买主起诉索赔 法院认定开发商怠于修理 判决赔偿租房损失近3万元

　　原告上诉后双方达成和解

　　6年前，花费400余万元购得一套房屋，收房后竟发现房子发霉。房主将房屋出租，接二连三“臭”走租户，开发商迟迟不肯修理，无奈之下，房主将开发商告上法庭，索赔房屋修理费及房屋出租租金损失费十余万。

　　法院一审判决开发商北京泛海信华置业有限公司赔偿陈女士已经支付的8536元维修费，并赔偿陈女士租房损失近3万元。

　　陈女士不服上诉。

　　记者上午从陈女士的代理律师处了解到，在法官的调解下，双方已经达成和解，开发商已赔偿了损失。

　　事发

　　400余万购买精装修房质量问题频出

　　2007年，陈女士花费419万余元在朝阳区东风乡购买了一套精装修的四居室。

　　本以为在朝阳公园附近“黄金”地段购得房产，从此可以享受毗邻CBD、坐拥绿地的豪华舒适，不承想收房时，眼前的“景象”如当头一棒，将陈女士之前对新房的种种“憧憬”彻底击溃。

　　2009年1月，陈女士如约验房。她发现，房屋存在多种质量问题，木地板发黑、墙体起皮、主卧墙壁纸翻起、踢脚线发黑……与开发商之前展示的样板间相差甚远。

　　陈女士说，“无奈房款已付，退房已经不可能实现。”

　　气愤之余，陈女士将新房的“不是”一一列下清单，要求开发商按照维修检测清单对房屋进行修复。

　　别人验完房就能高高兴兴买家具、搬家。陈女士验完房后，还得天天给新房“补妆”。“我每天要往返于单位、新房和家中，忙着检查各处的维修状况，别提多劳心费神了。”陈女士说。

　　墙壁渗水长毛 新房“臭”走租户

　　开发商的“执行力”让陈女士更为恼火。陈女士说，过了两年多，直到2011年8月25日，开发商的工程部人员才到现场核实情况，但维修工程一直没有启动。

　　2009年5月，陈女士“将就”收了房，用于出租。房子租出两年多，2011年8月初，租户退租。

　　陈女士查看房屋时发现，原来是新房“旧伤”复发。

　　主卧室墙壁渗水、长毛，从内壁与房顶之间有明显的水渍，还有墨绿的斑点清晰可见。墙壁严重发黄，“精装修”房显得破败不堪。

　　陈女士说，让她无法忍受的是一走进屋子，潮乎乎的霉味扑面而来。“在屋子里稍微多呆一会儿，就会明显感觉到头晕、发闷。让人窒息。遇上下雨天，更是全身从外到内感觉都是湿淋淋的，非常不舒服！”

　　陈女士立刻通知物业公司要求维修。

　　“物业公司回复称，他们把问题上报给开发商，再通过审批、维修，大约需要1个月左右的时间。”陈女士说。

　　为减少损失自花万元请人维修

　　这时，又有新租户来看房。

　　2011年8月中旬，新租户看房时，也发现了房子发霉的问题。但因急于找房，并了解到大约1个月就能修好，就与陈女士协商，以低于市场价1000元的价格租住。双方签订了一年的租赁合同，租期自2011年8月17日起至2012年8月16日止，月租金为23000元。

　　新租户入住后，陈女士多次要求物业公司督促开发商维修房屋，但是迟迟未见人来修房，房屋的霉味越来越重。

　　“每天开门、开窗通风，霉味还是无法消散。”租户向陈女士抱怨，住在这套房里，整个人即使每天换衣服，还会闻见自己身上的霉味儿。

　　直到9月下旬，新租户也未等来维修人员。9月21日，新租户与陈女士终止了租赁合同。

　　为了减少损失，陈女士自行委托了北京中瑞佳同建筑装饰工程公司对房屋进行维修，花费近万元。再次将房屋对外出租时，已是2012年2月，维修房屋前后耗掉了4个月零18天。

　　陈女士多次要求物业公司督促维修，但北京泛海信华置业有限公司始终未予处理。

　　一纸诉状，陈女士将开发商告上法庭。

　　诉讼买方：起诉开发商要求赔偿十余万

　　陈女士认为，北京泛海信华置业有限公司作为房屋出卖人，在保修期内有义务对房屋出现的质量问题及时进行维修。但是因为该公司没有履行维修义务，导致她原有的租赁合同无法继续履行，产生了租金损失。

