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2013年第十届中国商业地产行业发展论坛现场

现场嘉宾云集

　　搜狐焦点商业地产讯，“中国商业地产行业发展论坛2013（第十届）年会于3月29日至30日在武汉万达威斯汀酒店举行。该论坛由中国商业地产联盟发起，并联合相关权威机构共同举办，是目前国内商业地产界层次最高、规模最大、影响最广的行业年度品牌盛会，自2004年以来迄今已成功举办了九届。

　　本届年会的举办适逢国家最高领导层换届更迭。据论坛总策划、中国商业地产联盟秘书长王永平介绍，与会领导、专家将全面解读“两会”确定的新年度经济政策及其对商业地产产生的宏观影响。与会企业家还将激辩三大热点问题：“关注泡沫化”--转变商业地产增长方式；“应对同质化”--探寻竞争制胜之道；“防止边缘化”--在变革中应对电商冲击。年会期间，组委会还将发布2012年中国商业地产十件大事和2013年行业发展趋势。

　　20国集团研究中心秘书长龙永图、全国人大常委、民建中央副主席辜胜阻、住建部政策研究中心研究员陈淮分别就“改革红利与中国经济驱动力”、“中国城镇化与商业地产的协调发展”、“持续调控下的房地产市场预期”发表演讲，香港恒隆地产董事长陈启宗、凯德中国商用首席执行官骆伟汉、新世界发展董事CEO郑志刚、万达集团副总裁陈平、苏宁云商副董事长孙为民、首创集团董事长刘晓光、深国投商用董事长丁力业、麦肯锡全球合伙人张海蒙等一批行业领袖将莅临研讨行业走向，水皮、司马南、袁岳“三大名嘴”同台开讲。

　　【时间】:2013年3月29日

　　【地点】: 武汉万达威斯汀酒店

　　　以下是搜狐焦点对此次活动进行的现场直播报道:

　　王永平：十年磨剑 商业地产年会升级换新标识

中国商业地产联盟秘书长 王永平

　　【主持人】：尊敬的各位领导，各位企业家，业界同仁还有新闻界的朋友们，大家早上好。由中华商业地产联盟发起，由中华全国商业信息中心，华夏时报安家杂志社，湖北日报传媒集团，搜狐网络联合主办的中国商业地产行业发展论坛2013（第十届）年会在这里隆重开幕了。首先请允许我代表主办方对各位的到来表示热烈的欢迎！俗话说，十年磨一剑，所以今天对我们的论坛来说，无疑是一个非常值得纪念的一天。特别是看到有这么多的领导，企业家朋友们，百忙之中，远道而来，为我们的十周岁道贺，捧场，我和我的同事们，和论坛的合作伙伴，无不感到欣喜和感动。下面我荣幸的为大家介绍莅临今天论坛的嘉宾。

　　胡平，龙永图，这已经是龙部长第三次出席我们的论坛，让我们深感荣幸。出席论坛的嘉宾还有陈淮、陈平、首创集团董事长刘晓光、步步高集团董事长吴长江。　　

　　大家环顾四周，都可以看到今天的会议是名流云集，群英荟萃，为了节省时间我就不多说了，对他们的到来表示热烈的欢迎！今天我们决定启用全新的论坛标识，下面是一个揭幕仪式。有请揭幕嘉宾上台。

　　好，各位把手放在圆球上，倒计时开始！

　　好，请各位入席。新的标识构图蕴含了互动，合作，共享的理念。我们的论坛创办于2004年，这十年，我们有幸见证了行业的变化与发展。十年前，人们会问什么是商业地产，而十年后的今天，人们在问，谁还没有做商业地产。我们的论坛会是一场行业成就大展示，年会每年集结了全国的行业龙头，今年还有更多的新成员到来，涉及了百货，超市，餐饮等各个业态，为了便于大家交流，今年年会的证件还专门标注了大家的职务，所在企业。下面，我们有请论坛的主席，胡平部长，致欢迎辞！有请！

　　胡平：商业地产圆“中国梦”

中国商业地产联盟主席 胡平

　　【胡平】：各位朋友，现在流行讲中国梦，我们商业地产也应该圆中国梦。还有一个流行词，叫关笼子。要把权力关到笼子里去，这些词语，都是有关领导最近这一段时间提出来的。有人在一次小型的学术会议上，说要把共产党关进笼子里去。那我说，这个话有点道理。就是说，共产党也要按照制度做事。但是我说，共产党关进笼子里去，他的思想应该在中国最美丽的地方。我想想，孔子下岗了，五四运动的时候就下岗了，他也在笼子里。虽然孔子学院出国去了，但是孔子的思想人们的理解还是很不同。我认为，2011年孔子很高大的雕像，站到长安街上，过了两个月，孔子又退到博物馆的拐门里面去了。就是说孔子像在大街上站了两个月。人们对这个问题的理解认识有不同。说明孔子下岗以后，他的文化，以孔子为代表的中华文化，人们还没有认识到。或者是没有很好的认识。我认为，孔子在台湾还在上岗，在韩国上岗，可是，我们大陆要让孔子上岗，很难。在街上站了两个月就回去了。这是个什么问题呢？确实值得探讨。

　　但是房地产业，要圆中国梦，我认为，很多核心的问题还是文化的问题。我们30年来改革开放，商业地产有了很大的发展，做了很大的贡献。现在要发展了，现在在调整结构，要重新布局。但是还有很大的发展空间。我们有些企业到中等城市去，中西部地区现在要搞城镇化，这些方面商业地产还有很多发展的空间。我们沿海的大城市在调整结构，商业地产不是一般的搞东中心了，现在多样化的需求都来了。所以商业地产还是大有可为的。我建议，商业地产不仅面向国内市场，而且要相应号召，要走出去，走出去的空间更大，是不是可以到金砖四国去抱金砖？到金砖四国去打金镯？到非洲去又做非洲梦，又做中国梦。非洲非常欢迎我们去。是不是可以去买国呢？现在底特律这个城市快要破产了，中国人到那去买房子，一套有的只有几十块钱，有的只有几千块，这样做不是不可以，但是底特律未来的走向不明确，你去抄底，可能是好事，也可能血本无归。芝加哥现在也有这个问题，芝加哥的楼价也下来了，城市在调整中间也出现了很多新情况。

　　所以商业地产不论是国内市场，还是世界市场，都有很多发展的空间。我们不是提倡海归吗？留学生学成以后回国来创业，这种精神当然很好，但是我认为海归可以当，还可以当海鸥，或者是海燕，在世界飞来飞去。哪里有事业的发展就到哪里去，应该有这种思想的准备，精神的准备。这些方面我不能再多说了，我这里介绍一个，我们历史上的上海开的地产大王哈同，是犹太籍的英国人，他本来在英国的一个公司里做普通的职员，后来成为南京路的地产大王，当年南京路他的地产占了44%。到中国外滩来淘黄金很成功，而且评价非常之高。我这里要介绍几点，他的第一桶金从哪里挖出来的？当年中国和法国在越南战争，法国打败了，外滩的地产一落千丈，他就抄底，大量的买进，第一桶金就出来了。另外，他讨了一个中国人做老婆，是福州人，在上海给洋人洗衣服的。两个人结婚之后，中国人说，这个女的有帮夫运，发起来了。他交际南京王朝，一个王后认了他的女儿做干女儿，同时他又支持革命，包括孙中山，蔡元培，支持有些革命党，他们在受到歧视迫害的时候，此人还来解救他们。哈同还修建寺庙。所以哈同夫妇两个在当年的上海做了很多有利的事业。从这里我们可以看出来，商业地产人士要成功，有四种智慧，一种是商业智慧，美国人说我们的财富在口袋里，犹太人说我们的财富在脑袋里。哈同的所作所为证明了这一点。其次就是人情智慧，政治智慧，还有人生智慧。哈同夫妇这些智慧都有，都是我们曾经在历史上记载的，不是我胡说的。希望我们各位同仁有兴趣去看看上海哈同的所作所为，祝大家成功。

　　谢谢！

　　【主持人】：胡部长虽然已经年过80，但是身体好，心态更好，常常自称为80后。不愧为80后，什么时髦的话题都不落下，谢谢部长。下面进入演讲的环节。今天第一个演讲主题是，改革红利与中国经济的驱动力，如果说我们过去的发展靠的是人口红利，开放红利及资源红利，那么当今中国面对难得的发展机遇，和复杂的矛盾问题，更需要改革激发出制度的红利，让红利成为发展的驱动力。下面有请龙永图先生，龙部长在担任WTO首席谈判官期间，都一直致力于推动中国的改革和开放。他只要认准对国家有利，他都会勇敢的站出来说，站出来做。中国现在需要这样的人，有请龙部长。

　　龙永图：改革红利是中国经济的驱动力

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博鳌亚洲论坛国际咨询委员 前秘书长 龙永图

　　【龙永图】：非常高兴参加这次盛会，应该说，过去十年见证了我们这个行业的成长，也见证了中国走过的辉煌历程。大家在这里关心中国的房地产，特别是商业房地产发展的前提，我认为这个前提，当然和中国经济发展的前景是同命运的。实际上十八大前后整个世界都在关注中国的走向，其中一个最重要的焦点就是，中国经济能不能够像过去30多年一样，继续他一个比较高速度的强劲的发展。我想十八大以后的几个月，中国政府实际上已经给出了一个明确的答复。就是中国将继续保持一个强劲的增长。中国在今后十年二十年三十年当中，依然会保持一个高的增长速度。这不仅仅是因为他可能，同时也因为我们中国需要一个高的增长速度。为什么我们需要一个高的增长速度呢？我想主要有以下三个方面，

　　第一，由于中国的基本国情。十八大对中国基本国情做出了三个基本的判断，也就是三个没有变。中国处在社会主义初级阶段的基本国情没有变。小平同志讲过，中国处在社会主义初级阶段不是几代人，而是几十代人，这个基本国情没有变。第二，中国经济社会的主要矛盾没有变。还是发展生产力，所以发展生产力作为中国社会的主要矛盾没有变。第三，在世界上中国作为一个最大的发展中国家，这样一个地位没有变。所以我认为，既然这三个东西都没有变，那就意味着，中国还是一个发展中的社会主义国家。发展依然是中国的第一要务。中国必须保持一个高的增长速度，这是第一条，基于中国的国情。

　　第二条，是机遇中国企业发展的现状，应该说从整体上讲，中国企业的国际竞争能力还不强，我们很多企业大而不强。我们有更多中小企业更是竞争力缺乏。在这样一种情况下，为了我们企业的生存和发展，我们必须要有一个比西方发达国家更好的外部发展环境。也就是说，我们还是要有一个比较高的速度，就像当台风来的时候，猪都会飞。我们的经济就要像台风一样刮起来，我们所有的猪都能够随着台风飞起来。所以在中国竞争水平还比较弱的情况下，中国需要一个发展快的环境。

　　第三，是为了应对中国面临的极其复杂的国际形势。由于中国的崛起，深刻的改变了全球经济政治的格局。中国确实面临着许多对内，特别是对外的挑战，比如说关于钓鱼岛的问题，大家都认为，中日关系非常的纠结，大家都在讨论这个问题如何解决。我去过很多次日本，日本是个岛国，他没有自己独立的国家战略和外交战略，他唯一的战略，就是谁强大跟着谁走，谁是老大跟着老大走。所以中国在非常强势的时候，日本长期跟着中国走。可以说，在某种意义上，日本是中国最好的学生。二战以后，美国成为了全球老大，所以日本的整个的外交和政治战略，就是一条，跟着美国走。所以为了解决中日关系中错综复杂的问题，就是一条，我们继续发展，当中国成为老大的时候，一切都可以迎刃而解。钓鱼岛也不过是个小小的问题。所以，从刚才我讲的三条来看以中国的基本国情，我们企业发展的现状，还有中国面临的外部环境，都需要中国进一步的发展，只有发展，才可能解决所有的问题。所以中国有一个强大的内生动力，就是要继续推动中国的发展。

　　在中国过去的30多年的发展当中，确实有很多的力量在推动经济的发展。比如说市场的力量，全球化的力量，但是我认为最重要的力量就是改革的力量。当小平同志提出改革开放以后，我们发生了这么大的变化，核心的问题就是我们执行了一个改革开放的路线。改革开放以后我们中国的土地还是那些土地，人民还是那些人民，但是中国由于改革开放发生了天翻地覆的变化，改革所激发的改革红利大大的推动了中国经济的发展。比如说，在过去30年当中，大家最熟悉的改革就是年产承包责任制，一下解放了几亿的农民。比如，让我们的农民自由进城打工，形成了2、3亿农民工的队伍，整个改变了中国经济的版图。又比如，允许公务员和国有企业的职工下海经商，使得我们出现了一大批优秀的企业家，包括在座的许多优秀的企业家。所以这些改革对中国产生了无可估量的作用。所以我们应该享受中国改革的红利。今后中国20、30年的改革，也需要推动。我希望大家关注在城镇化领域进行的改革。因为城镇化是今后推动中国发展30年最重要的动力，而这些动力必须由一些重大的改革来际发。我认为这些改革当中有两个改革值得关注。

　　一个是城市的户籍改革，因为涉及到养老，教育，卫生，一系列重大改革。另外一个改革就是农村土地改革，涉及到林基地，林场用地等一系列的改革。所以土地改革，户籍改革，他们的意义就会像当年的联产承包责任制，农民工进城，和公务员，国企职工下海一样，成为中国最重要的改革红利。当然，我们的改革还会激发其他新的现有的红利。比如说，人口红利已经过去，但是我们进行重要的改革，我们的人口红利还可以延续很多年，比如说，我们现在的农民工在城里的平均时间只有7年，但是如果我们成功的进行户籍改革，使农民工在城市停留的平均时间达到比如说14年，增加一倍，那就说明，我们的劳动力的供给又可以提高一倍。比如说，现在75%以上的农民工都是初中文化水平，如果我们能在教育上进行一次重大的改革，能够动员社会所有的力量加强农民工的培养，那么我们的劳动力的供应，又可以有一个很大的提高。因为质量的提高在某种意义上，比数量的扩张更加的重要。所以我们现在的民工荒，实际上是技工荒，在这些方面我们要进行一些重大的改革措施，我们的人口红利还将对中国的经济发展推动20年，30年。

　　还有资源红利，只要对国有企业改革，特别是国有资源垄断的一些企业，甚至政府进行改革，我们的资源利用效率就会成倍的增长。所以我们讲，改革是最大的红利，是我们今后中国经济发展最大的驱动力量。我也代表，过去30年，如果说我们的改革主要解决了一个问题，就是摘掉贫穷的帽子。小平同志在发动这场改革运动的时候，曾经说，贫穷不是社会主义。所以他的国内外政策，都是服从解决贫穷这样一个重大的问题。都是解决让中国人富起来这样一个重大的问题。我最近看了一篇回忆录很有感触，那是79年小平同志访问美国的时候，在去美国的飞机上，中国有资深的美国问题专家问小平同志，为什么我们刚刚提出改革开放，你就要访问美国呢？小平同志讲过一段意味深长的话。他说，我观察了很多年，在过去几十年当中，凡是和美国关系好的国家，都富起来了。小平同志的外交战略也是为中国人富起来服务的。所有的一切，所有的改革的措施都围绕这一项。那么，在今后20年，30年，我们就是要实现一个小康的社会，让老百姓富起来，让老百姓能够实现自己追求幸福生活的梦想，这样也需要我们继续改革。在这样一个改革进城当中，我们各行各业都会发挥巨大的作用。

　　商业地产在推动中国经济从投资拉动向内需拉动的进城当中，将发挥重要的作用。在我们的城镇化，城市不断扩张的情况下，在聚集人气，创造就业方面，也会发挥重要的作用。所以我希望这次会议希望围绕这个主题，围绕让中国人富起来的话题来讨论，让商业地产成为实现中国梦的一个重要的生力军。谢谢大家。

　　【主持人】：每次听龙部长的演讲，总是十分感佩他的直言不讳，高瞻远瞩。昨天晚上湖北省的张通副省长来看望我们论坛的胡平部长的时候讲到，湖北消费零售品总额，去年位列全国第二。但是湖北人的人均购买力却是全国倒数23，所以讲到，我们必须通过一些改革释放一些红利，让老百姓富起来，实现购买力。这和龙部长的观点不谋而合。再次感谢龙部长。下一个演讲嘉宾是，著名经济学家陈淮博士。我想向在座的问一个问题，前一段时间出台的国五条是第五次调控？我们估计记不清，同时我们也记不清每次调控后，房价又涨了多少？所以今天我们要看看，来自住建部的专家陈淮先生有什么新的心得。

　　　　陈淮：市场需求 必将给中国带来新一轮深化改革的高潮
著名经济学家 住建部政策研究中心研究员 陈淮

　　【陈淮】：谢谢大家。我首先想向龙部长表达敬意，十多年来我听过龙部长无数次演讲，每次都是大声疾呼改革发展，让民族富裕，让人民富强。我为老一代为中国发展奔走，为改革开放大声疾呼，我特别感动。我特别想说这句话，旗帜鲜明的说，我支持改革开放！

　　给我出的题目，持续调控下的房地产业发展前景。但是我先想从武汉，从历史，刚才胡部长，龙部长讲到的一些内容让我有感而发。中华民族从1840年以来，百年苦难，我们找到了改革开放之路，我们找到了让民族复兴之梦，我们不能让历史时机再擦肩而过。实际上，武汉这个地方，是中国重大历史事件，历史转折点的见证。如果不是历史的阴差阳错，武汉的位置应该是现在上海在中国的位置。当年第一批睁开眼睛看世界的洋务运动官员，把眼睛盯在武汉。武汉的汉阳铁厂，汉阳兵工厂，还有铁路，实际上武汉是最早把机器工业，也就是今天我们呼吁的城市化，工业化，市场经济引入中国的城市。历史擦肩而过，并不止于此，辛亥革命之后，1919后的五四运动，把科学救国，民主救国的口号引入中国，其实五四运动还有一句很响亮的口号，也是中国梦，实业救国。1919年，中国的民族资本，也包括华中地区的民族资本，利用这个间歇有过一次短暂的繁荣，又与我们擦肩而过。以后再历史发展中，我们还遇到了很多有意思的事。比如说武汉的汉正街，汉正街的历史意义在改革开放的功勋功不可没，他第一次打破了城乡流通体制的障碍，打破了国营商业一统天下，使我们的搞活流通体制正式成为专家学者们关注的焦点。农民工进城由此一发不可收拾。中国的城市化，城镇化，城乡分割体制，这样的破解难题，在我们这个地方开始。但是我们也遗憾的说，武汉这个地方也曾在过去的一段时间内，与历史机遇擦肩而过。90年代以后，一段时间股份开发以后，武汉很希望长江中下游战略合作发展，不断的和上海制订了很多长江中下游战略发展机遇规划，请专家论证，给国务院写报告。

