“每个万达广场都是一个城市中心。 ”带着霸气的口号，万达“攻城圈地”的脚步越来越快，百座万达广场撒向全国。

　　东方网3月29日消息：据《新闻晚报》报道，而在大步扩张的同时，万达的上市之路却犹如“龟爬”。与另一厢住宅开发“老大”万科上市多年、坐拥000002的尊贵号码相比，万达在经历坎坷上市路，多年未结果。近日收购港交所上市公司的动作表明，万达或将通过借壳，在香港完成上市梦。

　　漫漫上市路

　　借壳上市 箭在弦上

　　日前，港交所上市公司恒力商业地产发布公告称，公司实际控股人陈长伟已与大连万达商业地产股份有限公司签订有条件买卖协议，将恒力65%股权售予万达，公告未透露此次收购的价格。本次收购完成，将触发万达商业全面要约收购义务。

　　据港媒报道，万达3月20日申报已持有恒力约24.82亿股股份，相当于已成为恒力最大股东。据称，万达2月底开始与陈长伟接触，双方迅速达成协议，初步方案是陈长伟将所持大部份股权售予万达，恒力将向陈出售部份核心资产，并以发行证券形式向万达收购资产。万达除了收购股权，还计划向恒力注入房地产资产，初步估计金额约6亿港元~7亿港元。

　　消息一出，立即引来市场猜测，外界普遍认为，万达有意借壳恒力商业地产在港实现上市。记者近日多次拨打大连万达集团总部及其新闻发言人刘明胜的电话，电话皆无人接听。而谈及借壳上市意图，刘明胜回应媒体称“不排除任何可能性”、“具体消息以公告为准”。

　　资料显示，恒力商业地产成立于1989年，2002年在香港上市。 2012年营收27.73亿港元，纯利2.32亿港元，目前公司市值约8亿港元。有分析称，参考之前万科的例子，此次万达地产的入股有助于恒力股价的上升。

　　国泰君安上海研究所总监边风炜向晚报记者表示，目前A股IPO重启还没有时间表，虽然开闸声音渐起，但房地产融资的窗口指导压力很重，房地产企业重启IPO的可能性几乎没有。H股整体上市也不易，信托等融资渠道在收紧，借壳香港上市对万达来说算是不错的选择。

　　盛世太平投资管理有限公司董事总经理陈立民告诉记者，香港投资者通常会对在广东开发项目的内地开发商更为熟悉，而万达开发了大量的城市综合体，也给其带来了一定知名度。若赴港上市，或将得到投资者关注。

　　值得注意的是，借壳上市的形式决定了万达地产将在收购完成后的24个月内无法大规模注入资产实现融资。根据香港上市规则，买壳后的24个月内，壳公司收购某项资产的资产比例、盈利比率、收益比率、代价比率以及股本比率任意一项指标超过100%，都将构成“非常重大的收购事宜”，会被按新股上市处理，令买壳上市失去意义。

　　融资渴求 生不逢时

　　万达借壳上市的计划让一些市场人士感到意外，但意外的对象只是其选择借壳的方式，万达对上市融资的渴求则是人尽皆知、由来已久。

　　`2003年，央行颁布121号文规定，开发企业申请银行，其自有资金应不低于开发项目总投资的30%。快速扩张带来的资金压力让万达2004年差点撑不下去，王健林不得不考虑融资问题，IPO计划2005年开始浮出水面。

　　2005年，香港REITs（房地产投资信托基金）上市大门开启，万达引入澳大利亚麦格理银行作为战略投资者。双方约定合资成立商业管理公司，将万达9家商业广场打包到境外发行REITs，募集目标在10亿美元以上。2005年底，万达REITs招股文件在香港获通过。按照当时的进程，万达REITs极有可能成为赴港上市的第二只REITs。但在2006年7月，国家部委联合下发严格限制境外公司的收购内地物业的171号文件，万达REITs计划被迫搁浅。

