理财智多星

　　文/羊城晚报记者 余宝珠 图/羊城晚报记者 王俊伟

　　计划在东莞开电脑铺的小郑，去年下半年开始在东莞各街区找铺位，大半年过去了，开铺当老板的愿望却依然没能实现。“好一点的地段,铺租高达每平方米140元，都可以超过广深了”高企的铺租让小郑至今未敢出手。

　　记者调查发现，东莞街铺租金持续升高，主要原因是受商铺售价不断攀升所带动。有地产业界人士向记者分析指出，住房投资被政策扣上“限购”紧箍咒后，投资者开始把资金砸向商铺，大量资金流入铺，直接炒高了东莞商铺售价，商铺租金自然水涨船高。

　　据悉，目前东莞商铺销售均价接近1.5万元/平方米，部分项目甚至高达7-8万元/平方米。生意人坦言，商铺售价和租金被吹胀，当地消费力却又不见增强，生意越来越难做，东莞商铺投资泡沫已现，商铺的真实价值严重缩水。

　　租金吓人，想创业还真不敢

　　“大城区各商圈的商铺，我几乎找了一遍，接受不了这么高的租金”，小郑开电脑铺的设想筹划了大半年，却在找铺位的过程中被高昂的铺租卡住了。

　　据小郑介绍，东莞南城西平一带商业还有待发展，但铺租一点也不低，50平方米的街铺，一个月租金得5000元；东泰一带居住区，人气较旺，却很难找到空铺出让，其价格最少也要145元/平方米。“地段稍好的商铺，租金高得吓人，评估后都不敢轻易出手”，小郑告诉记者，景湖时代城一个铺面，租金得6800元，银丰路连接鸿福路属于城中村通道上的街铺，不到40平方米，米租金也得5000元一个月，算起来要120元一平方米。

　　小郑表示，自己的投资预算也就十余万元，铺租这么高，他还真不敢随意出手，搞不好钱都砸在铺租上了。另外，高昂的转让费也让租客倍感压力。据悉，南城城市风景街一个20平方米的铺面，光转让费就要12万元，让人咋舌。

　　性价比低，川菜馆老板逃离

　　商铺租金节节攀升，让不少正在开铺的老板倍感压力。

　　“东莞的铺租租金和人流量消费力完全不成正比”，在东莞南城和东城各有一家川菜馆的黄老板告诉记者，铺租高企而消费力又不见增强，已让他萌生退意，计划逃离东莞另谋发展。“我的新店选择在重庆，如果那边经营得好，就会逐步退出东莞市场”。

　　据介绍，黄老板在东莞南城新基的铺面有100平方米，每月租金要7000元，该铺面在厂区附近，位置并不显眼。黄老板近日在重庆一居民小区定了个新铺面，“那边是中心住宅小区的商铺，铺租不到50元一平方米，还赠送管理费”，黄老板告诉记者，在东莞像他们这种做工厂饮食生意的，只有夜市稍好些，但这一情况在广州、深圳、重庆都不会出现，只要出品好，午市和夜市都一样火爆。黄老板认为，东莞的铺租与东莞的消费力不成正比，这让在东莞做小生意的人很辛苦。

　　高铺租缘于高铺价

　　不限购，资金狂涌入

　　炒商铺，价格已翻倍

　　东莞铺租不断攀升，是因为商铺价格已经站在高岗上。

　　东莞中原策略研究中心总监车德锐告诉记者，楼市限购政策，仅限制了商住房，并未限制商铺，这让市场上一部分投资资金流向了商铺投资，直接吹胀了商业地产的售价。2012年以来，东莞商铺开发、投资热潮滚滚，售价节节攀高，均价高达1.5万元/平方米，同比翻了一番，有的项目每平方米甚至高达7、8万元。

　　据分析，除了投资客的方向转向，开发商的主导效应也一定程度上炒高了商铺价格。楼市调控后，很多开发商加大了商业地产的开发速度，市场上商铺供应瞬间火爆起来。“住宅卖不动了，开发商便积极卖铺回笼资金”，车德锐告诉记者，以往开发商都会等到住宅卖得差不多的时候才启动商铺销售，但现在，很多楼盘开盘不久就火速推出商铺一起销售。

　　来自东莞中原研究部的统计数据显示，2012年上半年东莞一手商铺均价为15821元/平方米，比2011年同期（6655元/平方米）上涨138%。西平、科技大道内景湖时代城、格林小城、石竹新花园、中信新天地等热点项目，之前开盘2万元/平方米的商铺，现在已经涨到4万元/平方米。记者了解到，南城西平板块商铺价格普遍涨到每平方米5万元，部分铺位甚至达到6万多元一平方；而长安万科广场的商铺更是高达7、8万元一平方。

　　价格终须回归理性

　　回报率3%不如存银行

　　铺租难再涨泡沫难持久

　　投资者疯狂高价炒铺，但在租客和小老板们眼中，水涨船高的铺租，远远没达到回报率目标。车德锐称，东莞铺租对比商铺售价的投资回报率仅为4%-5%，还处于较低水平。

　　记者调查的信息显示，当前西平一带的商铺售价在5-6万元一平方米，铺租每月大致在100-120元一平方米，若以铺租6万元一平方米，租金每月120元一平方米来算，西平一带商铺的投资回报率仅3%左右。一些新建小区商铺售价和租金都偏低，但回报率也同样低。万江葡萄庄园三期的商铺售价为2.2万元/平方米，根据其附近商铺租金60元每平方米计算，租金回报率也不到4%。

　　这样的回报率让商铺的投资价值锐减。车德锐分析，东莞的商铺价格目前已经透支了未来五到十年的升值空间，泡沫已经显现。“当前东莞商铺的租金还能再涨多少，我个人持怀疑态度”，计划投资购买商铺的张小姐告诉记者，东莞的商铺租金明显没有很大的上涨空间，如果商铺价格不回归理性的话，她不敢轻易出手购买商铺了。当前银行5年以上贷款的基本利率为6.55%，如果买铺收租的话，还不够支付利息钱呢。