　　后来看看上海，认为南京都是乡下，何况是武汉？正好重庆设市，我们又设计了很多长江中上游的规划。例外里十年过去，武汉左谈了五年，右谈了五年没有谈成，跟国务院说，我都谈成剩女了，于是武汉说，国务院给了武汉一个国家综合实验区的帽子。我们也通失了南北发展的机遇。还有山西，河南，湖北等六省中，武汉在中部六省是居于领先。我想说，我们今天坐在这讨论商业地产，和商业地产的时候，有必要对历史进行一个回顾。问我持续调控下房地产市场的走势，走势是什么？不是价格的涨和跌，不是简单的成交量大和小，不是政策严和紧，我觉得这些预测过去十年来无数的江湖舒适做了很多的评论，至今没有看到哪一句有特别的意义。刚才，胡部长说了国五条，我打一个比方，你爹妈不让你早恋，不让你网恋，但是从来没有不让你恋。宏观调控不是不让你男大当婚，女大当嫁，该婚还是要婚。自己琢磨。所谓的调控有两个层面，一个是适应国内外竞争格局，比如说美国量化宽松货币政策，国内物价高还是低的调控，我们的货币政策的第一决策依据不是房价的高低涨落，而是国民经济短期运行的平稳程度。第二层调控，是让老百姓更快更好的，而不是更慢更差的改善住房。第三层调控，是让房地产业更健康的发展，而不是把开放商都关进笼子。所以可以做如下解读，这个解读有一定的意义在于，最近关于房地产业是不是支柱产业之声，又在媒体旧话重提。据说有一个官员说，从来没有说过房地产业是支柱产业。我要说，房地产业在未来10到20年没有争议的就是中国的支柱产业，这和我接下来要说的话题是一个命题。

　　四个方面，第一，中国正在面临一个历史的转折，我们正在把过去的农耕文明变成城市工业文明，城市化的趋势不可逆转，我们想不想让中国变成世界强国？这个问题不用讨论。我们要讨论的是中国联合舰队到墨西哥去玩演习？我们比美国人还阔好不好？我们想不想解决城乡分割二元结构？我们想不想解决老天爷给我们的资源稀缺？这都要靠城市化。但是城市化，不是让农民到大城市去住，早在19世纪末，20世纪初美国赶超中欧的过程中，出现过贫民窟问题，今天我们刚才领导讲到的，金砖四国，其实包括印度在内，印度的孟买，巴西的里约热内卢，这些城市都面临一些重大的选择，人口过度涌入城市，社会的严重分化，以及各种各样的发展难题，公共产品严重供应不足，基础设施滞后，等难题。怎么办？我们要解决房地产的房价问题，普通老百姓适时适度解决住房的问题，要沿海城市，二三线城市，协调发展。调整城市结构，为我们的城市化提供物质基础，是我们房地产业势必要完成的历史使命。房地产业之所以是支柱产业，不仅仅是因为他能带动上下游若干行业。首先在于，包括商业地产和住宅建设在内的城市住宅力量，他们的规模速度质量，决定了中国未来十到20年发展的规模速度和质量。不管你愿意还是不愿意，你赞美他还是诅咒他，我们靠汉阳造打不赢日本鬼子了。我们靠汉正街发明的燎原之势的马路占道市场，已经建不起商业业态了。什么趋势？就是这个趋势。

　　第二个趋势，老百姓消费结构升级，符合客观规律的，全世界经济学家共识的，工业化早期中期，生产决定消费，经济增长的主要障碍，在于生产不足。聚集起足够多的资本，有更多的技术研发能力，是经济体发展的关键。我们建宝钢的时候，那时候借遍了全世界，德国，日本，引进技术。我们汽车发展的时候，到欧洲跟别人谈。说你帮我们发展汽车了，人家根本就没有把我们放在眼里了，拿20年前的车型给中国生产。现在谁都不敢了，在中国生产的都是最新的车型。经济增长的主要障碍已经从生产领域转移到了消费需求领域，这将是一个持续的长期过程。从马克思语言，市场经济发展的根本矛盾和生产无限扩大的趋势，由生产需求无限的矛盾起，到1933年世界生产大危机的爆发，验证了消费需求扩大对经济增长至关重要的作用。实际上08年的世界金融危机和1929年的大危机在本质上没有区别。1929年的危机是因为社会消费力不足，资本家不给工人涨工资造成的危机，08年的危机一样是消费不足的危机。我们都说08年经济危机是美国引起的，其实是误解，根在中国。中国这几年发展了，富裕了，人们有钱了，有钱了但是不花，存起来，借给美国人花。结果美国人给花通胀了。这种说法在外面颇有市场。我们简单的靠外部需求的扩张，靠向有领土要求的国家去买武器，救不了中国。我们得靠老百姓的收入增长，社会生活的改善，公共产品的完善，扩大内需，扩大消费需求，才是持续增长的动力。但是显而易见，扩大消费需求，绝对不是让人们吃的更多，穿的更多的扩大内需，而是要调整消费结构。衣食满足之后，人们的消费结构需求升级，自然转向了住行。

　　我们离开住房给大家举一个例子。08年世界金融危机爆发，全世界的金融市场一片肃杀之气。三大汽车体系销量缩减了30%。那时候包括东风在内的汽车厂家，听信了专家分析，拼命的掏空库存，压缩原材料采购。结果，没想到，中国09年汽车销量产量比上年增长了45%。人们消费结构升级过程中，衣食满足之后，自然的是住和行。中国20年扩大消费需求，需要老百姓物质需求改善的需求，没有这样一个需求，我们不可能靠喝茅台酒就实现消费引领增长的目标。从这个意义上说，房地产业就是支柱产业，不管宏观与否，消灭不了任何一个在这样一个历史驱使下，消费结构升级驱使下的需求。房地产业和股市不一样，股市的政策可以使成交量在一段时间内湮灭，这个成交量不会在未来的时间内补足的。而未来需要多少房子是个常数，就跟男青年要娶多少女青年一样是个常数。他们不会因为调控少娶一个姑娘，这就是房地产经济学。

　　第三条，还是老百姓和社会利益诉求主要的级重点是房地产业。我们得明白一件事，社会利益诉求，生活改善，老百姓富裕，不是这么笼统的。改革开放前20年，打汉正街起，老百姓诉求是收入增长。那个时候社会的价值取向是越穷越光荣，越穷越革命，谁家有占着房子地的资产，你是社会的敌人，你是专政的对象，要让你永世不得翻身。这不是我编的，是毛主席说的。今天我们的社会大踏步的踏上的一条改革之路，社会从无产者争先恐后的想成为有产者。进入21世纪之后，中国加入世贸组织之后，社会富裕的利益诉求，人们不是简单的要求，从老板那领更多的钱，要家里有更多的压箱子底的存货。《潜伏》的于则成一样，从鸡窝里拉出几个金条来。不管你乐意不乐意，总之人们从有更多的吃穿向怎么有更多的财富转移。大家对房地产有更多的指控的时候，他们意识和没意识到的是，让自己率先踏入有产一族。谁能改变这个趋势？没有人能改变的话，那么谁能改变房地产业是支柱产业的趋势？

　　房地产业早就更多的有产一族。什么时候大多数老百姓都买的起房？这不是宏观调控就能实现的，是靠逐年累计的买的起房的人比重不断的增加实现。现在我们有25%到30%的人买得起的话，我们经过10年的努力，使这个比重提高到40%到45%，再过十年提高到50%到60年。美国买得起房的都是中产阶级，具备资产累计能力才叫中产阶级。我们目前在收入中能够具备资产累计能力。并且在持有资产中抗风险的人群还太少，这种人群的比重正在迅速提高，在提高到大家认为接近发达国家的水平，我们还需要20年左右的努力。

　　第四条，改革。房地产业有什么发展趋势？改革的趋势。我们在不断的依靠强化政府权力，依靠爹妈，每天到校门口看你是否牵着女孩的手，到网吧看你有没有去打游戏，这样的父母管不好孩子。70年代的弗里德曼，诺贝尔经济学奖获得者，讲了两句话，第一个，管的最好的政府是不管的政府，第二句话，天下没有免费的午餐，你希望政府做的每一件事政府都要加倍的通过税收，加倍的从你身上受回来。我们可以断言，过去十年我们交给市场所形成的这些商业地产和住房，如果把同样的时间，资金，土地交给政府的话，绝对有不了今天武汉的商业面貌，有不了我们今天城市化中能够融入7.2亿人的物质基础。改革不仅仅是要压缩限制政府的权力，而且要对现有的经济体制大刀阔斧的改革。我也很坦率的说，根本不存在像上帝一样聪明的无所不至的领导，从没有这样的人，像神一样的人。我们所有改革开放如果说取得成就的措施，那都是危机推动的。没有当时知青返城，大批新增劳动力事业，就没有个体户的产生，没有90年代末的亚洲金融危机，有不了国企改革的进一步推动。产权制度，现代企业制度都有不了。现在也一样，我们改革开放取得了一定的成就，但只是初级成就。到今天，价格放开，多种所有制，那只是产品化经济。更重要的是要素的市场化阶段，和产权的市场化阶段。房地产离不开资金和土地，而这两个最基本的经济要素，恰好是市场化最低的要素。

　　房地产的发展，商业地产的发展，城市化的推进，迫切要求我们打破现有的市场经济对土地的约束。政府不能既作为资源的供给者，又是市场的调控者。又要获取好处，又要让开发商，这样一种格局肯定要打破。还有要改革的还有中央和地方税负关系的改革，我相信中国老百姓改善住房的客观需求，以及由此推动下的中国房地产和商业地产的发展，必将给中国带来新的一轮深化改革的高潮！

　　【主持人】：陈博士在业界一直是特立独行，观点锋芒毕露，但是因为过去头顶着中国住房与建设部主任的帽子，说话还是有一些顾虑，那么现在没了这个束缚，讲的更加酣暢淋漓。我曾经去宗庆后先生的办公室看过，没想到这么的简朴，听说还保持了当年创业时的样子。娃哈哈的创业战略究竟是什么套路？下面有请宗庆后先生的代表宣读他的发言。

　　　　宋青青：布局商业地产 娃哈哈将在5年内打造百个项目

娃哈哈商业股份有限公司副总经理 宋青青

　　【宗庆后】：大家早上好。首先请允许我转述娃哈哈董事长兼总经理宗庆后先生的祝词，祝各位朋友身体健康，祝本次论坛大会成功！谢谢！

　　下面请允许我代为发言，请大家谅解。因为宗总有事不得不缺席。

　　尊敬的各位领导，各位专家学者，各位企业借朋友早上好。非常荣幸能够受组委会的邀请，参加这次商业地产的论坛。刚才听了几位领导的发言，确实感到收获很大。借此机会，我也想对商业地产谈自己的一点想法。第一，关于今后一段时期商业地产发展总的看法。

　　我认为，未来十年，中国的商业地产既面临难得的机遇，业面临严峻的挑战。首先是机遇方面。党的十八大明确指出了要把城镇化作为今后我国经济结构战略调整的重大方面，如果我们能够在工业下乡，带动三产，在土地节约利用的基础上，把所有的众多农村集镇发展成为小城市，小城镇，让农村剩余劳动力就地进城，安居乐业，对不断加快我们的内需调整，和提高人民生活品质，都大有帮助。这对商业地产更意味着难得的机遇。城市百姓的衣食住行都需要商业来紧密的维系，而商业地产将在其中扮演十分重要的角色。城镇化的快速推进，将改变现在商业开发集中于大城市的状况。提供更多的商业机会，不仅有利于商业地产的经营者，也有利于更多的企业，品牌进入这个市场共同发展。

　　其次，我们必须看到，当前商业地产面临的问题比较严峻。商业住宅的市场连续调控，以及实体经济运行压力的不断加大。使得众多的资本纷纷涌入了商业地产领域。这几年全国的商业地产大干快上显现，同质化的现象日趋严重。有数据统计，一二线商业地产的空置率在10%左右，同时大型商业地产的甚至达到50%。也出现了担心很多城市成为空城的观点。我想是否可以从以下几个思路加以应对。一是要方言全国，寻找市场洼地。中国商人喜欢扎堆竞争，结果旱的市场旱死，涝的市场涝死。我觉得商家应该多看一些小城市，小城市同样有商业地产开发的需求。借城镇化的东风，我们完全可以在一些新生市场找到发展机遇。大中小城市齐头并进，这样才能做强做大。

　　二是要避免同质化竞争。商业地产对应的经营业态种类繁多，面对商业群体也非常广泛，消费需求也各不相同。有消费购物的需求，教育培训的需求，旅游独家的需求，会议展览的需求，休闲娱乐的需求，经营者应该按照各自的侧重来安排，而不是一概而论。比如，在历史文化悠久的城市，可以搞一些人文旅游项目，迎合旅游者的思古情怀，对于生态资源丰富的城市，可以使生态资源和商业地产结合，更好的满足消费者的消费体验需求。与此同时，各地政府也要对本地的商业地产有清晰的规划，避免雷同。并加强对市场的引导。另外，经营者也应该扭转宁当鸡头不做牛尾的观点，谋求合作发展。我认为经营者应该抓住市场机会在竞争中获胜，关键在于自己的经营策略。要赢得商业市场，就必须避免同质化的圈子。不断创新，特色化，差异化竞争，是今后商业化地产行业的大势所趋。总的来看，中国经济发展趋势，快速向上，老百姓的消费水平也在不断的提高，商业地产作为最重要的消费平台我认为还是充满着希望。

　　娃哈哈集团之前一直致力于饮料的发展，后来有朋友来建议做一些商业地产项目，我们婉拒了。我们还是决定老老实实把自己的本业做强做大。所以在经济危机到来的时候，没有因为盲目扩张而陷入被动。当然，这几年我们也开始走多元化的经营道路。一个企业搞多元化，一是要看是否有需要，二是看是否有能力，三是看是否有机会。娃哈哈是中国饮料企业的龙头，而饮料行业竞争非常激烈，我们互相挤压，击跨对手的同时，其实也损害了市场。保持市场健康，也是我们作为龙头企业应尽的责任。因此我们也开拓新市场的需要，经过这些年的积累，我们已经有了这个能力，同时国家尚没有实现充分的市场经济，最近国家又要对审批制度进行新一轮改革。放开市场给我们带来了很多的机会，因此我觉得当前的哇哈哈搞多元化，是既有需要，也有能力，也有机会。而我们选择商业零售行业作为第一步，主要是因为，

　　一，当前商业零售业挤压利润的情况比较严重，在很多地方，特别是大的商超集团，垄断了大城市的大卖场，不断的巧立名目，对制造商进行盘剥。各种费用多如牛毛，动不动就拖欠克扣货款，已经危及制造商的生存。因此我们想通过自造平台来改变这个情况，重建合理的厂商关系，也为消费者牟一点利。第二，娃哈哈对渠道的掌控也是成功秘诀之一，我们发展一点自己的零售网络，也可以保证我们自己的安全。第三，娃哈哈零售市场，主要想搞规模经营，连锁经营，全方位的满足老百姓的各种需求，当然，具体到每一个实体，我们也会看菜吃饭，综合考虑各种因素来决定具体的经营项目，在什么地方合适搞什么项目，我们就做什么项目，当地老百姓需要什么商品我们就提供什么商品，总之是根据当地市场的竞争格局，开展差异化竞争，根据老百姓的需求，有针对性的进行服务。同时我们也准备和多方合作，尽快形成规模。

　　以我们在杭州第一个商业项目娃哈哈商场为例，由于物业地点位于新城，周边居民不多，因此就不适合搞超市大卖场，因此我们就决定在这里搞一个欧洲精品商场，把一些欧洲的质优产品引进，我们直接从国外厂家进货，减少了中间环节，留出了更多的利润空间。由此推广，我们可以吸引欧洲厂商直接开店，也可以由娃哈哈作为中国的品牌总代，招揽全国范围内的加盟商，在各个城市设立加盟店，坦率的说，行业资金商场的资金并不旺，经营状况也不理解，社会各界对我们有各种各样的评论，在此我们也虚心接受。这是我们第一次踏入商业，难免经验不足，准备工作比较仓促，很多细节问题也在慢慢改进，完善。

　　我想第一次进入一个全新的领域，交一点学费是应该的，新的业务和市场是需要时间培育的。对此我们有充分的耐心，毕竟做任何生意的道理都是相通的，我们从帮助人家代销四分钱一支棒冰开始，发展到今天的规模，我相信我们进入零售行业发展到同样的规模，可能不需要太长的时间。十八大提出十先国民收入倍增的计划，让我们对未来的发展充满信心，因此只要我们认准的方向没错，我们就会坚持下去，而且会走得很快。今后我们还是会本着商业零售带动商业地产的发展，因地制宜，稳步快速发展，我们的投资不会局限于一线二线的大城市，而且是会响应国家城镇化的号召，寻找市场空白点，哪里有机会就在哪地建，适合做什么就做什么，当地老百姓需要什么我们就提供什么，至于当地的物业，我们会考虑自建，租赁，购买，方式多种多样，因此我也非常欢迎在座的感兴趣的朋友跟我们联系，提供商机。大家开展各种各样的合作，共同发展。在此我还把几个发展商业的团队成员带过来，希望大家多多指教，跟我们洽谈合作。现在全国不少地方政府都欢迎我们去投资商业，愿意提供也会的政策条件，今年我们除了会在长沙，株洲落实几家敲定的商场之外，我们还会再开设几家商场，三到五年内会筹建100座商业综合体，打响我们自己的品牌。

　　三，面对电子商务的挑战，传统销售渠道依然有广阔的发展空间。我也注意到，一些行业内人士和专家学者提出来说，娃哈哈在这个时候进入商业零售业，搞商业地产时机不对，认为传统的商业企业纷纷转型，电子商务抢占了很大的市场。我认为他们说的有道理，但是辩证法告诉我们，凡事没有绝对，经验也告诉我们，逆向思维往往会带来丰厚的回报。虽然我年纪比较大了，但是在零售领域却是初生牛犊，我有信心，有耐心在这个领域闯一闯，而面对电子商务的挑战，我认为，传统商业模式还是有自己的有适合广阔的空间。首先，我认为人对面对面交流的需求，面对面体验的需求不会消失。现在电子商务的势头确实很猛，但是在实体店带来的满足感和体验感也是电子商务无法做到的，人们还是需要逛街，买东西，吃个饭，看场电影，放松休闲的，我相信，至少对于年轻时髦的姑娘们，只要时间允许，实体店的价格也有竞争优势的话，还是愿意逛一逛，消费一下的。同时，电子商务的优势主要是便宜，这其实是因为，实体店的东西太贵。现在不仅住宅价格炒得很高，商业地产价格也很高，最终的结果就是商品的价格上涨。电子商务尽管单件产品物流成本比较高，而两厢比较之下，依然是实体店贵很多。消费者甚至是到实体店看样试衣之后，回家在网店购买。现在，商业地产价格虚高现象也比较严重，各地政府和经营者应该从整个产业和产业链的角度考虑问题，实实在在把物业价格降下来，减轻渠道的成本压力，同时把各种费用砍一砍，让各种商品价格回归到正常水平，还是完全可以和电子商务相抗衡的。但是如果现在还不采取应对措施，让电子商务继续占领传统商业的优势市场，今后就会非常被动。

　　另外，并不是所有的产品都适合做电子商务，他们主要是针对不是很急用的商品，而比如我们的饮料，就不适合做电子商务。如果走电子商务的快递渠道，单件产品的运费可能就会远远超过产品的价钱。另外，对于临时型，冲动型的产品，也不适合电子商务。比如家庭主妇炒菜没有酱油，肯定不会选择去网上买，而是到楼下小店。所以电子商务如果按这样的路子走下去，不开发票，不交税，迟早要面对问题。而且网上假货多，消费者肯难。三是电子商务发展快，在不少行业已经形成了竞争优势，出现了挤压制造业利润的趋势，这是不利于产业链健康发展的，如果制造业无利可做，那么多的网店靠什么生存？所以我认为电子商务是好东西，但是他不可能取代传统商业模式，我们不用把他看成洪水猛兽，完全可以共同发展。事实上现在集休闲娱乐购物等综合商业体，发展得如火如荼，说明只要通过我们不断创新，探索新的发展途径，完全可以打开更加广阔的空间。以上是我本人不成熟的一点想法，谢谢大家批评指正。

