属于自己的住房。但是租房它首先是你的首选，所以我的核心观点，还是从自己的实力出发，这就是你没有压力，就不会有动力。你有了动力才有可能奠定你的实力。所以我们要把像鸿坤这样的项目作为我们的奋斗目标。
【王佳】：我问一个直接的问题，咱们都是80后正在买房的人群，比如给大家一些建议，比如我月收入是一万，首付付款情况下，月收入一万，您觉得每月还款额大概是多少比较合适？承受能力？
【刘艳】：一万块钱对于北京生活来讲压力也是蛮大的，如果承受能力，我相信应该在五千块钱以下，四千五到五。占到月收入一半以下比较合适，还是单身的情况下。
【主持人】：刚才问王总那个问题比较好，王佳总刚才提到对于长阳、大兴，还有南邵，还有通州新城，您觉得这几个区域，您对哪一块？
【王玉然】：我是对大兴区域比较好的，首先因为这个项目在大兴，我对大兴了解得比较多一些。首先是首都的二机场马上就要在大兴开工了。从下半年大兴区政府就要开始，整个二机场的投入做了一个测算。2018年首都二机场开始起用，这几年里面他们要投入两千个亿，这两千个亿是一个什么静态的投入。大兴区政府结合了轨道交通，还有机场，还有对整个的配套的实施，包括产业升级，投入四百多个亿包括一些政府财政拨款，还有他们的投入。所以说现在是2013年到2018年，两千个亿，还要每年再加四百个亿，如果这样看看大兴未来的发展，四号线的交通，还有包括南中轴路，几条路从城里辐射到大兴。还有二机场如果是要投入，还有从火车站南站走团河路，一直到机场，没有新的轨道交通。包括二机场到现在的首都机场的轨道交通，目前已经规划好了，可能要同步实施的。大兴呢，广安门医院，北大医院马上已经签订了协议。他们大兴的这种招商，地是白给他们的，让他们从各方面展现他们的实力，除了他们必备的一些比如广安门医院，除了他们自身能力以外，其他的政府的人还有补贴。包括宜家也是明年年底也要开业了。教育这一块，我们这个楼盘引进了实验二小，还有景山中学，包括一些知名的幼儿园。所以说教育、医疗、商业，包括它的交通、基础设施，我认为未来的大兴它的发展是比较好的。还有大家知道南苑机场也是要搬了，有一条跑道在第二机场，会给它一条跑道。南苑机场拆完了以后和北京市政府会有一个衔接，这一大块将来会是一个发展比较好的。它衔接了河北的廊坊，河北也是在像廊坊也是在发展，也是借助这种二机场，而且它的发展的渠道是通的。从市区的几条路过去，整个是辐射的，南苑机场拆了以后，可能大家预期也是一个首都的副中心。我认为大兴将来的发展会非常的好，希望大家看好大兴。前几年有一个南城行动，马上又要启动。
【主持人】：3960亿。
【王玉然】：对，包括两大公园，第一个是南海子公园，还有一个公园，跟奥林匹克森林公园对着，还有大兴自己那边叫什么公园也是非常大，有一个水库。应该说它的环境也是非常好的。希望大家有机会去大兴转一转，看看大兴的房子。
【王佳】：之后想请大家每个人给购房人提一些置业指导，先从王总开始吧？
【王玉然】：对于房子的指导，我认为首先大家选房子的时候，不管是刚需，还是改善性居住，一定要看房子的品质，是不是好房子。好房子除了咱们的户型，还有我的建筑的立面，还有整个小区的园林，还有没有对健康绿色。因为今年北京雾霾非常严重，还有国家倡导的低碳、节能、环保、生态、绿色、健康，从多方面的考量。希望大家要选择这样的好产品房子。刚才杜总也说了，告诉大家了如果这种好品质的房子你选了以后，将来的预期它也是升值会很高的。
【王佳】：王总说的高品质的房子是好房子，杜总呢？
【杜猛】：我认为你刚才谈的四个区域的房子都可以买，关键投资一个区位价值，全北京城的房子都可以买。在全北京城选择你说的四个地方。
【主持人】：我知道您今天说了尽管国家调控，但是您感觉今年房价上涨压力挺大的。而且下降的空间没有，所以像今年市场下，大家买房的话，我说的四个肯定可以买的，但是其他呢？还是要看一些？
【杜猛】：如果你实力雄厚，最好是买CBD地区，不管大兴未来如何发展，二机场建多好，不管副中心通州建多好，将来建个新兴的地方。这个地方一定比他们还要高，一定比他们还要有价值。
【主持人】：高老师有什么看法吗？
【高毅存】：理性购房，不要追风，前一些子为什么闹离婚潮，好多人不要追政策的风，也不要捕风捉影。如果你有刚需，不管什么时间有好房子就可以出手。刚才说的这些因素应该考虑进去，环境因素，交通因素，和房型、户型，包括房子的质量立面、景观、园林，你买房子是买你的生活。不必因为什么要限了，所以赶紧要买一套不适合的房子。也不因为它要限了，就不买，拽着这个钱错过了这些机会。我觉得理性购房，根据自己的需求，不要去追随那些炒作，那样只会耽误自己。
【主持人】：刘老师。
【刘艳】：还在北京奋斗的年轻人，包括我自己在内，我想说一句话：劳作天天有，房价天天涨。保持好的心态，宁做租户，不做房奴，才是一种幸福生活的态度。
【主持人】：谢谢刘老师，王总。
【王佳】：我觉得刚才四位老总已经说得非常具体了，还是回到今天的话题，压力、动力和实力，我们看到其实政府的调控还是房价想回到一个正确的轨道上来。动力来说，其实老百姓刚才已经提到了，其实今年市场成交来看，大家买房的动力还是挺强烈的，也给开发商一些建好房的动力。确实现在限购政策越来越严了，实力希望王总代表鸿坤这种好的开发商，建性价比更加高的房子。另外一方面给这些安居乐业的人提供有品质，符合刚性需求，有政策性的住房。希望今年想买房这些搜狐焦点网的网友们，通过今年大家的置业不断的想法，还有这些理性想法的人，能找到自己合适的房子吧。
【主持人】：感谢王总给我们的总结，感谢今天的参与，因为时间关系，本次论坛到此结束谢谢大家。
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