　　陈女士诉至法院，要求北京泛海信华置业有限公司赔偿房屋修理费8536元，并以每月23000元为标准，赔偿她自2011年9月22日至2012年2月9日共4个月零18天期间的房屋租金损失105800元，并承担全部诉讼费用。

　　卖方：断租属市场风险不应由其负担

　　北京泛海信华置业有限公司辩称，2011年8月，陈女士反映过房屋壁纸发黑、踢脚线发黑等内装修问题，但当时并未反映有漏水的现象。

　　此外，根据质量保证书，内装修的保质期为两年，陈女士报修的时候已超过了两年质保期。

　　该公司表示，陈女士自行维修属于保修期外的义务维修，不能追究北京泛海信华置业有限公司的责任。

　　该公司称，陈女士称其自行委托中瑞佳同对房屋进行了维修不实。

　　因为中瑞佳同早在2010年就被吊销了营业执照，丧失了营业能力。并且陈女士提交的修理费为收据而不是发票，陈女士也不能提交物业公司允许装修维修的审批单或进出路条。

　　开发商表示，不经物业公司批准，装修材料及工具均无法进出小区。因此，该公司认为陈女士不存在自行维修的可能。

　　北京泛海信华置业有限公司称，直到2012年4月，陈女士才向物业公司提出漏水保修，物业公司给北京泛海信华置业有限公司提交了保修单后，公司已经委托装饰中心进行了维修。

　　“即便房屋断租，也不能证明断租与房屋质量有因果关系。断租属于市场风险，市场风险不应由被告负担。”北京泛海信华置业有限公司称。

　　判决

　　怠于维修影响居住开发商赔偿损失

　　朝阳法院审理认为，原告陈女士诉称其于2011年8月10日向物业报修时，包括因墙壁漏水导致的质量问题在内的一系列质量问题，并提供了工程维修单、返修现场核实记录单予以证明，法院予以采信。

　　被告北京泛海信华置业有限公司辩称原告2011年8月10日报修的内容中不包括漏水问题及已超过保修期限，法院不予采信。

　　被告称其委托装饰中心对原告在2011年8月10日报修的质量问题进行维修，并在2011年10月维修完毕，依据不足，法院不予采信。

　　原告陈女士称因被告怠于履行维修，她自行委托中瑞佳同于2011年10月18日至10月28日进行维修，支出了修理费8536元，法院予以采信。

　　法院认为原告陈女士主张被告赔偿房屋修理费8536元的诉讼请求，具有事实依据，法院予以支持。被告以中瑞佳同的营业执照已被吊销提出的答辩意见，理由不足，法院不予采信。

　　法院认为，因被告怠于履行维修义务，影响了涉案房屋的正常居住使用，被告应当赔偿因此给原告造成的损失。

　　关于赔偿租金的标准，法院参照原告提交的涉案房屋所在小区同类房屋出租价格，以及原告提交的两份租赁合同，酌定为每月23000元。

　　法院认定自2012年9月22日至2012年10月28日共1个月零7天，按月租金23000元，每天租金766.67元，判决被告赔偿原告租金损失近3万元。

　　最新进展

　　原告上诉后双方达成和解

　　今天上午，原告陈女士的代理律师、北京市东友律师事务所律师李彦军告诉记者，朝阳法院一审判决后，陈女士因不满赔偿要求上诉。

　　之后，在法官的调解下，北京泛海信华置业有限公司与陈女士双方达成和解，陈女士撤诉，开发商已经支付赔偿损失。

　　目前，陈女士所购房屋正常出租。

　　律师提醒

　　发现质量问题业主要确认维修程序

　　李彦军提醒业主，买住宅房屋后，自房屋交付之日起，开发商就应该按照住宅质量保证书承诺的内容承担相应的保修责任。

　　若发现房屋质量问题，业主应该及时向物业和开发商报修，并确认物业和开发商的职能及维修程序。

　　物业如果有维修权，由物业直接维修，否则，由物业现场勘察、确认房屋问题，再向开发商及时报修。开发商应在承诺期限内通过审批，最后找专人维修。

　　在这一过程中，业主应保存好物业和开发商开具的报修单据，并明确维修进度。

　　“如果开发商没有及时维修，业主自行维修后，应保留好维修证据和支出费用的发票，完整保存证明业主损失的证据，才能向开发商进行索赔。”李彦军说。

　　本版文/记者杨诗凡