　　谢谢大家。

　　吴长江：从照明产品到灯光艺术的演变

　　【吴长江】：各位朋友，大家上午好。很荣幸，也很高兴跟大家见面，刚才主持人讲了今天这个题目，我突然感觉到，我来参加这个论坛，就是跟大家交朋友，交流我们的一些经营体会，一些感想。所以我突然把今天的题目改了。我想跟大家交流一下做企业的经营思路。

　　最近，特别是这两年，许多朋友都在谈论，每个行业都在议论，现在生意难做，竞争很激烈，毛利越来越低。其实，我是这样人为的。这是一个自然现象。这是一个规律，这是一个商业发展的规律，没什么了不起的。很正常。大家如果都把现代这种环境，跟十年前比，跟20年前比，那是没的比的。如果10年20年前，那是一个需求经济，你做什么都能赚钱。特别是这十来年，地产行业发展，可以说，用我们的话讲，是暴利行业。中国福布斯500强的企业，大部分都是地产业为主。

　　我刚才和刘总交流，说你最近是不是在商业地产方面重视多一些。他说，是在旅游地产方面。我们通过这种交流，实际上就感觉到，做每一行，每一个产业，我们要不断的试验。不能停留在过去那种环境中，因为，我们的雷士照明在创业初期实际上底子很薄，而我们在短短14年间为什么可以做到行业老大？就是因为我们在不断的试验。当时我们的产业市场需求量非常大，我们的产品还没卸货，就被别人抢购一空。那种情况现在就不可能有了。那个时候我们的雷士照明主动的走出去。去宣传，去推广，别人当时没有品牌意识得时候，我们再开始以品牌这种理念来经营企业，当时可能大家提到，做品牌，很多朋友都想到打广告，请明星代言，通过短期宣传来达到一种知名度。其实不是，我包括现在，还在跟我们的员工说，传播我的思路理念，做品牌，企业就像一个人做人一样，不光是做服务，做质量，还要做理念。企业做品牌的基础是核心产品，雷士这么多年一直在坚持，所以在今天我们在行业里有了这样的地位和知名度。我们的产品，刚开始进入市场的时候，品种很单一。主要是以商业照明为主，就是和在座的很多朋友打交道，我们产品的品种非常单一，我们在做的时候，就想到，可不可以给消费者提供一揽子的解决计划，把产品延伸。我们不光是做灯，还做光源，电器，不仅做室内，还做室外。为客户提供一揽子计划。我们第一个把超市模式引入到照明行业。到后来，这个行业发展到一定程度，竞争越来越激烈，后来我们不光是卖产品，我们想到如何给客户提供一些附加增值的东西。当时我们讲，我们跟客户做照明设计，客户买了雷士照明产品，我们还可以根据客户的需求，要求，进行灯光照明的设计，满足客户的需要。通过这种方式，得到了很多客户的认可。

　　通过我们的附加服务，让客户对我们的品牌认可。因为照明产品，特别是在今天，已经不是简单的照明，而是一个灯光艺术。发展到今天，我们又通过一些控制，让一些灯光变成美轮美奂，把它做活，赋予它生命。我们参加奥运会，世博会，通过设计，让顾客得到意想不到的效果，从而对我们的产品产生认可。这么多年，我们不断的在变革，创新，通过这种变革创新，得到快速的发展。今天大家都知道，LED是一个突破性革命性的变革。我们传统性的照明大家都很清楚，过去的宣传是节能灯的能耗比白炽灯减少75%，而LED又可以比节能灯减少50%。中国是一个资源稀缺的国家，更要推广LED灯。目前有很多的模式，这几年，我们就是在宣传，在推广，我们怎么能让我们的顾客在这方面不但能够接受我们的产品，同时让他们得到更大的一些实惠，就是通过节能减排，通过我们的节能替换，让我们的客户节能能耗，同时也节省成本。所以特别是去年今年开始，我们开始大力推广这种模式。我们跟客户的设计，通过一个合理的设计，既保证了灯光环境的需求，同时又能大大的节约能耗。这是雷士这么多年一直的运作，通过创新，变革，得以快速发展。

　　我常说，其实无论环境如何变化，国家有什么政策，不是针对某一家，是针对整个产业，整个行业，我们首先自己要保持乐观。你企业未来的竞争，是一个综合实力的竞争。是看你的产品的设计，你的核心技术，你的团队，你的品牌，还有你的资金实力。只要你把你的企业综合实力打造出来，什么环境的变化对你都没有太大的影响。所以我希望大家不要去抱怨，现在我们作为企业的经营者，首先要打造企业的综合实力，你打造企业的综合实力，就不用担心外部环境。今天尽管这种环境变化了，像雷士照明，我们有条件也有能力跟大地产商合作，至少在战略里面我们是首选的。雷士的品牌，大家都知道，而且公认。很多大项目，如果没有雷士参与，至少是一种缺憾。现在我们的产品种类繁多，也有实力给客户承诺。我记得我跟客户交流的时候说，某某产品比雷士好，如何如何。我说，照明产品一旦出了问题，就会给客户带来灾难性的后果。如果你和一个小企业合作，出了问题，最后就是要钱没有，要命一条。而雷士不会出现这种现象。企业要打造自己的综合实力，这就是我今天要跟大家交流的这么多年做企业的心得，谢谢大家！

　　【主持人】：谢谢吴总的演讲，下一个环节也是我们今天上午论坛的最后一个环节，小组讨论。主题是房子边缘化在变革中应对电商的冲击，我们今天对话的主持人，是我们的明星主持，司马南先生，我在之前请他的时候，他当时没有答应我，他说让我考虑考虑，我说你有什么考虑？我说难道你担心有人对你扔鞋吗？他说，不，我担心商业地产里没有人扔鞋。司马南先生是我的同事，他的主持风格大家也知道，希望大家一会儿多多互动。今天的会本来人数还要更多，但是昨天深圳广州香港一些城市的天气都比较恶劣，都是雷暴天气，所以好多嘉宾有的赶不过来，有的甚至上了两次飞机了，两次出跑道了，都停了。还有赶不上飞机改坐高铁的，总之大家很辛苦。我昨天晚上也是2点才睡，当时微博发了一条，就有代表回复了，说明大家非常支持我们的活动。下面把时间交给司马南先生，有请。

防止边缘化 变革中应对电商冲击

　　防止边缘化——在变革中如何应对电商冲击

　　【司马南】：在座的各位大老大家好，主持人在请我来主持的时候，我其实说了另外一件事，我说这个论坛我来不是一年两年了，商业地产界大家都是一个园子的，我很希望和他们三个人有一场讨论，但是他们今天都不来，我很寂寞。那么我就先介绍一下已经到来的嘉宾。

　　好，欢迎各位，今天商业地产论坛的这个环节，讨论的议题，根据组委会的根据，叫防止边缘化。这个词我就觉得不自信。防止边缘化，那么有一个前提就是，你们已经被边缘化了吗？面对电子商务的冲击，我们的传统业态已经被边缘化了吗？或者说，我们自甘边缘化，但是电子商务有没有觉得把传统业态边缘化呢？我一边说，嘉宾就有在点头的，诸位，无论你们现在是表情如何，是微笑，是平静，用平静掩盖内心的焦灼，一个不争的事实是，这些年电子商务在中国的增长，如入无人之境，我们传统业态的增长比例每年个位数艰难增长，而电子商务如拉枯摧朽。我参加各种论坛，每次传统业态的代表都是步履维艰，而电子商务的代表都是步伐冲动快速，神采奕奕。那么，接下来各位嘉宾可以发表自己的见解，电子商务是不是洪水猛兽，来势汹汹。为了让我们这个讨论有水平，先请水皮先生发言。

　　【水皮】：我就深刻一点。我觉得这是一个共存共融的问题。电子商务的壮大发展，对实体经济也好，对商业也好，是一个巨大的促进和推动。如果把两者定义为对立的话，就过于狭窄。因为很简单，人是群居动物，最近这么多年来出现的所谓宅男宅女现象，无非是一些社交恐惧症。曾经有过实验，一个星期不出门，看看能不能生存？其实这种实验是不成功的。我为什么说电子商务和传统商业共存共融？

　　首先城市综合体的出现，对电子商务是一种扩容。比如电影市场，中国的电影市场爆发，美国的观影人群这几年也出现了多年增长，这出乎我们很多人的意料。

　　电子商务是商业地产销售的有利助手。

　　【司马南】：这有一点化敌为友的意思。

　　【王耀】：举个例子。实际就发生在马云的天猫下，双十一。双十一有一个品牌去年做了6000万，实际回款4000万。2000万退货。我跟你说，他对外报的是这样，但是他备货是1.2个亿。2012年，（企业名）网上卖了1.8个亿，实体店赚了800到10000万。这个案例说出来以后，大家知道，电子商务是否可怕。

　　【卢建新】：我想利用今天这么一个难得的机会。我把今天平均10分钟分成三个部分，对电子商务的总结，第一，是本质和现状。第二是趋势和应用。第三是意见和建议。我想谈第一个，就是说，电子商务我们现在讲来讲去，实质到底是什么？那么作为一个行业协会的工作者，我想首先做事要讲逻辑关系，定义，概念，和判断。就是说，任何事情必须严格符合逻辑关系。京东和苏宁大战以后，电商大战，其实大家有一个误区，认为电商就是电子商，网络零售只是电子商务的一种，电子商务是用很多光电手段解决商务中的环节，主要是时间环节。这是革命性的，对我们的支付，和信息。同样时间的劳动又是劳动生产率的标识，所以网络零售是生产力工具系统及其应用，这是我们协会给的定义，他的本质是工具，作用是应用，价值在于时间和效率，而不是表面的零售。

　　【王填】：其实网络零售传统零售也好，都是零售。其实，传统的商业地产和传统零售结合得很紧密的，阿里巴巴，淘宝，其实他就做的是网络地产。淘宝和天猫一样，就是一个标准地产的概念，京东商城相当于一个自营。步步高现在开发自己的购物中心，实际上，刚才有人也讲到，网络零售只是工具，我也同意。我认为，未来这两种零售也好，网络地产传统地产也好，都有发展前景。今天我只表明一个观点，我们需要的是公平的竞争。什么叫公平的竞争？传统零售和网络零售最大的差别就是，传统零售要交税，政府责任社会责任都要承担。网络零售只需要向自己负责，不需要交税。大家说，网络零售发展多么多么快，大家想象一下，如果不用交税的话，我们的房地产可以打几折，不交税的话，服装可以打5折，甚至更低。因为整个网络产业链都不交税。你像淘宝，天猫，不交税，你的地产多么好做。所以我今天在这个会议上，我在全国两会上面也提了一个议案，就是中华人民共和国电子商务税收征管法，我觉得我们传统的零售和传统的商业地产，都应该大胆的向政府提出来，我们需要公平税负。

　　【司马南】：代表同志，您赢得了三次掌声。我提问，在全国人大中您有没有提案，电子商务也必须注册必须交税？

　　【王填】：我提的议案就是，向电商征税。在网上我被拍砖拍得很厉害。有一些是消费者，有一些是网商的水军，我觉得他们说的都对，但是如果说中国一小部分人生活得好，实际上就侵害了大部分人的利益。我在很多著名的楼盘里，有很多淘宝店的店主，是现在很多地产开发商重要的锁定目标，高端地产的目标客户，所以网络零售，这一块已经，我有一个观点，我公开说过，现在中国的平台式电商，已经成为中国最大的灰色经济体，最大的地下经济体，因为不交税，没有政府监管。所以我们希望这个灰色的经济体回到正轨当中来。

　　【吴云前】：首先我不同意说电子商务是偷税漏税的。首先我是做商业地产的。我觉得可能是你对商业地产了解不够。我们的淘宝，包括传统个体户，国家是征税的，对小微企业我们给予鼓励。国家给个体户是定税的，而在天猫上，是有征税的。大家在网上买东西，企业开发票，是需要征税的。行业的发展大家应该给予支持。我的观点，首先我觉得电子商务在整个的社会零售总额到现在才7%，美国也才10%，并不是很可怕。不过现在的趋势来看，电子商务肯定是未来。电视机来的时候，大家说不用看电影了，但是今天我们为什么还是要看电影呢？实际上，未来传统的商业和电子商务是并存的。就像当时照相机出来了，画家就哭了，但是今天来看，画更值钱。今天电子商务在中国发展十几年，大家看到，马云的淘宝在做的时候，阿里巴巴的发展速度之快，超过任何一个传统商业业态。我们来看一下，美国今天排十大的电子商务公司，很多以前都是做传统商业的。在中国的电子商务，规模相当的，现在估计都还没有10个。实际上，电子商务是给我们带来的机会，我们不应该批评，应该给予支持。

　　【司马南】：吴先生对电子商务非常了解，如数家珍。翁先生怎么说呢？您是秤砣。

　　【翁南道】：最近阿里巴巴内部做了一个统计，就是最近一个事情，马云阿里巴巴旗下物业大概有1700万。所以这对阿里巴巴影响非常大。马云对商业地产非常看好。所以1700万方的商业地产对阿里巴巴的价值非常大。后面包括互联网，物流做起来，商业地产，和工业地产会越来越多。第二，我觉得电子商务目前阶段对零售商业地产最大的杀伤力是价值。我原来最早是卖电脑，亏三个月，平三个月，最后把价格拉上去。而电子商务现在对商业地产的价格就有这样的杀伤力。去年12年，由于过度依赖电商，他的额度超过了25%。京东基本上是亏着卖，有一段时间几乎找不到代理商愿意帮他卖。这是一个过程，我相信，这个最终会过去，最终比拼的还是企业的产品竞争。电子商务不是洪水猛兽。

　　【司马南】：大家都做了一番展望和评论。但是，现在我们这个问题阐发点，是在王建明和马云的争论上，他们在赌资不算大，一个亿，但是老百姓想知道的，未来电子商务究竟能不能占到业态的10%，到底是谁输谁赢？

　　【王填】：我觉得这个事情，打赌以后，我一直在观察。我觉得，这两个人赌，王建明先生是跳到马云的坑里面去了。这场赌根本就不是一个统一平台。王建明是照正常套路打，马云的打法根本不正常，王建明要交税，马云根本不需要交税。所以，线上线下差距，按照所有产业链交税，差距并不大。但是所有产业链都不交税，服装可以便宜到50%，甚至更多。所以所有竞争跟跟到底是制度的竞争，每个企业天天竞争，碰到一个不讲规则的，你就打不赢了。所以王建明一不小心跳进了马云的坑里，我建议他站起来说，我们先把规则讲清楚。

　　【司马南】：乱拳打死老师傅就是这个道理。所以我现在有一个担心，我们这个讨论，互联网直播，搜狐焦点播出去之后，网民怎么看？他们很可能说，司马南这家伙，弄了一帮网络地产商，在诋毁我们的电子商务。那么卢秘书长，我看到了您脸上的不屑，您觉得这个怎么看呢？如果电子商务交税了，或者有更多的制度束缚了，你们还行吗？

　　【卢建新】：我问司马南先生一个问题，您跟自己的影子打赢过吗？

　　【司马南】：我很正常，跟影子打的人都不正常。

　　【卢建新】：我不认为电子商务和传统商务有什么对立，电子商务现在也在回归，电子商务把商务互联网做成服务，做商业地产，他是一种工具，锤子无法和锤子打架，他是一个工具，将来只有IT资本支持的网络零售，会继续，其他的电子商务模式都会回归到传统商业业态下。可以这么说，现在的网络零售模式不代表未来的模式。

　　【司马南】：我是长于跟人辩论的，以我的观察，卢秘书长抛出了影子论和锤子论，避开了问题的关键。现在闯入了一只老虎，没笼子，没交税，真的很凶。传统商业究竟怎么办？

　　【王耀】：我就在想，如果王建明不帮马云的话，马云能不能成功？举个例子，北京有一个后海，今天你在去，我上个礼拜刚去，你会发现，一壶茶600块，我自己带茶叶，光要他的白开水，300。这不可思议，他说，因为我这里的租金非常高。所以，现在物价高，把消费者挤到网上去了。如果王建明把商业地产价格做得合理，商品价格也定得合理，那么胜负很难说。但是如果王建明还是把商业地产价格做得很高，马云肯定能赢。

　　北京有一个万通商城，最近刚刚关门，为什么？这个地产商说，我要高租金，你交不了，那我就把这个商城变成小商品批发市场。北京出现过在98年百货商场变成批发市场，零售商付不起租金，为了和网上竞争，只能变成批发市场。所以十年后会怎么样？你们敢想吗？

　　【司马南】：我想到30年代的一部老片，老板娘怪模样，就是现在的商业地产商，你们租金太高，逼的穷人很艰难。但是这个时候，马云杀将过来。水皮先生你给评论一下。

　　【水皮】：很多人说的例子都不成立。你说，万通由百货变成批发市场，是因为租金高的缘故。那可以说，98年根本上没有（听不清楚）。

　　【王耀】：96年到98年，各地的零售业开始兴起，对百货的价格影响非常大。这段时间，小商品市场发展非常快，商品价格全破坏了，今天的电子商务和当年的小商品市场差不多。

　　【水皮】：那我们就没有太多的矛盾。此一时，彼一时。第二个，所有的生意最后都要挣钱。电子商务到现在为止，作为盈利模式并不轻松，基本上还处在赔本赚吆喝。京东每天赔的2个亿左右，苏宁也是赔的一塌糊涂。基本上，都属于恶性竞争的一个阶段，还在赔本赚吆喝。今后能不能整个行业出现好的盈利模式。到现在，说老实话，不清楚，谁敢说，肯定有，我就说他是胡说。我们现在看到的几家，有可能成功的，活下去的，十年以后还能成为我们话题的，比如说马云的，包括京东，现在他们的盈利的很大一块，实际上并不是来自于真正的电子商务，要么是物流，要么是进现在这个平台上面的（内金融）交易模式。这个模式跟当初的国美跟苏宁是一模一样的。就是利用上下游的资金沉淀。他做这个生意本身一定是亏损的，但是他无所谓，亏就亏好了。受害的是厂家，他可以价格一压再压。比如说卖电脑，你亏一点，我比你亏的更多，但是我们的价格占据优势。电子商务还可以给这个卡那个卡开的户，你可以两头支，用你的现金流做我的旁门生意。我这个本身的生意一定亏钱，但是我无所谓，我手中一定亏钱。所以这和银行的模式是一样的。所以马云提出要向金融跨界？因为金融在国内受管制，但是内金融不明确，我们要讨论他的盈利模式的话，刚才有一位说，电子商务是灰色经济，这个言重了，电子商务是模式问题，内金融模式在中国涉及到跨界，还有监管的问题。所以，这一点银监会，证监会，央行有明白人的话，电子商务就糟糕了。

　　【司马南】：好，证监会我相信是明白的。现在李克强当总理了，刚才水皮先生就很明白了，您把人马云，国美，苏宁，这些内金融的秘密说明白了，您当心有人在网上黑您。翁先生怎么看？

　　【翁南道】：大家说电子商务现在不挣钱，我不认同。天猫，京东商城在网上开商场，今天的品牌是做渠道。以前在天猫上卖得最好的是韩都衣舍，卖第一的，但是去年他已经不是第一了。一天在天猫上卖超过1个亿的店家很多。淘宝今天有上千万的商家，你说他傻吗？越卖越赔钱他还卖？也有甩库存的可能。淘宝一天，阿里巴巴一天是1个亿的资金流量，我的很多温州老乡都在淘宝天猫上做生意挣钱。我认为今天中国的电子商务还在起步，我认为现在中国人当初不喝咖啡的，来了上等咖啡。现在中国的咖啡店里还卖牛肉面。实际上未来的中国电子商务还刚刚起步，电子商务将来的市场，就像北京一样，过去只有西单，而现在有了高端市场。电子商务也一样，中国现在很多中小城市，喜欢要沃尔玛过来。而沃尔玛在美国是郊区开的。美国的今天有高端市场也有低端市场。大家有没有看到，2004年，非典。当时为什么把撤了？就是因为他没有报告实情。