　　王健林在后来回忆这次合作时悔不当初：“2006年本来就有机会在香港红筹上市，当时找了JP摩根、摩根士丹利等，框架都搭好了，被麦格理一忽悠，说我别做IPO了，做REITs多好，于是错过了最好的机会。 ”REITs无果之后，王健林再想改去香港红筹上市，但遗憾的是这条路也被监管部门封死了。

　　2007年，王健林开始考虑让万达在国内A股上市。 2008年，万达展开了一系列的上市前准备工作，准备2009年择机上市。期间虽然遭遇金融危机，但万达疯狂斥资数百亿买地，被认为是为其上市做足够的土地储备。

　　2009年初，万达引入建银国际作为基石投资者，并同时启动万达集团的股份制改造。同年8月，万达商业地产便完成了第二轮的私募，两轮私募合计募集资金超过40亿元。

　　据当时报道，万达上市的具体计划为：2009年12月-2010年2月间完成上市辅导及辅导验收；2010年1月-3月间，完成招股说明书等上市申报材料；2010年3月-5月间申报上市资料，通过证监会发行审核，2010年6月在国内A股挂牌上市。

　　据悉，证监会于2010年受理了万达上市申请，但调控显然打乱了后面的所有计划。房地产开发企业的融资渠道全面收紧，几乎所有房地产公司的上市工作都被迫暂停。南国2009年11月成为最后一个A股IPO的房企后，房地产企业IPO闸门就关上了，万达亦不例外。

　　王健林去年初接受媒体采访时表示，房地产宏观调控政策紧缩的情况下，地产板块上市的过程比较困难，但万达不会放弃商业地产上市的想法，“我们2010年已经开始在排队了，相信在宏观调控结束之后，上市还是有希望的。 ”显然，宏观调控的进程还将继续，万达的A股上市路也难以顺畅。

　　在中国证监会网站最近公布的首次公开发行股票企业基本信息情况表中，记者看到，大连万达商业地产状态仍停留在“初审中”。

　　“万达的上市可说是‘生不逢时’。 ”上海中原地产研究咨询部总监宋会雍谈及万达上市时表示，万达的发展与房企上市的风潮“错位”了，在其快速扩张急需资金之时，遇到了连年的楼市调控。在这之前，很多房企都已经完成了上市。

　　宋会雍告诉记者，出于企业自身扩张发展的需求，万达需要成熟的资金平台，其对上市的渴求不言而喻。而且，虽然是商业地产企业，但万达模式中，商业运营资金很多也是源于住宅公寓回笼，所以说它也没有逃过调控的大棒。

　　万达院线 曲线上市

　　第一主业商业地产上市坎坷，万达集团手中还有“一张牌”，万达院线被认为可能后来居上，通过文化产业助万达集团完成“曲线上市”。

　　证监会信息显示，万达商业地产公司拟在上交所上市，保荐机构为银河证券；万达电影院线则拟在深交所上市，保荐机构为中银国际。2011年年初，北京环保局公布了万达电影院线的上市环保核查公示，宣告万达院线的IPO计划进入冲刺阶段。与备受压力的房地产业相比，院线作为新生文化产业，显然更为讨巧。

　　万达院线证券事务部人士昨日告诉晚报记者，由于目前处在上市缄默期，不方面接受媒体采访，上市情况以证监会网站公布为准。据证监会信息，万达电影院线已进入“落实反馈意见”阶段。

　　为了成为院线领域的上市领头羊，万达在影院扩张建设方面也下足工夫。王健林在2012年工作总结会上介绍，2012年万达院线新开业影城30家，新增屏幕275块，累计开业影城115家，屏幕1000块，继续保持亚洲第一的地位，而且领先优势越来越明显。收入30.8亿元，完成计划的110%，同比增长37.6%。

　　去年5月，万达斥资26亿美元收购全球排名第二的美国AMC影院公司，成为中国文化产业最大的海外并购案，一时轰动海内外。这一大手笔，也被外界认为会为万达院线上市增加筹码。资料显示，AMC影院公司旗下现经营350家影院，5050块银幕，是全美第二大院线。

　　万达集团也表示，集团将认真评估、研究万达院线和AMC公司未来发展战略，不排除待万达院线上市后，在万达院线具备资金实力及相应管理水平、符合国内相关政策和法律法规要求的前提下，择机将AMC公司股权资产注入万达院线。