　　美国禽流感的时候，美国的疾病控制中心是全世界最牛的。为什么禽流感来了以后，专家知道我们没有药可以治。怎么知道的？搜索引擎每天几亿条的搜索，数据中心每天都可以告诉政府疫情的情况。

　　【吴云前】：电子商务是草根经济，特别活跃。但是商业地产是精英和大老经济。每年看来看去就那么几张脸，没有什么活力。马云创造的是，如果今天我们开全中国这么大一个大会，这些人的财富加起来肯定比马云多。商业地产有没有大老带领我们一起玩的模式。如果这种模式诞生了，我相信刚才那些赌局之类的事情都不会发生。

　　【司马南】：这个挺有意思，为什么每年都那么几张脸呢？

　　【吴云前】：因为门槛太高，马云只要3万就可以进来，我们要3000万。马云的粉丝是全中国人民，我们和他的差别就在这里。我们浙江省总共有4000多家市场，马云五年前终于说我要来了，你们跟不跟我。我们拼命反抗，抵制马云。而今年我去参加一个饭局，一桌饭基本上包括了中国物流50%的老大。谁教会他们的呢？马云。我觉得商业地产界不大会有这种情况。这就是差别。

　　【司马南】：吴总对马云有神话的意思，根据王代表的发言，马云这帮人偷税漏税，请问如果他们照章纳税，马云还能牛的起来吗？

　　【王填】：这是一个好问题。其实传统产业和信息产生并不对等，不能公平的发展。我反复强调的就是，不管是新产业，传统产业，新兴产业，特别是电子商务，过去十年，国家有非常包容的政策，才能让他们发展起来。我也看到数据，互联网整个电商的总量是5万亿，去年商品零售总额20万，淘宝阿里巴巴一家公司就干了1万个亿，就是中国零售业百强，100强的加起来才7000亿，全国这么多实体商家，100家公司加起来才7000亿，淘宝一家就干掉了100家。我们说法制中国，法制经济，中国需要规则。马云经常说，美国的互联网不征税。但是克林顿出台互联网不征税的政策，各地法律还是有征税的，而且今年美国已经通过了向互联网征税的提案。我今年也提了向中国互联网征税的提案。网店是小创业者需要的这个观点我同意，我们国家的税法有明确的规定，两万元销售额以下的，不需要交税。但是任何的企业和个人，超过80万元的销售额，都要缴纳增值税。如果要缴纳增值税，我估计，新经济也没有那么新了，网络零售的平台营销商做的就是网络地产，和我们的传统地产没什么两样。淘宝，天猫，前20位里面，就跟步行街交钱最多的店家位置最好一样，我们需要的是一个大家共同遵守的规则。而不是说有一些不守规矩的人，浙江卫视播了一个节目，马云先生说，传统业态趁早改道。我觉得这就是不守规矩的人。

　　【司马南】：我知道了，王代表就是盯着这个事，要守法。所以我看得出来，您现在做的体态是靠前的，是跃动的姿势，但是电商协会的秘书长是往后坐，有点崩不住了。我想问一下，如果电子商务要征税，它会怎么样？请直接回答问题。

　　【卢建新】：今天特别有意思，商业地产是特别有价值的空间，电子商务是特别有价值的时间。最有价值的空间和最有价值的时间在这个地方能否融合。我想博弈都是在资源的配制上。第二个建议，能不能跳出网络购物，天天在那购物，非常重要，但是更重要的是，跳到更广阔的天地里，建立大宗的物流交易，商品变成消费品，是整个生产资料的流通过程我们能否跳出，把问题放大。第二，税收，肯定是将来要走的路，就是说，合法的企业必须有税收。刚才说到C2C，这个是不存在商务的，因为没有法人资格，不可能收税的。所以工具的应用是需要过程的，也会在融合过程中解决遇到的问题。我总想跳出这个矛盾，谈融合和合作，共享未来美好的明天。谢谢。

　　【司马南】：现在一个新问题想要请教各位，刚才娃哈哈说了，不把电子商务的发展看得像神话一样，宗庆后老板下决心五年内发展100家。这事前程如何？结果会如何？各位，你们都身经百战，或有政策高度，或有实践，每个人给一个鲜明的判断。我们要把这个事留到第15届中国商业地产论坛上见分晓。

　　【水皮】：这个谈不上，还是要靠时间来证明。人是群居动物，不是孤魂野鬼，所以群居动物需要集合场所。现在城市综合体比较符合大家的需求，最后可能是新型的商业业态。我支持的是不断满足大家群居动物生活要求不断提升的场所和业态的出现。对于宗老板的跨界我不敢下定论。

　　【王耀】：我举个例子，二锅头这两年发展得非常快，他们的老板说，我们这些年没别的窍门，就是做事认真。对宗老板的决定我想说，如果他全身心的投入，认真做，会成功。如果他三心二意的话，不会成功。

　　【司马南】：宗老板应该还是挺一根筋的。

　　【卢建新】：建议宗老板还是再考察一下市场，搞清楚，能够和电子商务化干戈为玉帛，和电子商务共同获利。就是把传统行业和互联网对立的形势化解掉。

　　【司马南】：假如明天宗老板董事会把原定开100家的钱全部投资到电商，您怎么看？

　　【卢建新】：这是不可能的。

　　【王填】：我代表全国人大常委会，只是做了三届，我觉得100家也是开，10个也是开，关键是谁需要你的产品。这个问题最关键。我其实刚才没介绍步步高是干什么的。其实步步高是做商业零售的。是因为最近租不起大的商业业态了，才改成自营。我在中国的湖南江西云南贵州四川重庆，我卖的方式就是卖中小城市的消费者，体验到大城市的购物中心，我是在小中心城市，做大城市的消费体验。我提供这种服务。所以如果有中西省份的中小城市的开发商，我愿意和大家一起共创美好生活。

　　【司马南】：下面鼓掌的人是您带来的吗？

　　【吴云前】：五年100家，这个故事好象不太成立。但是大老说的好像都是真理。因为互联网经济，今天在说电子商务和传统经济，我希望宗老板做出来的100家，和在座的能不一样，最好能有点新模式。

　　【司马南】：您这个话可以做另外一个解读，商业业态也就那么几招，就那么两个形式，所以成功的可能性并不大。您太狠毒了，宗老板其实今天根本没有事，就是看着你们这帮人在这，我就不来。

　　【翁南道】：您刚才说5年开100家，我觉得规模人才，在这个行业里最好的应该是万达。万达到今天也才开了20几个。宗老板卖饮料可以，但是开商场和卖饮料不是一回事，他说的把欧美品牌引入中国，这个可以，但是这并不是那么简单的，而且规划也不是很合理。另外我想讲，今天我们觉得安排这个年龄段的人讨论电子商务有点太老，我觉得大家回去看看90后的人对电子商务怎么看？他们怎么在网上买东西。我希望下次讨论电子商务把90后的人找来，这么一个未来的东西，让我们这些老人来讨论，不了解的人来讨论，不合适。

　　【司马南】：现在我们时间差不多了，给大家提供了很多有益的咨询。在我的威逼利诱下大家又讲了很多的内容。宗老板来不来，我相信大家都会这样讲。论坛就是思想交锋，讲客气话不叫论坛。最后一个环节，今天的问题是，如何防止边缘化。这个话题是不是有点不准确？我看是在商业地产商，零售商，电子商三者互动当中我们如何实现共赢，实现中国梦？胡部长说，消费者和生产者都没来，这个讨论没有意义。

　　【水皮】：扩大整个消费基数，才有意义。

　　【王耀】：我们零售商和商业地产商应该结合起来做有特色的商业地产，而不要让零售商都变成商业地产商。

　　【卢建新】：还是把双方的利益诉求融合在一起，探讨一个新的模式。

　　【王填】：商业地产，零售业，电子商务都是一个交易的平台，我觉得未来就是你中有我，我中有你。其实都是思考一个问题，怎么样以更低的成本，更好的服务向消费者提供交易的平台。

　　【吴云前】：商业地产商无论从什么角度介入，亏点钱不要紧，但是一定要介入电子商务。

　　【翁南道】：我觉得未来的电子商务，还是传统永远不会被电子商务改变，电子商务也会存在，传统也会存在，传统的商家一定要懂得商务，将来从电子商务的渠道做营销，实际上他是一个渠道。就像今天的电视电影两个市场并存一样。谢谢。

　　【司马南】：我连续去了几次美国，有两次在哈佛大学，就是王石读书的学校。学生宿舍门口，我就看了有很多乱七八糟的东西，跟要搬家一样。大包小包。学生告诉我，这是电子商务，学生卖东西，人家直接送到学校。电子商务在美国的发展比中国更迅速，但是在美国没有关于边缘化的讨论。作为电子商务的发源地，美国欧洲的零售业业态发展依然淡定。这个值得我们思考。现在从习书记开始，我们都在谈中国梦。零售商有中国梦，地产商不能欺负人，你逼的我们都去造房子了。协会领导所代表的电子商务也有梦，最好现在不注册，不交税，蓬勃发展的时间长一些，让我们这些3万就能入门的草根阶层发展起来，和王建明这样的大亨靠拢。每个人都有梦，每个人的梦融入大目标，中国梦才能实现。这种讨论会就是提供头脑激荡的机会和场合，谢谢各位！

　　【司马南】：刚才的讨论很精彩，谢谢主持人，也谢谢对话嘉宾。我刚才在台下，发现台下嘉宾也在讨论，场外的朋友也在讨论。刚才有两位朋友跟我说，有一位说，电子商务其实没有那么可怕，我的老婆经常在家里买了很多的东西。她网上买的东西最多最贵，但是她蓬头垢面。而我带她去商场的时候，她精心打扮。所以在电子商务里买了东西以后，她给谁看呢？所以我不担心传统商业。他过去是做广播的，电视出来以后，广播的人都以为自己没后路了，可是广播革命了，专业化了，有车的多了，路越来越堵，广播做交通台。这就是创新，或者说走出了一个不同特色的道路。所以台下也有很多不同的声音。跟大家分享。今天上午我们所有的演讲讨论部分，已经到此结束了。下面我通知两个事情。   

　　中国商业地产行业发展论坛2013（第十届）年会

　　平行论坛一：趋势与机遇

　　时间：2013年3月29日下午13：30——18：15

　　地点：万达威斯汀酒店

　　【主持人】：女士们，先生们，现在我们开始这次商业地产年会的第一次平行论坛，商业地产现在某种程度上已经超过了住宅地产。而且还有新的业态，例如旅游地产兴起。十八大以后对我们商业地产而言有哪些要把握的关键点呢？趋势如此，那么区域，就像艳遇一样，总需要一个发生的地点。现在我们在武汉，而中国现在很多的城市，都在对自己下一步的发展模式有很多的期待，接下来会有很多嘉宾发言，有的会讲城镇化发展的大趋势，有的会讲特定的地区的发展。上午司马南先生主持了一个很有意思的讨论，虽然我觉得他所持的观点都是错误的。希望下午的论坛更加精采。
有请第一位演讲嘉宾。

　　　辜胜阻：城镇化将给商业地产带来巨大发展空间

湖北省人大常委会的王副主任 辜胜阻

　　【辜胜阻】：尊敬的湖北省人大常委会的王副主任，尊敬的李秘书长，女士们，先生们，大家下午好。我演讲的题目是，新型城镇化与商业地产的发展机遇。我们知道李克强总理在前不久刚刚闭幕的全国人大会后，会见记者的时候曾经提出了一个非常重要的经济目标，就是要打造中国经济的升级版。那么在前天，他对这个升级版进行了解读，我们在应对全球金融危机的过程中间，最重要的是要扩大内需，因为金融危机对中国的冲击是外需，内需最大的潜力，李克强总理认为是城镇化，他是一种潜在的认识，所以现在中国经济增长七上八下，总的来说经济增长很好，但关键是如何稳住这样的增长，不让他下降。升级版还有一个提升经济的速度，提升经济的质量，就要靠创新驱动。十八大以后李克强总理，讲了两句备受经济界关注的话，一个是城镇化是最大的潜力，一个是改革是最大的红利。如何将潜力变为动力？这是府打造升级版的关键。

　　新城镇化是最大的潜在内需和持久的动力。它不仅最大，而且持久。我认为至少是20年，能够维持7.5左右的经济增长速度。首先我们来看，它是稳增长的最大引擎。人口的增长有两重性，一个是人口老龄化，会削弱增长2到3个百分点，用现在来讲是负能量。人口城镇化能够拉动增长3到6个百分点，是正增长。

　　所以今天我们就对大家讨论正能力。人口城镇化最大的特点就是人的流动。我们有3.6亿农民工，怎么把他们的流动性消费变成定居型消费？这是消费的革命。有专家预测，未来五年消费的需求会提升到5年以后的50万亿。也专家曾经对过去的资料做过分析，说每增加一个城市人口，会引入50万城市固定资产投资。

　　这对大中小城市情况不同。湖北六个三线城市，消费投资的各种比例就没有这么大。但是一线城市，超级城市，他的带动能力是非常强的。去年年底，城镇化带动大盘，年底拉高10%。城镇化对消费投资产生影响，也会对股市产生影响。因为它涉及到电器设备，环保医疗，各种环节。现在的吃穿用可能不会扩大，但是在城镇化需求方面，是会不断扩大的。

　　我不认为人口红利已经结束，金融危机时期，有一些人说，谁来拯救美国？答案是，九亿中国农民。其中几亿农民从农村走向城市。所以人口城镇化红利应该说非常巨大。我们过去的人口红利，2.6亿农民工，经济又好用。美国经济学家（人名）来中国发现，中国的廉价劳动力带来的代价非常巨大。5000万留守儿童，4000万留守老人，接近5000万留守妇女，这不仅给交通带来巨大的压力，而且给婚姻家庭带来沉重的代价。

　　还有一个，吴敬链先生讲，过去城市靠土地差价所取得的资金相当巨大，所以新型城镇化是解决这些问题的关键途径。人口从农村到城镇的转移，从农业到非农产业的转移，同时还有一个身份转变，就是从农民到城镇居民。为什么十八大要把市民化作为非常重要的用语？就是因为我们只完成了两类转换，农民工还没有变成市民，昨天到今天，到湖北的六个三线城市去考察。我觉得这些地方农民工的市民化不像我们想象。他们虽然没有城镇的户籍，但是已经拥有了城市的收入。他们生活在城市，根基在农村，是一种典型的钟摆式状态。有人讲，城市化牺牲了三代人的幸福。

　　官方的统计，城镇化比例超过了52%，但是如果按照户籍人口来算，只有35%。湖北的城镇化率也达到了52%以上，但是湖北的户籍人口占总人口的比例也只有35%。怎么样消除剪刀差，就是农民工市民化。我们的户籍上面有不同的待遇，我这两天下来感受很深。就是你要把农民变成市民，绝不是像别人讲的，把他的户口换成城市户口。很多农民不愿意放弃农业户口，因为上面有很多的利益，比如说，宅基地，所以，转换户籍是政府的一厢情愿。北京的户籍有80多种福利待遇，北京100名考生就有一个人可以考上清华，但山东，400个考生才有一个机会。所以北京的户籍含金量很大，特别是高考。新型城镇化是改革最大的红利。涉及的改革最多，不仅是户籍改革，还有土地制度的改革，还有一个是，公共服务体制的改革。所以说，30年前小平的改革是，少量的农村情况通过高考改变，那么今天的通过城镇化，让农民大量的市民化。今天的改革要从2.6亿农民工开始。所以有专家预测，随着城镇化推进，中国的中产阶级有望达到6亿人，因为农民变市民的过程，就是中等借增崛起的过程。城镇化为什么是最大的引擎和新的发展红利？

　　我要讲的第二方面的问题，是进一步深化城镇化改革的十条建议。这次两会，我也向两会提了一个建议，和提案。我提出来，应该进行十个方面的配套改革。首先是公共服务改革，我不认为户籍改革能解决市民化问题。公共服务体制的改革，你怎么让他能够享有到市民享有的服务？所以公共服务体制的改革很重要。农民工如何变成新市民这就是十八大报告提出的。我认为市民化最重要的是就业，公共服务和安居。应该让他们的子女学有所教，住有所居，病有所医，也有一个是深化住房和保障制度的改革，要让改革。中央有要求，现在有些城市也开始在做了。让他们从优居变宜居。李克强总理到一个棚户区看，900个人才有一个厕所，走路都要侧行。

　　第二，户籍制度改革。北京能不能放开户口？如果北京放开户口，人口还要增加。所以要因城而异。户籍放开以后，将来失业以后，人就成了农民。自由迁移，户籍是分配公共资源的依据，所以户籍制度要进行改革。我认为市民要三位一体，对所有的城市的常住人口，要实现全面公共服务的均等化。然后可以允许一部分人，有人说有4000万人，落户。有稳定的职业，住房，收入。还有一个非常重要的，是要让沿海大城市外出打工的农民工回流一批。我叫他们为农海归。这样一种产业向中部转移，人口通过产业的转移回流，我觉得这是一种非常重要的开始，所以中国经济的版图会因为城镇化发生改变。当然，人口的市民化钱从哪来？社科院的专家说很贵。但总是要花钱的，钱从哪儿来？关键要多元化改制，政府要分摊。你们看得懂这幅照片吗？这是春节过后，山东的一个皮鞋厂，领导列队欢迎员工返厂。我们劳动力的需求，已经从买方市场转向卖方市场，所以企业也愿意提高农民工的待遇，以留住员工。

　　第四，是要构建新的职业化体系。让农民工进的来，住的下，留的住。而我看到的真实情况是，他们融不进城市，住不下。我们在承担金融危机的过程中，我们数以千万计的农民工在沿海失业，这么多人失业没有引起社会的动荡，引起世界震惊。为什么？因为这些农民工返乡创业，09年一年就解决了3000万人就业。我对农民工创业很有信心的。现在有一大批浙江的企业家，60%有人说都是农民企业家。农民工创业的成功率比农民更高。人口的流动是培育型，这些人当年如果我到沿海打工，就等于没有上大学，我说这个人口流动是经济大学，正是因为他们到沿海打工，特别是到广东打工，增长了知识，积累了资本，学到了技能，所以他们回归创业，成功概率高。

　　第七是深化体制改革。我们最担心的城镇化政府用低价抬高房价。不过这样也是因为我们城市的财力和市场部相匹配。所以我在财政部的人说，你的预算准备好了没有？农民工市民化是很大的市场，背后有没有产业支撑？如果没有，地方政府又会去依赖土地政策。投融资体制的改革，特别是要依靠民间资本。我们在座的有很多公司都是民间资本，光靠政府投资不行。钱从哪来，我觉得应该允许农民工用他的土地抵押，来解决他创业的需求。第九是深化县市体制改革。中国现在最大的镇是虎门，100万人口，外来人口近90万，这个镇100万人口已经是超级大城市，但他还叫镇。北京还有一个燕郊镇，他所做的公共服务和北京的公共服务太大了。很多人在那买房，但是很快就后悔了，虽然房价便宜。我们要看到我们有大量的镇，如何改变这种管理模式。第十，是完善区域经济发展协调机制，燕郊，不仅公共服务差，而且轻轨无法通到哪里。这种行政壁垒是很重要的问题。第三，城镇化趋利避害要防五大误区。今年的两会，热度最高的就是城镇化。为什么这么多人关注城镇化？第一，城镇化涉及到包括房地产业在内的几十个业态。第二就是担忧，当然，首先担心的是拉美华陷阱，第二个是有速度无质量的城镇化，第三，要防城镇化的房地产化。第四，要防止政府以地生效，第五，大城市病，人们的幸福感下降。我这里有一个图片，农民被上楼四年，待在羊圈里不愿意出来。这些图片都是印度的贫民窟，大家可以看一下，我们现在有很多的睡城，鬼城。大城市病最典型的，去年北京的暴雨。再一个就是空气质量。我们现在在全球110个城市里北京的空气质量排在倒数。世界上最远的距离不是生与死的距离，是我在北京街头牵着你的手，却看不见你。
　　城镇化肯定为商业地产的重要推动力。我们在商业地产里非常重要的，是要看到城镇化为商业地产提供了重大的需求。同时也会改变老百姓的消费观念，我们现在很重要的一个就是，商业地产的发展水平，2010年是住宅开发的1.5倍，去年上半年是2倍，所以我觉得上午秘书长讲到了，防止投资三化，一个是泡沫化，一个是同质化，现在空置率也很高。还有一个是防止边缘化。所以我们商业地产非常重要的是，开发模式转型，融资渠道转型，运营方式要转型。最后我的结论就是，市民化等于稳定就业，公共服务均等化和安居。而新型城镇化最重要的是产业支撑，人口的聚集，才能带来商业的繁荣。由这三个要素，我们的商业地产的前途才会光明。谢谢大家！

　　【主持人】：我想教授强调的正是我们新一届政府强调的内容。教授刚才说要防止拉美化，防止城镇化等于房地产化，而事实上现在已经拉美化了，已经房地产化了。我们不希望看到的现在已经看到了。所以下面这位，会从城市新区的发展带来一些看法，有请王学东先生。

　　王学东：空港城市的商业地产开发莫斯

　　【王学东】：尊敬的各位来宾，先生们，女士们，下午好。非常荣幸和大家一起交流探讨空港城市商业地产开发的模式和机遇。许多人都知道，中国第一部商业地产的专著是我写的，回首过去到今天已经十年，商业地产现在人尽皆知，我也非常高兴。过去我是做理论研究的，现在在从事一个新区的开发。主要是以西安咸阳机场为核心，有146平方公里的面积，预计到2020年，开发面积是36平方公里。随着航空时段的到来，我想在座的很多都是通过高铁，航空来的。许多人可能也看到了，美国人写的第五冲击波，就是指航空时代的到来。进而改变了我们的生产生活和消费方式，思维方式。空港新城，就是陕西省新区的空港新城，按照省委省政府的部署，要成为主城区，主要的任务就是发展空港经济，打造陕西省对外开放开发的平台，这一区域要成为整个陕西省乃至整个西部的发展龙头。

　　首先空港新城的区域优势和门户功能让空港新城成为一个新的区域形态，交通是一个城市发展的先决条件，同时也是影响地产发展的因素，像上海，香港，从小渔村发展成大都市，伴随着铁路，水运的兴起，武汉，郑州也在加快发展。如今，经济发展，已经由水运，航运，高速路，向更高级别转变，成为区域经济的重要增长极。在大型枢纽机场周边的经济区的GDP的增长速度，是高于他所在的整个城市的8%以上。空港经济正在深远的影响着周边城市的发展趋势，近20年来世界许多发达国家和地区，比如美国，荷兰，韩国等，都把空港经济建设作为重点，甚至变成国家发展的战略层面。我国的香港，北京，上海等城市，近年来，也非常重视发展空港经济。广州空港经济，更是被省委省政府作为广东省新的经济驱动力。荷兰的机场，韩国的仁川机场，新加坡的机场，所在区域已经成为较城市的经济区域。韩国的仁川机场规划了9.5平方公里的仁川经济自由区域，被韩国政府定位为全球化经济自由区。当前空港新城正在按照陕西省建设西安国际化大都市新的主城区的要求，依托门户功能发挥全省唯一的一级国家开放口岸，积极整合空港区域的高端客流，信息流，资金流。不断促进空港门户功能的升级，将产业功能和城市功能融合发展，将空港新城发展成为联系全球的重要经济区，城市形态优美，产业高速发展，服务功能完善的第四代国际空港城市，成为全球化商务模式的新模板，整体成为西安国际化大都市对外展示的国际化高端化的核心中央商务区。

　　第二个方面，空港诚实的发展建设，给人与城市共同发展提供了可能。陕西省的新区在创新城市发展方式有很多创新。就是要成为现代的田园都市和现代的新型产业高地。城市如何更好的发展，也是我们追求的理想和目标。我们在建设发展中始终坚持国际化，人文化，生态化，努力为人类提供全新的生活方式。那么空港新城有很多优势，第一是区位突出，机场附近是高端物流的集散地，当前，高端会议会展活动已经在机场周边展开，例如迪拜机场周边已经成为联系欧亚经济活动的重要基地，比如上海机场周边已经有大批的会展会议酒店。上海红桥机场已经彻底融入城市。还有物流业的发展，为空港周边发展带来了高速增长的人群和货流。截止到去年年底，西安咸阳国际机场旅客的吞吐量已经超过了4.2万人，年均增长17.8。还有一个，去年一个特别鲜明的特征，就是随着电子商务和网上购物的展开，快件业，国内国际快件业增长是呈几何数的。这对空港机场作为一个物流的中心，扩散中心的地位是越来越被强调。预计到2020年，这里的常住人口将超过30万人。三是生态优美，随着城市面积扩大，人们对环境的要求越来越高。现在提的最多的是PM2.5，对自然生态和空气质量越来越关注。按照我们的规划，空港城市将为人们的生产生活提供良好的环境。
目前我们城市发展规划重点是，第一，努力构建特色鲜明功能完善的现代田园城市空间，在整个146平方公里的辖区内，我们只规划了建设用地36平方公里，就是为城市营造更多的生态环境。构造大开大合的空间发展模式，第二，努力提供完善的城市公共服务。城市公共服务的水平反映城市发展的高度。空港城市作为目前高端的新业态，所以从建设之初我们就决定，道路供水供气网络都按照国际化标准建设。在城市软环境方面，政务管理，生态环境，按照人的需求构建，使人在空港新城享受到新城市新生活，人文化，智慧化的便利。
第三，提供更多更好的发展机会。城市发展的灵魂是产业，只有产业做大做强，才能为城市提供源源不断的发展动力。空港新城提出产业协调发展，凌空农业等六大模式，给更多的有识之士提供更多的发展机会。

　　三，城市整体构建快速形成新型的业态。空港新城只有整体协同启动发展，才能在更短的时间内，形成我们的特色和成效。目标是通过十年左右的时候努力，把空港新城建设成为产业和城市功能高度融合的空港经济区。空港新城的整体城市框架现在已经初步形成，在这个过程中，产业发展，基础设施，环境建设将提供更大的发展潜力和空间。当前启动了1500亿的建设项目，空港综合保税区，绿地新城，商务区，等一批功能性标志性项目正在拔地而起，已经形成了大开发，大建设的良好局面。特别是国内地产领军企业，上海绿地集团，已经在空港新城投资4600亩地的绿地新城，与我们共同发展新城市，新业态。

　　这里面我详细介绍一下重点发展的区域。第一是空港核心枢纽区。依托西北地区重要的航空枢纽，重点发展商务办公，产业机地。重点发展和航空配套的服务产业基地，国内航空产业集群等。就是将来的飞机维修，就跟现在的汽车4S店一样。现在中国的航空公司加起来大概有1000多架飞机，未来30年还有1000多架，每年的维修量巨大。到2020年，投资超过300亿。第二是中央商务区，做到配套完善，舒适优美的城市环境，积极拓展轨道交通站点，共同消费，把城市中心区打造成为大西安西北区的核心商务区，国际金融中心，国际会议会展中心，和国际文化艺术交流中心，使之成为空港新城的城市客厅。特别要说的是，在机场这块的综合交通枢纽，涵盖了目前所有的交通途径。城铁，高铁，地铁，还有航空，以及其他的城市内的交通，和长途客运。第三，临空产业区，主要是特色产业，三大特色产业，一是空港保税区，将提供国际口岸，保税加工保税仓储等服务，还有国际商务等衍生服务。将建设成为功能完善业态齐全，服务大西北，面向世界的空港型的保税物流。第二是空港国际物流枢纽，启动国内最优越最快捷的空港国际物流建设，现在已有多加国外的龙头企业签约。三是谦抑原LED电子产业基地，实现空港新城LED电子产业基地产值突破千亿。将陕西省航空货运量迅速提升起来，引领高端产业快速发展。重点依托空港新城的保税区和物流的两大优势，对外进口优质原材料，对内销售高端产品，目前已经有高端产业入驻。第四，生态休闲区。这里是重点建设的空港新城的中央公园，这里有四个特色小镇点缀，在这里还要重点布局像美国硅谷式的休闲的办公区域。采用更加休闲和人性化的办公模式，修建全新的休闲模式。第四还有临空农业区。我们将空港新城北部区域打造成为田园景观优美，技术功能完善的大西北农产品物流交易中心。

　　说了这么多，就是希望我们做的事情能够引起在座的各位的共鸣，21世纪是蓝天经济的世纪，空港新城现已蓝图绘就，更越来越显示出巨大的潜力，我们热烈的欢迎各位朋友来这里创业，勃勃生机的活力，一定会给大家带来丰厚的回报。我们希望和大家携手共创美好的未来。谢谢。

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平行论坛一：趋势与机遇

　　关注泡沫化 商业地产要改变增长方式

　　【主持人】：现在我们进入到现场讨论的环节，我们要有请参与现场的各位嘉宾。首先要介绍一下这场讨论的主题，就是商业房地产到底有没有泡沫，大部分干房地产的说没有，大部分没干房地产的说有。电子商务的肯定说有。今天上午听那个论坛，最近有一个杀手锏，就是我们干商业地产，和现象商业的提出来，要收电子商务的税。最近我参加万达一个活动就说，干吗那么着急呢？其实商业房地产很多都是综合的，未来我们的新写字楼，包括像王主任给我们画的圈圈里那个地方，你说，西安自己都搞不出一个CBD，那么一个西北角怎么可能搞出一个CBD呢？未来的写字楼里，办公区做的是线下，而购物中心做的是线上，都是综合的模式。所以别以干掉别人，自己就能成功。

　　按照今天的商业房地产，你以为80后，90后，00后愿意去玩吗？将来那些都是老人活动区。也就是说，娱乐化可能才是你的出路。不管电子商务怎么发展，有两个调查显示出他的趋向，一，电子商务短期内提供不了高附加值的线下交易。另外一个，人们在网上待的时间越长，人们需要在线下宣泄的渠道越多，越宅越需要线下，所以同质化，差不多的购物空间不能解决人们的需要，娱乐空间，更加有创造性的娱乐才能解决这个问题。所以我们要谈有没有泡沫这个问题，不是简单的谈量的问题，而是质的问题。而恰恰商业地产里面，有大量的外来户口，有大量的水平不行刚刚干的人进来。你说这种东西能不泡沫吗？

　　所以我们今天讲泡沫的时候，希望今天的话题，是否泡沫化的问题，我们可以放开来谈。当然还有很多地方，我们有了第一个万达，有了第十个商业房地产的购物中心，你如何活下去？所以今天我们谈了泡沫的时候，很显然我们的泡沫还没有那么高，但是再过五年十年，就不一定了。对其他还有一些其他往里面进的，进了还继续用同质化的方式来推进的企业，我觉得尤其值得关注我们今天的这场讨论。

　　有请今天参与讨论的嘉宾戴骏超、骆伟汉、刘晓光、郑秉泽、苟振英、焦青、王敬。

　　我们这组讨论也有点意思，时间很是很充分的，商业地产真的到了有泡沫的时候了吗？我希望大家给我们分享一下两三个依据，你觉得到了还是没到。哪位首先说一下。

　　【刘晓光】：应该说从结构上来分析，不能笼统的说到没到泡沫。从住宅角度我们一直说泡沫，说了八年了。局部的地区可能有泡沫，但是大部分地区需求还是多余供应的。而商业地产来说，一个是内容，一个是结构。如果说我们的内容过于同质，大量的复制，肯定会泡沫。如果我们做一些珠宝销售，做一些餐饮娱乐的东西，在网上肯定比较困难。所以还是要根据他的内容形式。当然，量是需要时间来的。

　　【主持人】：你是不是觉得这个话30年以前也是这个意思。但是跟前几年比较，有些领域发生了泡沫化的倾向。

　　【刘晓光】：应该说有。是货运的档次不够。我去了美国也发现了类似的问题。就是说，如果一个行业里，同质化太厉害，那么渠道又出了问题，就很容易泡沫。主持人：就是说，服务没有跟上，房子造多了，还是不行。

　　【刘晓光】：我们盖个房子3个亿，包括装修的话就是4个亿，这个跟国际化供应商的合作，一个是他保证了货源和档次的水平，再一个就是价格会维持在一个水平。主持人：对，我们把商业房地产泡沫提出来的时候，实际上是把商业和商业房地产联在一起，但是可能这个泡沫是两个不同的东西。我们今天讲的商业服务业很多的需求我们并没有满足这个东西，可能是商业房地产搞多了。

　　【郑秉泽】：是不是我们先把什么叫商业地产的定义界定一下。一个是，商业地产，一个是泡沫。对我个人来说，商业地产不等于我们说的购物中心，只是来买东西的地方。我们集团成立的时候，十年前，就定义我们的产品是有商业功能。因为十年前我们的商业房产还只是搞购物中心。十年前我就认为没的做了。作为一个外资公司，在一个，特别是商业房产的宝地上，我们的核心竞争力在于多元化，传统的购物中心我们看不出可以创造出什么产值。我们就是建一个平台让商家去发挥，那么对商场里的产品服务，事实上我们作为外资公司，对生存空间的认识和内地人不同。主持人：您是香港来的。我觉得如果你们的集团当初雇佣的是一个大陆人，不是你这样的香港人，做发展的时候说不定就会很大胆。你们香港人太规矩了。

　　【郑秉泽】：根据我们不是做商业地产的传统，我们做了10万平方的纯商业，如果人均商业面积是1.2到1.8，不包括写字楼，住宅，酒店等，就是等于12万人，在这里做够一个支持，1个10万的商业是不行的。这是根据我们的经验。10万的商业面积，就需要100万居民的支持。所以我的推论是泡沫是存在的。根据我个人的经验，中国的人均商业面积，远远低于1.8，包括上海都没有。十年前我们觉得这个已经不能做了，但实际上，答案是，根据我们过去十几年做的这类所谓的有商业功能的城市综合体，应该是前途无量。

　　【骆伟汉】：我的观点是泡沫还没有形成。刚才说的1.8的零售面积，可能是包括所有的面积，购物中心，街边店，所有的数据加起来。但是如果你只看购物中心的人均面积来说，中国平均大概只有1.2，就是三年前国际房地产经济体做出来的报告。当时，在购物中心比较发展的国家，比如美国，平均面积是2.3，所以这个差距大概有10倍以上，三年后的今天，可能在国内的这些购物中心的面积，可能翻了1倍，但还是很少。刚才说到成都天府，我前天从成都过来，我今年在成都会有三个商场开业，我去就是看一下商场的进度，还有一些新的地块。今天成都的供应林，就像五年前的上海，两年前的沈阳，两年后的武汉。都是有一定的周期，跟着经济发展，跟着消费需求。在一定的时间段，可能会有供大于求，但是这个时间迟早会过去。

　　【主持人】：你同意吗？郑总。

　　【郑秉泽】：我刚才说了，目前我认为，还有很长的路要走。主持人：你们公司会不会做事比较谨慎，比较保守一点。还有一个问题，刚才您的算法好象有点问题。中国年轻人购物现在就是到电子商务里，那个部分你很难算到里面。那个数据是用以前的标准算，将来很可能就是年轻人不到这个里面买东西，所以我们已经没到泡沫，而泡沫其实早就存在了。

　　【骆伟汉】：现在来看电商和整个零售消费，电商只加了6%，我个人认为，线上线下还是能够一起互动，两个都能够长期生存的。因为这个市场非常庞大。在线下，我们在做购物中心的时候，要在什么情况下才能够有一定的优势，我们有自己的优势，第一是网络，第二是我们有一个拓展的平台。现在全国31个城市有60个乡，我们的改革也是能让我们发展下去的优势。

　　【苟振英】：我们的集团主业确实不是做生意的，我们是百货，全国有30多家门店，还有批发市场，物流。我们的业务和商业地产紧密相关。主持人提问说是否有泡沫。我认为还没有。泡沫的概念就是，一捅就会破，我觉得现在还没有到，只要给一个外力，或者一个危机，马上就出现大面积的倒闭。好像还没有这样。我们现在注意到，很多布局不合理，经营模式的同质化，这个问题我们要注意，如果不注意，可能在今后几年，商业地产形成规模以后，风险会很大。商业地产一个是写字楼，还有居住，另外就是休闲娱乐，购物中心这块，我们简单说购物中心。我们主要是在广州，广州是将近5000万人的城市，我到过土耳其的伊斯坦布尔，他们就1500万人口，所以从广州自身来看，路边小规模的商业还是占一定的比例。

　　从商业购物中心来看，现在是如何防止同质化的问题，除了地产业自己注意之外，更重要的是里面的商家要注意的。所有的购物中心里面结构都差不多，餐饮娱乐购物，商业的创新性面临很大的挑战。联营的模式现在已经遇到了很大的阻力，某种程度上，你百货业自有的业务，由于直营的程度低了，导致商业地产的利润空间越来越小。所以我建议商业和地产两个产业联盟。我不赞成地产业去搞商业，而商业企业去搞房地产。零售业一看，同在蓝天下，利润不一样，如果你零售业自己也去组建团队，那么大家能不能联手，这不是说房地产把房子建好了，把购物中心租给你就没事了。你租给我带贵了，我没办法。在投资的时候，零售业留一部分，投资，比如投20%，这样最后回笼的资金可以分摊，这样才是双赢。主持人：你们已经是成熟的业态了，对于那些新进来的，啥都想玩一下。我们一个购物中心，一个综合体，别说和商业分离了，服务都是各种各样的，我们将来进到购物中心里，里面和外面都会不一样。这很自然的就会让商家想，我自己装修，比找地产商来装修是不是便宜呢？

　　【苟振英】：我个人认为，当然不是一概而论。多数人还是干自己最熟悉的事。你盖房子就盖房子，你卖东西就卖东西。我们有几个购物中心都是和大公司合作的。最好是和一两个大房地产商长期合作。如果说电子商务将来真的发展成一统天下的时候，我们的商业地产就泡沫了。为什么？99%的人都在家里购物，99%的公司都在家里办公。这个互联网绝对可以做到，那你还要那么多商业地产干吗？但是我相信这一天不会到来，除非我们都变成机器人。所以我相信人类始终有体验的需求。

　　【主持人】：将来电子商务发展之后，你干行业的非常敏感，将来人会变成什么样。现在我觉得人敏感度不够，盖房子搞的都很同质化。对人其实不好。

　　【苟振英】：刚才主持人说，80后，85后，90后的需求在改变，但是人的本性不会改变的，人是群居动物。

　　【焦青】：大家说的都很好，我觉得整体的商业地产没有太大问题，不过泡沫存在。一个是区域化的存在，区域化的泡沫。第二个是结构化的泡沫。所谓的区域化的泡沫。因为中国总是哪条哪条出来以后，都是全国性的。区域化可能是一线城市，像我刚才说的广州，上海，这些大城市还没有到泡沫的程度，但是二三线城市，大家也做商业地产，就存在比较多的泡沫。我觉得刚才一些专家也说，商业地产的发展和一个城市的人口比例，国际化的程度有很大的关系。主持人：你说一下什么原因使它产生泡沫？