　　有分析人士称，万达单纯靠院线公司部分上市的意义不仅仅是做大院线市场，更主要是拉动商业地产项目的发展。由于商业地产都会有不同的业态，如大卖场、餐饮、影院，其中近年来影院对商业地产的人气提升起到了很大的作用。

　　霸气扩张潮

　　战线上的圈地总量

　　记者浏览万达集团官网注意到，2013年3月22日，荆州万达广场、绵阳CBD万达广场双双“盛大奠基”，得以窥见万达高速扩张的脚步。

　　去年9月底举行的 “2012万达商业年会”上，万达展出了百余座万达广场，除已开业的60余个外，还包括2013年、2014年计划开业的40余个万达广场。

　　官网资料显示，大连万达集团创立于1988年，形成商业地产、高级酒店、文化旅游、连锁百货四大产业，已在全国开业66座万达广场、38家五星级酒店、6000块电影屏幕、57家百货店、63家量贩KTV，规模全球第二。

　　其中，2012年开业18个万达广场、12家五星级酒店；2013年将开业20个万达广场、17家高星级酒店，新增持有物业面积436.6万平方米；计划到2014年开业110座万达广场，持有物业面积2300万平方米，成为全球规模第一的不动产企业；2015年目标资产4000亿元，年收入2500亿元，年纳税300亿元，净利润200亿元。

　　万达之所以能够如此快速地在全国扩张，与其发展模式分不开。有报道援引知情人士称，万达的模式基本上就是低价拿地，然后快速建设溢价销售住宅和部分商业物业，再持有部分商业物业来完成一个项目。

　　陈立民告诉记者，很多城市面临老城动迁难的问题，要发展就需要开发新城，万达的思路显然对上了管理层的胃口，也得到了当地老百姓的支持。万达在上海的项目均非处在城市中心，万达的入驻也被认为是带动了一个区域的发展。

　　万达建设的能力也是其快速发展的重要因素。王健林曾表示：“凭借着万达的执行力，从拿地到开发，我们能实现在十八个月内开一个万达广场。 ”这明显快于同行业水平。

　　品牌效应、带动作用、快速建成，由此推断，万达受到地方厚爱并非毫无缘由。

　　与万科董事长王石近年一再倡导要 “慢下来”相比，万达如今坚持的还是“高歌猛进”的快速扩张路线。宋会雍告诉记者，通常企业发展会有一个先加速再减速的过程，万达现在还处于快速扩张、抢占市场的初始阶段，短期内也慢不下来。

　　复旦大学地产运营研究所所长蔡为民评论称，当前的商业地产行业变数很多，商业地产已面临过剩危机，而万达模式陈旧，战线又拉得过长。

　　陈立民也表示，任何企业发展过快都会面临问题，高速发展之下，质量纰漏也更容易出现。而对于商业地产他认为“总量惊人”，住宅这两年不少开发商跟风弃住转商，造成商业地产的竞争和过量。

　　扩张中的负面效应

　　万达扩张的负面效应已经接连出现。

　　2010年8月28日，沈阳万达商业广场售楼处一楼的沙盘模型因电器线路接触不良引起火灾，火灾迅速蔓延，短时间将建筑两侧敞开式楼梯间封死，二楼人员无法下到一楼逃生，最终造成12人遇难、23人受伤。

　　经法院查明，该售楼处是由七家独立门市打通改建的，在改建过程中，万达设计部负责人王某及工程部负责人夏某为“赶工期”，授意设计单位对已经形成的设计蓝图进行变更，取消了喷淋和烟感设计，并在未报公安消防部门备案的情况下，即将设计图纸交付施工单位作为施工的依据。售楼处的改建工程违反国家相关规定，降低了工程质量标准，存在严重隐患。