　　【焦青】：就是结构化的泡沫。因为商业地产基本上有三个模式。第一种是房子全部卖掉，散卖。这个容易造成泡沫。首先卖得很高，造成最后资金倒挂。第二个就是同质化泡沫，很多城市都是一模一样的东西，暂时可能不错。但是一旦地域不同，比如说北京国贸，我们的集团的消费人群和国贸的消费人群完全不一同，北京一个城里面的商业体的消费人群都会不一样。同质化肯定会存在泡沫，一旦出现问题就是多米诺骨牌效应。第三个就是，销售一部分，自留一部分，还有大部分自持。这个是各有优劣。

　　主持人：我觉得还有一种情况。比如说，这个人以前搞煤矿挣钱，他参加了我们的商业房产年会，就说，这些傻子都能搞商业地产啊，这比挖矿容易多了。还有就是政府搞的，给你一个300亩地，你来搞。很多人就这么稀里糊涂的进来了。我听到过很多这样的事，一下子给你400亩地，你不干都对不起党和政府的感觉。

　　【焦青】：对，就是一窝蜂式的上，不区分地域，必然导致泡沫化。

　　【王敬】：我觉得现在的商业地产不是泡沫，而是失衡。现在商业地产设施和商业发展不平衡。零售行业的增长速度这两年受影响大概是13%到15%，而商业地产的增速是27%。这两个速度是不匹配的。现在购物中心很多，量很大，提供的场所泡沫很大，但是零售商在选址过程中，还找不到自己想要的地方，这种矛盾也很多。零售商今年想开30家店，但是因为找不到地方，开不到那么多店。这个矛盾很明显。第二个就是回报率，包括整个商业的零售率和商业地产的回报率，国际上商业地产回报率是8%，而国内的商业地产大概4%，水平不是很高。所以投资人在投这件事的事儿，同样是有压力的。零售行业同店增长的速度，和租金增长的速度不匹配。还有一个就是，刚才提到的区域上的问题，这和时间空间不匹配也有关系。和时间比较而言，有些地方土地的使用期60年，70年，有些地方就没有这么长。老百姓在周边1.5公里以内满足不了自己的基本诉求，还是要跑到8公里以外。所以总体来讲，是失衡，应该不能叫泡沫。

　　【主持人】：在购物中心里面的商家，是不是临近不挣钱的商家比重开始上升？

　　【王敬】：从购物中心租售比来看，百货公司的租售比联营比例大概在28到35左右，那么大家之所以能在购物中心作为一个新兴渠道选择，在那里开店，是因为联营计算下来的租售比是10%到15%左右。而中国现在有的购物中心租售比也到12%，如果租售比进一步提高的话，零售商在购物中心的赚钱机会是在下降。

　　【主持人】：现在很多商家去找地方开店，而购物中心又会去找他中意的商家，这种矛盾是不是日趋严重？

　　【王敬】：零售的增长速度是13到15%左右，商业地产增速是27%，我刚才已经说了，还有去年餐饮行业的增长也很慢，购物中心提供的面积很大，招商难现在是非常突出的问题。

　　【主持人】：五年前觉得住宅商业房地产都是暴利。现在做商业房地产，是不是进入到一个平利时期，或者甚至低于普通的获利时期？

　　【王敬】：我觉得其实是一个瓶颈期。首先老百姓这种事，经历多了以后，就发现这个东西不太靠谱，其实赚不到钱，第二个，是商铺越弄越远，如何盈利？所以商铺现在的区划率在国内最明显。除了上海和北京两个地方以外，其他地方的区划率都非常大。

　　【主持人】：最后一个问题我要请戴先生总结。

　　【戴骏超】：我换一个角度，第一，我觉得先要整明白地产是个什么角色。就像住宅一样，是要人来买，商业地产是要企业来买，零售业是要商户来买。所以前提还是看中国经济的发展。因为中国经济长期来看还是要发展，人们的需求还是在发展，所以服务型的需求会一直发展。

　　人在收入超过一定的水平的时候，其实对体验式，服务式的需求会越来越高。现在的人花钱在孩子的教育上，在医疗保健上，这都是和过去很大的区别。确实在2012年一些公开的数据表示，投资是比较热的。一个是投资的增速。2012年，其实住宅房地产的增速不怎么高，局部地区甚至有负增长。但是一二线城市商业地产的发展都是大幅度提升。全球现在排名前十的零售面积最大的城市，前三位都是中国，第四位才是中东。这不能说投资过热，至少说明比较热。另外一方面，住宅地产投资确实比较弱，我们需要谨慎行事，避免同质化。最后一个就是，响应刚才几位的说法，不管什么样的情形，总会有企业成功。而这样的企业以什么样的手段成功？就是定位准确。

　　戏园子是一个纯粹同质化的东西，就是一个舞台，一个后台，什么东西让有些戏园子火起来？就是角儿。你有角儿了，戏园子就能火。我们集团现在有的项目，现在就是做一些特色，商业地产的价值不在于投资，而是在于找对了角儿，提升他的价值。而且只要找对，价值还会不断的提升。

　　【主持人】：我总结一下，大家基本的观点是，现在不能说是泡沫化。但是商业地产作为一个供应结构来说，某些局部是有较大问题的。所以站在解决失衡，或者是提升商业地产2.0，今天算第二代商业地产，在这种角度来说，我们开始到了一个商业地产有失衡现象，甚至有泡沫化威胁，或者说危险的时期，这个时期，我们的商业地产往前走，会在什么样的位置上，有所变化，有所调整，才能保持相对稳健的发展，我想当然每一位都会有一个观点，请诸位发表观点。

　　就是说，现在新的要素整合，或者新的要素建设，在新的商业地产模式里，包括我们的集团，可能在未来的发展中也会发生改变。

　　【骆伟汉】：同质化不是问题，但是如果周边的消费者需要的是跟另外一个城市一模一样的品牌和产斌，我完全可以在这里同质化。主持人：那么你的限度通常是什么呢？就是什么你会不干。

　　【骆伟汉】：要有足够的网络，如果我们在国内有9000多个租户的和约，8000多个租户的平台，我们可以帮租户扩展生意，这是最重要的。给租户半年免租，最后没有生意，赚不了钱，没用。但是你给很高的租金，但是购物中心的管理很专业，可以给你带来销售的话，租金再高，还是可以赚钱的。

　　【刘晓光】：我的看法，商业地产会向新资产发展。就是也造房子，但是钱的使用范围不一样。第二个就是，我现在发现，可能商业地产将来的前景，还是要和旅游地产搅合在一起。主持人：前两年你参加的时候你鼓吹（阿特雷斯），好像最近发展得不是太顺。

　　【刘晓光】：现在是发生了一个重置，有的项目各自都有股份，有的项目就没有。这个问题主要出在哪呢？就是不断的拓展的时候，靠资本红利。今年的发展看起来还算正常，因为这两年世界性的供货缓慢。

　　【主持人】：拿地的时候没有放慢，但是运营的时候放慢了。那你们拿地的时候在干什么呢？

　　【郑秉泽】：十年前我们是新公司，子公司，外资公司。我讲，中间如果一个房地产开发商，不管是外资内资，大企业还是什么企业，要进这个行业，我看没有什么选择，只能做零售。第二代商业地产就讲差异性了。对差异性我个人的体会是，消费者觉得你差异就差异，消费者觉得你跟其他的商场不一样就不一样。实际上这完全是一个形象的问题。我刚才说，我们只是说商业房产，我们不是做零售的。今天我们中国比那些成熟商业的国家可选择的品牌还是少很多。主持人：按照你的说法，根据各个地方的情况，消费者的特点来做。

　　【郑秉泽】：就是因地制宜，比较有规模的商业房产，都是要因地制宜的。这方面的发展空间很大，差异性是没有限制的。刚才有人说，以前是卖家市场，现在是买家市场。我认为这是非常矛盾的事情。一个商家到你这里做生意，他可以给你租金，给的越多，生意越大。而他不想到你这里做生意，可以一分钱都不给你。

　　【荀振英】：商业地产能够搞得好，关键要看商户。所以一定不要急功近利，放水养鱼，这样才能实现共赢。

　　【焦青】：刚才我说了两个泡沫，一个是区域化泡沫，一个是结构化泡沫。区域化泡沫的解决是一个全国性的问题，新的政府出来以后，要以市场导向走。这样必然会造成很多的城市减少很多政府形象构成，这样肯定会对商业地产的发展产生利好。对于府我也非常有信心。第二个方面我想是结构化泡沫如何处理。第一个就是，一定要以消费者需求为导向，第二个，要差别化，个性化，全部是市场细分到以消费者需求为导向，另外一个方面，在做的同时，我们的商业地产商，也要考虑转型。通过这些解决泡沫和。

　　【王敬】：我是觉得从整个产品的角度来说，商业房地产要好，还是得从产品入手。一个是商业地产肯定是，地产要跟着商业走，大的逻辑环境要改变一下。因为过去大多数的开发模式里面，大家都说，我有一块地，综合算帐，商业是跟着地产走的，如果你想做跨界的东西，房地产方面来说是不太容易的，这是一个。第二个，刚才您提到商业地产里面的一个概念，我觉得从未来的商业发展来讲，现在有一个和互联网合作的问题。搜售这个概念就是由此应运而生的。房地产商会挖掘项目周边3公里面积内的文化，客户群之类的因素，来决定做什么类型的项目。这都是未来商业地产要研究的方向。

　　【戴骏超】：我仔细听了各位的发言，我觉得最关键的，就是大家其实都认为要符合市场规律，和消费者的需求。不管是差异化也好，还是满足各种各样的新鲜挑战也好，第一，都是要满足商家和商业的需求，第二个，商业地产开发商自己要改变思路。最后，在这个地方我也想谈谈多渠道合作的事情。前面大家都没有仔细谈这个问题，虽然也有人提到传统的商业渠道受到电子商务的冲击。我也从事了一些关于中国电子商务的研究，其实电子商务这个东西在中国激发了一些三四线城市消费者的新需求。商业不发达地区的消费者对电子商务的热情很高，所以未来的商家可以考虑多渠道整合，一开始大家可能不愿意做，就可以选择整合。房地产开发商也可以参考这个思路，就是怎么样改变自己的想法，多方整合资源，这样才是一个完整的2.0，而不是仅限于现在光造房子，卖房子。

　　【主持人】：谢谢，刚才我已经提到了一些，还有几点我点一下。一个是要把商业房地产看成很重要的娱乐房地产空间。现在很多的商业房地产，给娱乐的空间太小了。因为娱乐空间太小，以至于吸引不了线上的年轻人。这个里面购物中心和休闲中心没有区别，将来购物中心的非同质化实际上是要看娱乐项目。所以25%的娱乐空间，大部分的商业房产都还达不到。像万达的房产对娱乐产业的重视，说明他们已经认识到了这个问题，而且有大量的娱乐产业储备。比如说我们在美国看儿童的乐园，基本上都是和儿童相关的，而中国就做不到这样。还有美凯龙，都是家居超市的模式，除此之外还有很多类型的购物中心模式可以参考。第三，电子商务的商品到一定价格之后，基本上都有线下体验。只是这个线下体验的样式和传统店的不同，所以我们要把自己商业地产和电子商务结合起来。最后一点，就是因为事实上我们今天所要招商的大部分现成的品牌资源，无论是国际的还是国内的，将来都会有捉襟见肘的感觉，就算把世界上所有品牌的资源集合起来，也无法满足现在中国年轻人的需求。因为现在年轻人看欧洲的品牌都已经看的没兴趣了，所以我们需要的是新品牌，需要创新出新的娱乐项目，如果我们在这些领域适度的提供资源的话，相信也会有所帮助。

　　以上是我个人的看法，下面给大家提问的时间。提问：我是来自成都的，刚才我们讨论泡沫问题，我觉得商业地产的泡沫应该更多的是商业地产现在面临的风险，和防范风险的问题。商业地产在不同的国家区域表现不一样，而在当今中国商业地产是有泡沫的，主要体现在盈利模式上。经营上规划滞后，千店一面。

　　拿成都来说，有一个购物中心，当时一层和二层卖给了温州的商户，后来因为当时货款没有办法到位，导致1000多温州商户到省政府闹了41次。刚才主持人说到成都的天府新区，有66个，其实是有33个，目前从规划的角度来说，他是肯定有泡沫的。所以我最后想说的是，一旦商业地产的泡沫是一捅就破的，我们就不会有机会在今天坐在这里讨论了。提问：对购物中心而言，如何吸引零售品牌商加盟？

　　【骆伟汉】：我们所有的商场，同店比率客流增加7%，销售额增加15.5%。这个数据我认为任何一个租户看到这样一个增长，看到这样一个专业的管理，带给他们客流的话，他们会继续选择这个商场。而失败的商场，不一定是因为定位不准，也不一定是没有差异化，泡沫需要鉴别。提问：泡沫化也是一种分化，其实好的商业地产将来会越来越好，而坏的商业地产会越来越坏。我想问这种分化会在什么时候出现？

　　【王敬】：刚才这个问题我的看法就是，现在这个分化已经存在了。因为从购物中心的销售情况来看，中国的购物中心，销售超过10000以上不多。大多数中国销售大概都维持在7000多。第二个，品牌性购物中心的集中度，现在大概是在10%左右，比如说，万达，还有华润等等，我觉得未来集中度还会进一步扩大。就是分化完了之后会集中，不远的将来就是并购时代。提问：我是上海的一家公司，我们怎么样可以降低我们的商业地产的运营成本，和管理的成本，使我们的商户降低租金，不管我们怎么样可以使我们的商业地产环境更好，让更多的消费者获利。

　　【骆伟汉】：首先谈成本问题，我们的观点是，如果能够提升销售额的话，成本其实不是很大的问题。就是从成本的角度去看，你看每个商业购物中心里面，成本有两大块，一块是人力资源成本，一块是水电后期服务，所以这两块是最大的成本。如何能够更好的应用人力资源，能够有规模，每个城市有几个商场，有些工作很重要。有一部分是由总部来做，一部分是由区域来做，当然项目层面就分得更细。

　　【郑秉泽】：我补充一下。大家看一下，商业广场的开发，如果商业广场代表100分的话，我个人的经验，我们把这个项目定位好，打20分。不是说项目不重要，而是最后成功的东西，我们把这个项目盖了，不超时，不超支，20分。我们把这个项目市场工作做好，要租租，要卖的卖，20分，加起来60分。成功的商务，是剩下的40分。在这个项目的完成之后，才能给出最后的分数。我们必须在整个过程中有A到C，公司每一个项目，从开发到后勤管理，都是我们自己做。提问：我特别想问一下，（品牌）购物中心的模式主要就是同时针对线下线上人群，那么（品牌）模式就是重视娱乐化，那么我们中国的购物中心发展能否采取这种模式？

　　【骆伟汉】：要看产品。如果是标准类服装，能够在线上。比如说，很多消费者喜欢去店里试，要店员给一点意见，这就还是需要线下。我们还在餐饮方面不断的提升比例，这是我们的经验。提问：我先说一下我的观点，首先我不认为商业地产有泡沫，我的问题是，最近有一个话题叫城镇化和泡沫化并存，在国外已经出现了，把消费者的使用权做分享的行为，您能具体谈一下吗？

　　【戴骏超】：我不太知道您是想谈过程还是想谈具体，这么说吧，如果一句话概括过去，过去的城镇化是土地的城镇化，就是把大批农村的土地变成城市土地，当然也有做的好的地方，也有差的地方。而现在的城镇化，就是把农民变成市民，让一个城市变的有活力，而不是变成鬼城。像美国这样建设一些非常美丽的郊区小镇，这样的想法可能是大家的推动力。李总理说的以人为本，更多的是涉及公共服务，和人的变化。泡沫化的城镇化，你要区分什么是泡沫，有时候是结构性造成的。

　　【主持人】：如果你真的是商业地产人，你认认真真的分析环境，分析市场，做符合需求的事业，应该就不会做泡沫。而如果你只是按照领导的意思在做商业地产，那么很可能就会泡沫。

　　非常感谢嘉宾参加我们的讨论，这是我第四次参加这个论坛，事实上现在把其中的商业房地产拿出来，作为一个专门的服务机构，我们提到，新的连锁店，就支持很多新的连锁创业，提到新的娱乐服务，我们就支持新的娱乐服务，比如说，现在的孩子们喜欢COSPLAY，那么我们如何把COS引入到新的娱乐产业里，总之，我们如何把很小的娱乐模式挖掘出来，为我们商业地产2.0时代的投资者提供更多的选择和元素。当一个充满发展机会的时代到来的时候，需要我们更多的努力。好，谢谢大家。

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　　平行论坛三

　　主持人：专业市场是一个非常老的课题，就是说，有批发，有零售这样的专业市场，还有交通，电子商务的发展，传统的市场面临很多的冲击，在专业市场中，我们的浙江的陈总一定有很多的经验。大家非常期待。有请来自平湖箱包城的施纪鸿。

　　【施纪鸿】：很高兴有这样的机会跟大家分享，应该来说，到这个平台来，去年开始我们是赞助商，但是去年我们没来。确实自己感觉很后悔，箱包行业做了15年了，然后为了打造箱包城，也从议案提案到现在也可能，但是我们中国商业地产最大的一个平台，说明我们还是商业地产的意识比较差。今天来了，主要是想给大家分析，我们在做什么，我们希望达到什么目标，我觉得纯粹从商业地产角度讲，我们是非常弱的，我们的强势，是在所在的行业里，20多年的经验。以及中国箱包行业几十万家兄弟企业，我想说的就是，非商业地产专业的人士如何做商业地产。我们箱包这个行业，很难复制，在全国很难进行标准化的复制。所以说，从一个行业角度来讲，投资价值特别大。就是说，优点也是这个，由于很难复制，所以竞争优势强，辐射半径大，价值高。我觉得分享的目的，我看在座的很多投资者，我觉得大家今后就是说，如果接受认可箱包城的新兴市场，我觉得可以跟其他行业去进行一些交流，就是说，怎么样能够帮助产地经济型的，地方政府又对于这个传统产业经济型的产业升级有一个远视，很快获得很大的利益，去和我们今天分享的情况进行一个互动。我相信那样的专业市场，如果能够进行生态系统规划的话，可能对于当地政府，对于企业，包括对于周边的半径，这个企业都会有很大的帮助。投资者也会有很大的收益。

　　国际箱包城从项目的名字上来说，有两个主题词，一个是箱包，我们是箱包产业，我们的产业也只聚焦箱包，国际确实是有定位的。因为平湖是全国三大箱包集散地之一。全球有80%的箱包商进口商来平湖做生意。所以我们不是仅仅卖箱包，而且还为所有的箱包商提供相关服务。平湖也是有国际优势的，平湖是属于嘉兴地级市下面的县级市，而平湖最主要的是靠近上海，从虹桥高铁枢纽站到平湖15分钟，是一个地理优势，非常国际化。从产业经济来说，我们在行业内说，世界箱包看中国，中国箱包看平湖，这也不是一句口号，浙江平湖，河北白沟，广州是全国三大箱包集散地。

　　所以这次我们的第一夫人拿了我们的箱包到国外，确实对我们中国的企业既是鼓励又是鞭策。鼓励就是，就是相信从政府带头，要用国产品牌。鞭策就是，国产品牌在设计上质量上要和国际品牌竞争。这是很大的压力。中国30%的箱包来自于平湖。所以平湖的优势非常大。我们的平湖箱包同时也在不断的创新，努力。我们目前处在向上发展的阶段，很多成熟的集散地发展有一个平台期，而浙江平湖靠近上海的大都市，有一个上升空间，包括很多国际品牌的代理，目前都在平湖这边生存。

　　根据我刚才介绍的，我们平湖箱包城覆盖半径是500公里，因为我们的箱包城不光是传统的批发零售，传统的批发零售在10年前是非常好的，大部分批发零售市场，在一个市至少可以覆盖整个市，那么随着经济发展，地级城市有批发市场，县级城市也有同类的批发市场，那么纯粹的批发零售，使得覆盖半径，基本上大部分的专业，传统专业是100公里，也就是为本地老百姓服务，像海宁皮革城这种差异化比较大的市场，是历史原因形成的，差异化比较大，但大部分的产业差异化还是比较低的。箱包一般的地方不敢做，而我们因为中间这块原材料依托了平湖500家箱包企业，平湖周边加本地有5000家箱包企业这样的需求，就是说我们这边搞了以后，对于上海地区的箱包工程，研发设计上，开发产品上就有很大的帮助。我这样的话，我们的原材料市场非常成熟，商户一旦入住，马上就能产生经济效益。而且会带动周边的工程避免同质化竞争，多品类的情况也很好。我们平湖现在叫中国旅行箱包之都。这说明了我们平湖在中国旅行箱包行业中是首位。但是也说明我们的产品有些单一。平湖相当于以前因为原材料供应不丰富，使得平湖大家都同质化的做旅行箱包。不是说工厂不能做手袋，也不是说不能做别的，只是因为原材料市场单一。而刚才说的，广东的福建的那些，那边的生意已经很稳定了，要想再增长很困难地尤其像经济箫条的时候，如果多一个客户服务群，就是个很大的帮助。所以这是个非常成熟的业主。再讲就是我们全城像，中国旅行箱包制作大厦，这里面相当于本地外地的工厂，贸易公司，我刚才讲了，全球80%的箱包城，都要平湖来，目前没有市场就到工厂去。因为我本身也是集团的董事，每年利润是12个亿的销售额，在箱包行业里是非常大的。相当于原来它只能到几个工厂去，现在我们起来以后，他去完工厂，想要发展新的工艺，就到我们这里。

　　有点像广交会，广交会大家都会去，但是这些地方原来采购商不来了，我专门建一个点，等他们来。所以我刚才讲的是成熟业态。从全产业链来讲，我们的专业叫成品市场。我们对老外宣传叫销品茂购物中心，但是这个购物中心不是简单的零售，他主要是帮助，一个是国际品牌有90%并没有到中国市场来。现在大家看到的很有名的国际品牌只是10%，大部分是因为政治原因没有进来。

　　现在他们很想进来。我们因为是外贸起家的，和那些国际企业关系很好，我和美国欧洲几个国家的协会关系都非常好，我跟他们说，愿意帮助他们进来，设立一个平台。让你们低成本的来我这里运营。中国的采购商可以来这里挑选品牌，你们同时也可以选他们。这是一个非常有说服力的成长空间。那么更多的国际品牌引进来，可以使得我们中国的消费者，因为崇洋媚外，所以会付很高的价钱购买国际品牌。如果本土企业周边有国际品牌让他学习的话，也可以拉近他们和国际企业之间的差距。

　　包括我们还有骨干品牌的总部基地，这所有的一切我不一一介绍了，我是想分享一个，其他行业也能够批评我们，借鉴我们的模式。就是说，相当于，我这个IBC里面，两大市场，四大中心，除了生产制造的工厂，我们会全行业每一个有愿望的企业服务。从而产生一个比较好的效果，就是我们当然需要外面的客户，但是如果有一天平湖箱包城下暴雨，没有客户进来，我里面的八大业态依然在交易，不会停止交易，它是互相依存的。所以这样成功率就非常高。可能国外有很多箫条的设计师，我可以聘请过来为我所用。

　　刚才讲到了，大鱼也好，小鱼也好，虾米也好，他能够把箱包的海洋做得动态非常好，就是大家都得到好处，然后这个生态系统是自动维护的。这个生态系统里面，我们怎么样去建立健康的东西，树立一些标准，质量标准认证，一些标准体系的加入等等。总体来说，我们从五年前开始，我作为人大政协的提案，向平湖政府提出来以后，通过交流沟通，然后我们在2011年正式落地，到今年9月份一期开业，总体我们说，政府也是慢慢越来越相信这样一个全产业链的生态型的专业市场，会有很大成功的机会，而且成功以后，会给政府带来很多税收。

　　因为这些的大鱼，小鱼共存以后，有些企业必须要交税。制造业可能不一定在这边，所以整个政府可能也感觉不错，而且整个产业政府也给税收优惠政策。对一批健康的经营者来说，这样一个新兴的产地型经济的政府支持，全产业链都会获得好处。箱包这样的产业链复制真的很难，但是我觉得，其他的行业一样有自己的机会，不管是沿海还是内地，我们在座的很多精英们，一方面欢迎大家到平湖箱包城来看看，既比较不容易复制，难以标准化，但是又可以在中国应该来说，至少几十大行业，几十大传统行业中间，可以进行推广，而且应该是可以得到政府很大的支持。当然是需要有一定实力的。

　　我跟我们平湖政府也说，平湖箱包城，应该说是早产了三四年，但是今年可以开花结果。很抱歉耽误大家这么多时间，同时欢迎大家到我们平湖来，政府主导，行业龙头，全产业链这些主题词相关的平湖箱包城来考察指导，来进行交流。也欢迎大家来投资。因为我们本身也是非常希望这个商业地产能够得到资本市场的支持。另外一个，最后占用大家几分钟，就是讲一下，我在全国箱包行业，利用我这个会长的优势，发起的一个爱心包包共同缝制的慈善项目，也希望大家能够支持。

　　首先两点，我们的优势，首先是行业优势的兄弟企业，关系非常，我觉得服装企业这些大老谁都不服输，全国箱包行业的大老关系都蛮好，我们每一个优秀企业捐赠书包给孩子们，但是我们还希望和更多的企业合作，把这些包包送给贫困地区的孩子们，零物流成本，零配送成本，送到孩子们手上。也避免出现之前爆出来的一些大的慈善机构成本费很高的现象。

　　提问：我是北京百龙世贸商城的，你刚才说的全国三大箱包城我们去了两个。平湖这个设计，是9月份全部投入使用吗？

　　回答：我们是一期市场全部开业。然后每一期都会开一个新的项目。

　　提问：是这样的，我们已经被邀请了，下一步希望我们合作愉快。目前我们是北京规模最大的，20000平米的卖场。

　　回答：我们是非常希望一些分包商跟我们合作。成品市场里我们想有一块区域，大概5000平米，我们想利用到上海高铁15分钟的优势，想做一个提升我们形象，和市场品牌声誉的小业态。想找一个奢侈品品牌的奥特赖斯的运营商，如果大家有这个资源的话。因为奢侈品，我经常去国外的奥特赖斯，大部分都是和箱包皮具有关的，所以这块是一个非常好的奢侈品奥特赖斯，如果到我们这来搞，有两点好处，一个是提升我们的形象，第二个好处是帮助这些品牌进行维修。因为大家都不能回避一点，就很多专业市场里面，假冒品牌交易很猖獗，我想包括周边的市场，都存在这个问题。

　　但是如果这个品牌已经在我们这里有了，就是我们政府的市场，和他自己的品牌配合着打假，就可以防止假货在我们这里交易。你们主要做什么项目我们不知道，但是我们可以包给你，因为我们主要是创造这个平台。

　　【主持人】：大家看到发财的机会了，赶紧和施总联系，不管是上下游，还是做承包，都有机会。我想刚才施总的讲话起码给我们一个启示，就是我们从过去简单的销售物业，怎么样挖掘商业内容，根据不同的市场，我们浙商的市场敏感度，和心胸视野的超前意识，确实值得我们好好学习。

　　那么，我们现在有请第二位嘉宾，是我们同畅盛业北京资产有限公司的总经理，唐耀先生。唐总提出了租户和客户，以客户为先导，以终端为诉求，脑袋里面时时刻刻想着的是它商业的价值。有请唐总和我们分享，商业地产资产管理与风险规避。

　　【唐耀】：谢谢大会主持人给了我这个机会。实际上，我应该算是商业零售地产全产业链的公司。更像主持人介绍的，同昌盛业，一个股东是光大，光大两年前成立了一个对中国零售行业的基金，现在在沈阳，上海，重庆，青岛进行投资，用这个当中获得的资产来进行管理。另外一个就是华平基金。更多的是他投资的品牌，包括国美。所以我们公司业投资了很多中国的零售消费品，正像刚才主持人介绍的，PMC实际上是租户，是消费者，是我们服务的导向。但是我觉得这是一个相对的表面的现象。因为我们只有把租户和消费者照顾好，那么最终我们才能真正实现投资回报为导向的成功物业。所以今天跟大家主题分享的是，商业的专业的资产管理，和一个全程的风险规避。这个话题展开，我想会讲很多天，于是我进行一个浓缩，就是一个抛砖引玉，做一个介绍。实际上我们经常讲商业房地产三部曲，我们讲策划为基础，招商为重点，最后品牌创造价值。

　　我们所有的投资行为，最终是要获得相关的回报。所以我们在策划的过程中，要了解开发商的意图，把租金的指标放到我们的策划当中去，在整个策划过程当中，实际上，跟光大，跟华平都是差不多的，同时我们在前期策划当中，我们会跟我们的基金，股东研究下一步。因为作为一个基金，持有的时间会很长，光大的基金持有期最多七年，光大基金是从开发环节进去，其实很多的基金，往往在开发环节不愿意进去，因为这时候风险比较高。但是中国越来越多的基金价格回报率比较高，而且越来越多的开发商也谈到一个问题，如果你一味的追求汇报，是不是也会影响到一些商户的品质。这就是在下一步招商的过程中，影响业态协同的效应。所以我们一开始在整个项目开发周期，可能是两年半到三年，我们在第一轮，实际上我们更愿意付出一些相对比较低的代价，在第二步调整的时候能有一个调整的空间。这样才能得到一个好的投资回报收益。所以就要求招商对于品牌的调整，对于业态的调整，因为通常我们能够经历租金是底租，所以我们有责任在后期运营中创造价值。

　　因为我们在商业里有一个理论，品牌商把营业额作为一个内容，我们一个资产管理机构，就像一个桥梁一样，把租户和消费者紧紧拉到一起。现在的商家也越来越聪明。为什么呢？就是前段时间有一个法国品牌，他的法国品牌负责拓展的人，第一个是要和我们线上的经理见面，然后是推广的团队见面。从而判断有没有这个能力把这个推广做好，是否有收益。所以要做到以上目标，我觉得就是，制订目标，规划落实，严格执行。首先，我们选择适合的商家，品牌商永远都是锦上添花，我们做商业这么多年了，很多品牌我们都很熟。想让品牌商选择我们，我们一定要做好规划，策划，让我们的方案拿的出去，项目拿的出去，才能吸引到品牌。其实PMC是我们非常强大的数据库，光大主要是对项目层面的投资，华平是股权内的投资，所以要求我们在中国的60个城市，超过500个购物中心，实际上，具体的数据我们都有，包括他的面积，效益。再一个就是我们租户的资料，实际上我们也管理了很多的商场，包括之前我们也管理了很多的商场。所以在这个里面租户的情况，包括一个品牌在中国有多少家店，在商场的哪一个位置，租金大概是多少，退出条件是怎么样的。 我们原来有一个项目是有一个品牌在的，但是到了另外一个项目，这个品牌换了一个律师，增加了一些新的条件，我们还是在这样一个情况下达成了合作。同时我们的资料库也帮助和引导着我们的华平基金去投资这些品牌。他们的营业额，包括之前有一个品牌，我们的机构投资人今后对整个品牌的发展，签合同里对今后风险的判断，所以在整体资料库里，能够帮助我们在项目层面的投资，同时也能够帮助在一些品牌内的投资。

　　同时我们有一个非常好的资产管理的软件，这个软件也是我们跟软件运营商一起做的软件，共同开发出来的，同时我们也有一套非常好的在后期的运营管理软件，这里面有一些模板可以看一下，因为我们是以投资为导向的，以基金为要求的，所以在我们整个的报表，在未来整个资金的运营，我们这个商场经理更多的可能是看成效，人流，当你达到证券化的层面，我们就和大家不太一样了，我们和基金，和软件公司合作，当我们拿到项目的投资人的时候，他们也非常开心，数据看得非常清楚。所以我们的报表可以对我们的项目装状况非常了解。同时我们也对销售，对租金收入状况有一个监控，同时给一个数据化的支持。再有，我们对于这些数据进行分析，然后适当的调整我们的策略。因为有时候，在我们想退出的时候，大家会不同的想提要求，我们会用一些策略进行调整。总之是给投资人，业主非常清楚的一个未来的项目价值。

　　现在的时代也是一个IT的时代，年轻人都愿意使用数码产品，所以我们在整套的应用软件上，实际上是对消费者非常好的事情。他进来商场以后，某商铺的介绍，某餐厅的位置，还有出租车的订票，等等等等。还有招商的城市，因为他要去不同的城市，可能跟品牌方去谈，因为他只要拿到IPAD，只要能上网，他打开IPAD，就能看到自己的左邻右舍，租期状况，我们有一个租户管理的IT部门把所有的信息进行匹配，更新，及时调整。那么再有一个就是我们讲到了资本跟专业的对接，实际上光大和华平基金，是在进门的平台，但是华平在投资的方向上更多的是做一个补全，而光大更多的是对项目投资。这两个是互补的优势，PMC会把他们不同的需求在平台上进行串联，连接。举一个案例吧。就是我们在光大目前纯的商业，没有任何住宅，目前我们在中国两个项目，一个是和联想在重庆置地做了个项目，因为前期出了个问题，现在对项目进行了重新调整，现在这个项目我们也是引入了很多好的品牌，包括租金的幅度提升也是很高。再一个，就是上海的一个项目，星辉广场，是12万平米的购物中心，这个项目从开发阶段就进入，整个合作的模式是由土地方作为待建开发，把土地作为一个股权注入进来，光大是一个绝对的股东，所以这样的话，商家就成了土地开发公司。现在项目已经动工了，我们整个的项目效果图就在这里，那么光大是解决资本的问题，PMC是解决资产管理的事情。由我们国有的上市公司，开发商佳宝做一个待建。

　　现在我们已经有差不多将近38%的面积，因为如果达不到一定基数的客户，我们是绝对不动工的，为了达到这个数字，提早开工，使得我们的资金能够有余地。达到38%以后，我们也开始建设了，我们签了影院，家居，电玩，主力店，包括一个超市。那么再有就是大龙城，这个项目是联想的万科置地，这是光大还没有成为我们股东之前投的。他们两个是一个股权的合作，成立一个合资公司共同的调整改造这个项目，后期是交给我们去运营，那么我们利用了这半年多的时间，我们的平均租金增长达到了82%，我们的个别租金，就是根本有些店都还没有出租，我们达到了342%，运营成本我们达到了开源节流。所以我们的营运成本降低了33%。今年9月份我们就会有新的品牌陆陆续续亮相，这个项目会成为观音桥这里非常时尚的项目。所以这个都是大家一起的努力，想法的一致，去进行一个调整，所以我们说，商业实际上你要把它当成一个经营型的东西来看，一定经营的好，商业就是一个开动的火车头，你拉都拉不住。经营得不好，就会走到死胡同。下一步光大会推出一个新的金融产品，实现退出。因为光大是一个全金融牌照的子公司，开发成本是比较低的，项目开完了，就有一个并购基金，需要一个稳定的汇报收益，然后留出一个价值增长的空间。

　　最后，实际上我们在所有的地方看到，凯德在后面有两笔费要收，一个是服务费，一个就是管理层面的费用。所以在这个方面，国内因为现在（锐思）还没有打开，很多人都在做这个问题，而我们就希望在资产方面能够走出一条新路。当然，任何的退出之前一定要达到退出的基本要求。否则不光是资产有一定的损失，整个的声誉都会受损。所以我们基本上在研究这些事情，现在还没有实行，我们也期待（ 锐思）进一步的开发。实际上，我们跟光大下面也有一个比较特别的基金，实际上是一个VC，我们先后投在中国股市，并在香港上市，实际上进入我们到这个平台的时候，他是房地产基金，他看到了机会，看到了，在PMC的支持之下，做品牌。那么在去年之前，实际上我们邀请了他们三个品牌，不同的基金跟我们进行互动，对接，所以我们想用不同的方式帮助更多的资本进来，而且他们也有更好的拓展的计划，更快速的拓展的计划。所以在这一年PE的钱已经投完了，其实中国有很多的品牌都是非常好的，不管是服装，质量，品牌竞争力，都是非常好的。但是他们唯一，我觉得必须欠缺的，就是包装和推广宣传。实际上我们也联合这些机构，帮助这些品牌做推广。其实在之前，有一个服装品牌，这里可能没有报喜鸟，报喜鸟请古天乐做了形象代言人，形象很好，也适合他的西服。但是我们就在国航，这个照片没拍好，为什么呢？拍出来的西服这块是一个褶皱的，你在这样一个中国银行的墙上做广告，竟然会出这样的错误。你看国外很多品牌做广告，他们从店面设计，服装，营业，非常好，需要我们中国的商场和品牌商家互动，我们在品牌招商的过程当中，要跟品牌商沟通好，如何互相配合来进行推广宣传，所以我们想，PMC是这样一家大公司，全产业链零售，在地产业里做好服务。

　　你说我们是一个资产公司，其实我们公司的定位是，为钱服务的公司。本身我们的股东就是干这个事的。基金其实也是一个服务商，所以我们自己定位自己不是开发商，不是投资商，实际上都是为钱服务的，包括我们在整个的运营策划招商，到之后退出，都是紧紧围绕这个公司服务的。所以我基本上就说这么多吧。

　　【主持人】：唐总跟我们分享了专业创造价值，实际上，商业地产经过这么多年的发展，应该是到了相对成熟的阶段。专业的价值，刚才唐总举了一个例子，大龙城。经过他们的专业管理，整个出租率达到99%，租金价格最高的达到了3倍，因为成本降低了1/3，这是多么惊人的事情。经过专业的商业运营，创造了惊人的价值。

　　感谢唐总，有请今天盛装上台来走秀的嘉宾，有新朋有老友，我们主要就是对刚才的话题再进行深化。只有商业的价值提升，和资本通路。这里面有一个噱头，也不能说是噱头吧。现在转型是一个热门的话题，1500万方转型的不好可能就转型成菜园子了。有请嘉宾的高论。　　 【主持人】：我先为大家介绍一下嘉宾，中信资本，大家都知道，手上运作的有44亿美金。兴业，是深股000608，他有一个好的背景，就是前天新加坡单位的投资基金，目前在北京成都天津，还有其他十多个省市有投资开发。还有一位行业的巨大的潜水王，通润，北京春光集团的总裁。平安信托，年半年我们的保险基金 ，还有任总，我的老朋友，现在在上海致富企业集团做总裁。还有非常有名的中粮银行，李总。和我们一起分享今天商业地产投资与管理的盛宴。

　　下面有请各位嘉宾对自己的公司做深入的介绍，再一个对目前持有商业物业的价值提升，进行一个阐述。当然大家在互动的过程中，对各位老总的公司的更详细的情况，或者要求对接的，可以举手。有请何总。

　　【何宏斌】：各位，下午好，我再强调一下，商业地产需要专业团队的打理，当时那个项目07年就开始做了，到09年的时候才动工。还有一些项目，拖了很久，因为各种原因，最后有重新推翻重来的，有重新装修的，而且就算到最后开始有盈利，因为我们只是扮演一个第三方的角色，也很难分享到其中的收益。我们只能在项目中，收一些管理费，另外还有一些项目的租金，未来资产处置之后，收益也不是很多。所以未来我们的工作可能除了我们自己公司开发的项目之外，更多的就是外包给专业的团队，我们互相配合，这样才能让资产利益最大化。