　　记者发现，除了这次震惊全国的火灾，万达的其他负面新闻也频频见诸报端。

　　据报道，2010年左右，济南万达广场相继发生7起事故，其中4起涉及施工工人从高空摔下，1起火灾事故，2起高空坠物事故。

　　2011年3月27日，郑州中原万达广场2号楼脚手架坍塌，当场造成数名施工人员被埋。据悉，脚手架钢管搭建较少，难以负荷水泥浇注，可能是引发裙楼部分坍塌的主要原因。

　　2011年4月12日，万达在上海宝山的在建项目发生垮塌，塌陷区域长20米，宽5米，深约7米，未有伤亡，但项目一度全面停工。万达公司方面称，事故并非是赶工问题导致，而是勘测、施工、监理方面的问题。

　　2011年4月15日，河南当地一家权威报纸报道，郑州二七万达广场惊现“瘦身钢筋”。问题钢筋的直径均比规定标准少2毫米左右，而且在钢筋螺纹上发现有明显的拉伸后留下的痕迹，有的螺纹几乎被拉平了。钢筋被拉长，严重影响建筑质量。

　　记者看到，房产网站整理相关资料，列举了万达2003年至2013年这十年间，在全国30多个城市的项目中，出现的几十起大小事故。

　　有媒体援引分析人士称，万达过去曾存在边设计、边施工、边修改的“三边政策”，导致工程问题接连出现。而万达时任新闻发言人曾对此回应，工程问题与高速扩张没有联系，“三边政策”也已经不存在，但由于全国都有项目，指挥部在北京，摊子大，通讯指挥有不到位的地方，出现问题也是正常。

　　工程问题以外，土地内定、政商“默契”等问题也将万达推到了舆论的浪尖。

　　2012年5月，“四川灾区重建中学被拆建”的消息引爆网络，这次的主角还是万达。这座耗资500多万元灾后重建的绵阳紫荆中学使用不到两年，就被迫让位于万达商业项目的开发。这令香港捐助方非常不满，一怒之下追索200万港元捐助款。绵阳有关官员表示，学校是是万达绵阳公司“擅自拆除”的，也否认拆除是在为万达广场“让路”。但后来的诸多调查显示，万达项目与紫荆学校有着诸多牵扯，绵羊政府为了留住万达这个“金主”更是不惜力气。

　　事实上，被地方政府“照顾”，甚至内定低价拿地的质疑声在万达身上几乎从未停歇。今年3月，万达集团获得杭州拱墅区一地块的土地使用权，标志着万达广场首次落子杭州。但有记者调查发现，在万达拿地落实之前，该地块就已经开始施工了。

　　在东莞、佛山、兰州、常州、北京等城市，都传出过万达内定拿地的消息。或设立额外拍卖条件、或仅有万达一家报价，万达多次以底价获得优质地块。

　　辉煌下的先天不足

　　据介绍，通常万达的土地中，还有一部分居住类用地，万达还规划部分可售商业物业，可以给项目整体提供一定的现金流，帮助万达快速滚动开发。万达经营模式中，收入主要来自住宅以及商铺的销售，这些收入又被投入到商业中心的开发运营中。

　　“万达现在资金都沉在购物中心里面，如果运营的效益不高，资金也就泡了汤。 ”陈立民说。

　　研究人士指出，目前中国的大多数商业地产企业面临的最大问题就在于，盈利主要靠公寓和住宅的销售，租金对整个业绩的贡献比例较低。

　　租金回报率低并不是万达一家的问题，而是我国商业地产的普遍问题。业内人士称，即使是成熟项目的租金回报率也只有2%-3%，如果是新开发项目，把空置、免租期等因素考虑进去，投资回报率还要更低。万达广场一般位置不在中心地带，要通过低租金吸引商业资源，项目租金回报率水平偏低。

　　万达集团公布的数据显示，2012年，万达集团总资产3000亿元，收入1417亿元。商业地产收入1097亿元，完成计划的113%，同比增长15.1%。其中，租金收入虽然同比增长50%，但在千亿收入中仅占到52亿元。万达广场盈利主要来自商铺、写字楼、公寓及住宅的销售。

　　一位万达内部人士早前曾透露，万达建筑综合体的出售比例高达六成以上，万达是依靠销售资金反哺持有物业。一旦销售物业的利润攫取完毕，企业将会经历一个漫长的资本回收期。