　　【柴志培】：基本上房地产这块我们是从05年06年开始做的，最早是跟万科合作，当时也是正好赶上房地产很火爆，跟着他们投了八个项目。在去年全部做完。现在越来越感觉，中国的金融机构，下一步对住宅开发而言是一个瓶颈了。所以我们也开始涉水商业项目。2011年我们投资15个亿，我在长沙常驻两年负责那个项目。所以感受非常深，作为一个基金，又当裁判员，又当运动员，有时候还要当替补。基金对公司的管理，资金，各个方面都是一个考验，对公司的实力，包括时间，从一个项目开发到实践，7年其实刚刚好，而当时我们只用了3年，显然很困难。中国现在有很多的机构，包括大民营机构，包括基金，都缺乏有稳定现金流的市场。其实凯德就是一个例子。早晚会出问题，国家从政策考虑，因为他对房地产始终是严格把控的，但是中国的银行，股市，保险公司都缺乏稳定的现金流，如果说我们希望通过我们自身，包括跟业内很多同行一起努力，从资金，从物业管理，让他达到证券化，形成一种模式的话，我相信，很多问题就可以迎刃而解。谢谢。

　　【王军】：我是春光集团的。可能很多同事不太了解。我们公司主要是做休闲房产，渡假小镇的。我们现在是三亚最大的商业地产公司之一。四年前我来参加过一次这个会。当时我提出，网络经济，网上购物对实体地产的冲击会比较大。上午大家谈到这个话题，但是都回避了。

　　实实在在的讲，网上购物对传统百货的冲击大家都看到了，只是大家不承认。这里面其实是商业业态发生了很大的变化。三年前这个会上我谈了一个观点，当时谈的主题是商业地产的黄金时期来到了。我当时说，商业地产在很多城市口袋的糖已经被吃了。我为什么拿这个做引子呢？确实商业地产最黄金的时期已经过去了。

　　现在慢慢跟住宅地产一样，慢慢出现很多的泡沫，出现招商空白，租金上不去。在这样的情况下，我们就要思考未来的机会在哪儿。在这个情况下，我一个大学同学谈到一个观点，我也非常赞同，就是现在未来的五年，可能大家更看重的是服务，也就是说，我们的实体这块，只是一块，服务是一块。我在这两个中间，我看到的是，随着人们收入水平的提高，人们更加注重的是体验感，休闲渡假，所以我们现在主要做渡假小镇，在三亚我们有四个渡假小镇，当然是国际旅游岛，北纬18度以南。当然这个休闲类的商业和现在的传统商业又不一样，他又是一个新的业态。就是要求你对整个渡假业的人有一个很深的研究。这个商业类型我觉得在未来会是一个比较好的发展方向，但是这个已经和我们现在谈的购物中心又不一样了。这是我们现在看总的方向。包括除了这四个渡假小镇之外，我还在做一个商业，确实以后的商业，以后能存活的，一个是购物中心，就是能够体验的，更多的是吃喝玩乐购，购是其中的一块，主要是吃喝玩乐去的。在一些城市，除了这个之外，还有一些体验感比较强的，像武汉的汉界，他也是体验式的。三亚，白天能看海，晚上没得看。所以现在我们准备引一条河，河两岸打造成景观带。白天看海，晚上看河，然后沿河做商业街。这样的商业我们认为是未来的方向，这就是商业的价值如何能持续性的增值。就是你要和消费人群需求紧密结合。另外一个就是如何和资本对接。

　　这块确实也是做商业地产，目前消费比较重要的资金。因为商业地产投资大，租期长，在这个时候一定要和资本对接。或者你想办法把项目公司的结构做成境外，还有一个就是和基金的对接。我们现在也在做两个基金，因为这里面融合了文化产业的基金，我们做渡假小镇的时间，刚好我们大概在今年多钱发的文章里就谈到，这届政府上台以后，一定会把城镇化作为施政的主轴，我们做渡假小镇的时候就提出了一个新的城镇化模式。

　　就是不离乡的城镇化，把当地的乡下就地改造，现在已经出了一些成果，得到的中央的高度重视。近期，城镇化概念提出来以后如何做，各地都在等着。而中央做了几次阐述之后，什么是新型城镇化，大家还是没数。所以中央会拿出几个样板来告诉大家，这就是新型城镇化。我们的一个项目就被作为第一个相伴推出来了。这就是我们探索新型商业地产模式的时候探索出的一条路。谢谢。

　　【艾兵】：平安信托物业投资的版块，其实是一个全类别的机构投资。我们在经营性物业上投资配制，主要是以零售物业为主，在住宅和综合性的开发项目里面，也有大量的投资，截止去年年底，平安信托在房地产整个的买卖投资700亿多一点。这是整体的情况。主持人给了一个题目，让我谈保险资金。其实保险资金是我们服务的资金客户之一。

　　包括保险资金，其他的机构资金，当然，我们在房地产做的时间比较久，相对比较了解，保险资金的投资潜力确实非常大，他主要是来自于房地产不动产资金的开发，从投资的形式上来讲，保险资金在房地产上使用只有两种可能，一种是直接在保险资金整体并购商业资产，第二种形式就是，是通过信托产品，或者是各种资产管理计划，然后间接的配制在商业地产商。按照投资要求来看，这是一个典型的中长期的投资配制。

　　从保险资金的投资要求上来讲，其实前面有一个嘉宾也提到了，对保险这种稳定资金来说，要求项目有非常稳定的理由，也就是说，项目成熟期的中后期他才会介入。对当期现金流的要求其实很简单，大家可以去查整个行业，保险资金的收益率，那个会给大家一个很强烈的指引。因为保险对房地产有一个很强烈的需求，就是改善提升的效果。所以如果房地产项目当期的现金流入不能超过同一时期的投资收益率的话，那么保险资金的介入率是很低的。

　　第二，是对资产潜在的升值潜力是非常在意的。所以，也就是说，对资产的位置，整个商圈的成熟稳定，和发展的潜力，这会是保险资金非常关注的。然后第三个来讲，保险资金是一个非常纯粹的财务投资，没有商业管理能力。所以他需要有一个可以信赖的，完善的商业解决方案。所以从这个角度来讲，其实我们会看到，保险资金是一个非常阶段性的投资，虽然是说，我们看到保险资金开放了，但是其实保险资金的开放，从现状上面我们会个看到，其实在保险资金有商业项目配制的实现了这个配制的保险公司，非常的少。这个有两个方面的原因，第一个方面的原因，因为保险资金刚开放，有一个过程。

　　但是从整个保险公司的行业来讲，即使没有做商业项目配制，其实也应该很有愿望，有这样的想法做配制。但是市场上符合前面几个标准的基础资产非常的匮乏，应该说这是保险投资的现状。但是这个保险资金的开放，我觉得对整个商业地产的推动会非常大，因为投资潜力非常大，从他能够配制的规模来看，基本可以说，在十几年以内，要达到他的规模都是非常困难的。所以，商业地产的投资，对机构投资，前面我们已经介绍了，我们还为其他资金服务。所以我们不会把很初步的项目交给保险资金，会成熟以后再给他们。然而他们的投资能力，对前期的机构投资会有很大的推动。就是我们虽然没有看到锐思短期内有出来的可能，但是我们看到保险资金的潜力和需求会非常大，会引导开发期，和培育期投资的机构，和这些美元基金也好，人民币基金也好，会增加他们的投资信心。其实我们看到一个方向就是说，有越来越多基金管理机构，商业管理机构，以保险资金资产配制为目标在做前期的资产投资，在把这些资产投进去培育成符合保险资金标准的资产。所以从总体上来讲，主持人点的题，一句话，保险资金潜力很大，短期内大家可能用不上，但是能够从一个遥远的目标，层层推动商业地产的健康的发展。这是我对保险资金的理解。当然我们现在来讲，我刚才介绍了，平安信托的物业版块其实保险资金在我们的配制里面还是比较少的一部分，其实作为机构投资人来讲，这个论坛我已经参加过好几次了，其实从机构投资人角度来讲，我们看到商业的项目，包括大一点的开发商，我们经常都会看到很多大家理念上非常难以匹配的一些方面，因为其实商业地产的开发来讲，很多开发商是主动去做的，而实际上很多开发商是被动去做的。所以很多开发商觉得这样的项目，住宅卖完了，净得一个商场没问题的，很好。或者说，我先盖起来再说，反正我成本低，最后会有解决方案。所以借助前面几位的一句话，资本只会锦上添花，不会雪中送炭的。如果大家在对商业地产没有信心的情况下就投下去，他其实有机会不管是和前期的机构投资人，或者是保险资金配的，这个概率是很低的。

　　我在从前的论坛上也提过这样的概念，就算你以前做商业地产，有两个方法。一个是找到机构投资人在前期就介入，看看你有没有从硬件就开始有一整套解决方案。或者你没有信心，机构投资人也没有信心，其实我的建议是，你就不应该做集中商业，你应该做散。你要相信小的投资人，小的运营商，看他们用他们的智慧，不同的方向有没有可能做活，但起码你实现的你的资金回收。虽然这样说起来好像没有社会责任感，但是我相信中国很多的商业项目，无论是谁都做不活的。无论是谁都很难做活动的项目，你切小，交给众多的小运营商去运营，你在硬件上配合，这种模式也许比集中商业活下来的可能性还更大一点。这是我的一些谬见。

　　【王威】：大家好，我是王威，我是凯德商用。我在凯德商用做了五年之后总结出一个全产业链的模式，我们是从头做到尾，这都是我们在管理，中间开发资产应用这块，我们是用资产管理介入的。11年到12年，我在美国一个保险机构，他是全国最大的经济公司，我在里面管投资，现在我自己做一家公司，叫永正资本。我是看到了一个机会，因为我觉得未来三到五年之内，中国商业地产的前景，是泡沫化导致大家批开发商很难活。所以我看到很多这样的现象。未来三到五年这种现象会更加严重。同时我对商业地产的信心又非常足，随着未来中国经济的发展，这种商业地产的需求量是非常大的，即使是在沈阳这种全国数一数二的，我依然看到那里有机会。

　　第三点是因为，刚才爱总说的，未来所有的机构投资者，特别是社保基金，保险资金，他们是特别喜欢这种投资型的长期型物业，非常符合。因为我们用的钱全是这三类基金。我出来做的理想和目标就是将来能够替保险基金管理他们资金。我还会提供一些服务，不过主要是融资，出售，因为最近有2%的成交率，这个是非常低的，所以从资本和项目的对接来说，这是非常难的事情。我认为这个里面可能有几个原因，一方面是你本身项目的资质不够好，因为现在真正能够看到很好的项目，回报率能够达到要求的，这非常之少。

　　尤其有个别好的项目，是传统资产，不会卖。而新项目，很多都是被迫做的。所以根本也没有在意，也不想干，不是主业，不是亲儿子。所以等到他没想干的时候，又想卖个好价钱，想找人来接，没人接的了。国内这些钱，他本身没有看到，他自己对商业地产的判断也还是欠缺的，或者他自己也还是在做尝试，在国外资本大规模收购的时候，国内资本并没有准备好。资金方资本方相互之间对接都很困难，所以今天我们想谈的，开发商想做持有型物业就非常困难。我们结合凯德的模式，就是全产业链模式，是全世界的美国模式。我认为是最合理的，最先进的，也是最好的模式。这个模式可能大家关注一下凯德就比较清楚。掀起是私募进入，后期是退出。（瑞辞）只是一个手段，即使推出来也和大家没什么关系。如果你的物业能够达到瑞此的要求，4%到5%的分红的话，很多信托基金早就进去了，所以真正瑞此出来的时候，和大家关系不是很大。因为他们早在这之前也把那些位置买下来了。所以瑞此只是大家来看，真正出来的话，和大家关系不大，这是真正瑞此的一个根本的东西，大家要关注的是他的资产价格。这是一个资本退出的方向。另外我相信，如果真的要从事这方面的事，开发商这块碰到的问题我认为是，本身你拿那块地是被迫进，而你并没有当亲儿子来养，所以你很难去做。

　　这里面就是给比较专业的运营团队机会。反过来我只是做纯顾问机构的话，我认为作为一个商业地产持有者来说，他必须要有一个专业的团队。这是一个你必须要有的东西。这个差异非常之大。所以我认为未来比较好融合的情况是，资本和地产相互进入，这是未来商业地产里面逐步进入，逐步融合在一起，会越来越像凯德模式。谢谢。

　　【耿乃兴】：我感觉我好像来错地方了。我是开发公司的，前面是房地产的大老，和我关系不是很大。我们非常幸运，在上海的中环线紧贴着边上做了一个项目。大家可以想像，过去几年，地价在上海的升值情况。600多亩的地，实际可以用的有400多亩，现在开发量是18万平方米，现在做完了，销售非常好。剩下的20万商业已经不能用综合体来定义了。公司资金上没有任何问题，项目位置也非常好。我们现在面临的问题就是，怎么样把一块地变成一个作品。我们今天做的是如何创造价值。刚才投资的专家说，项目好了，好做，没有被买的项目也有好项目。我跟大家交流的就是，我们这样一个企业，怎么样创造价值。致富集团现在在做的项目里面有两万方是集中商业，有50万方的大商业，在沈阳我们还有另外一个项目，批发市场集群。所以我说，首先第一个，做项目想创造价值，

　　第一个，要关注。我2000年听说莫老师在南京开课，我就去听。我和王总也有交往，李总是我在美国康乃尔大学的学长，我每个好项目都去学，都去研究。这是第一。当然这里面学了很多的东西。

　　第二点，我们虚心的向商家请教。我每次参加这样的会议，三次碰到大润发的彭总，每次我们都有对话，他有时候会批评我，会指点我，我每次回去都有提高。他的批评指点，我都会用心的做。比方说上海我们现在的25万的购物中心，因为在地下，购物环境不够好，那么我把超市的长边对着购物的主线，在地下室操作出来，背靠自然光，在超市一边，每天地铁造成的人流都是10万人以上。也就是说，超市的每一层都可以停车，在停车场里面，如果到超市来购物的，第二出来，发现错了，可以用购物车换乘。还有溜冰场，KTV，还有餐饮，我们做了很多的项目，公司没有规定我们一定要几年做出来，也没有让我们一定达到什么回报率，公司有这个平台，我有这个机会，让我创造这个价值。我相信未来这个作品出来以后，价钱一定很贵。我只是举一个例子。我们还有一个50万平方米的商业，我的建议是，50万就放着。借着这个机会，我跟大家说一下。过去五年，有一个犹太人一直致力于一个组织，就是全世界制作医疗设备的生产商，都是自成系统。医生看着各种各样的单子，数据都不一样。这是资源极大的浪费。那么这个犹太人游说了三年，在今年的3月4日5日6日，在美国新奥尔良搞了一个医疗系统的展厅，就是让40个厂家，按照我的技术参数设计这样的设备，就是说每个房间里的设备用一个型号，医生可以用一个平板电脑，用一个手机，可以把所有设备产生的数据放在一个终端里。这将对医疗行业产生革命性的影响。这个展会非常成功，意义不亚于世博会。卫生部也派人去了。

　　这次我去了，我们已经和这家机构取得了合作的共识，也已经做了一些准备。比方说，谈话，录音，录象。比方说我们准备在一到两周里面签署合同。这个东西如果做的下来的话，将会在我们的智库里诞生世界上第一个医疗设备的竞价平台。这是一个创造价值的过程。这是我们这个企业，或者我们这个公司，有这样一个条件做这样的事情。当然还有很多，关于做项目方面的经验，不过时间有限，以后再和大家交流。

　　【李杰】：非常荣幸参加这次盛会。中国商业联盟这次应该说和我们英雄所见略同。第十次年会在武汉召开，27日的日子选择是因为武汉的区号是027，因为我是武汉的，我热烈的欢迎大家来武汉。我们不仅为很多政府大型项目，世博会，奥运会，提供部分工作，另外也为很多的开发商，投资人做了很多的研究。包括武汉天地项目，到长沙远大的空中城市项目。在我过去的20几年工作生涯中，每天都有人问我，为什么要持有商业地产项目，怎么持有，怎么增值保值。我想可以从四个方面做一个诠释。

　　第一点，大家可能都知道，很多中国的开发商都是住宅项目起家的，很多项目社会口碑都不太好，引起业主的不满。你想做一个长期持有的项目，可能为你这个企业打造百年老店提供很好的帮助。第二点，如果商业项目长期持有的话，风险会低。而住宅类项目因为是散的，所以风险很大。第三点，从长期现金流回报来劲，大家都知道，尤其是一些负债价值很高的项目，像商铺，像办公楼，回报不见得有长期持有这么高。而且优质土地资源，稀缺性越来越明显，因此长期持有的话，利润会很高。

　　我可以给大家分享一组数据。去年在全球发布中国的新数，中国连行把武汉定义为1.2线城市，武汉的新增的零售面积是3800平方公里。在今年，武汉只有一栋楼能算优秀。所以为什么要做持有型办公楼？大家可能关注到，武汉，成都，重庆，长沙，郑州，随着政府中部崛起战略的推行，会有更多的大项目开始建设，如果你有这些项目在手的话，会得到巨大的收益。所以持有一个优质的办公楼，是一个很好的投资方式。

　　当然，很多企业的生存胜于发展，我建议，不要做大型零售，哪怕做一些小的散的商户，这样资金容易回笼。在上海某地区，我们有一个项目，这个项目期初发展的趋势和其他的项目差不多，我们对这个项目进行了几个改造，一个是增加了面积，第二增加雨水处理系统，第三是增加水表，所有的投资非常少，但是租金的回报提升了每平方米8毛，最后这个投资回报巨大。尤其你看到十八大提出的生态环保理念，我觉得保值增值值得大家关注。而且优质项目一定可以保值增值。未来环保的项目一定可以保值增值。主持人：希望大家在各位老师的帮助下，跟上时代的形势，拥有更优质的物业。谢谢！

　　中国商业地产行业发展论坛2013（第十届）年会

　　时间：3月30日上午9点

　　地点：万达威斯汀酒店

　　【主持人】：各位贵宾，各位女士，各位先生，大家早上好。今天非常高兴我们能够邀请下面的演讲嘉宾，也很高兴各位能在一大早参加今天精彩的论坛。我很高兴有这个机会能代表有关单位担任早上的主持人。

　　我要做刘耀东，目前是台湾购物中心协会的理事长，参与中国商业地产论坛已经很多次，看到很多商业地产发展得形势，更感觉到中国商业地产非常蓬勃的机会。在这个中间，其实商业地产发展的时间很短，同时在很短的时间之内有许多的公司企业团体个人，都有兴趣来参与这个行业。

　　那么今天主办单位特别安排早上的论坛，请到的嘉宾是大家都很熟悉的，今天第一位演讲的嘉宾，他在90年代在中国刚刚开始改革开放的时候，是领军人物，改革开放30年中，他们发展得非常成功。他们的商业地产在上海，北京可以说是最领先的。这位主讲者手下的工程，都是赫赫有名，不但带领上海的购物中心，而且带领中国的购物中心，创造了很多的奇迹。目前仍然在持续的发展壮大。

　　我非常荣幸来介绍今天第一位主讲嘉宾，陈启宗董事长，来分享盘龙以及港汇广场在中国发展的一些心得。

恒隆地产有限公司董事长 陈启宗

　　【陈启宗】：早上好，昨天晚上刚从巴黎下飞机，所以差不多没有睡觉，讲得不好，或者是讲到一半睡着了，请各位原谅。我想就中国内地商业地产的一些情况，跟大家分享一下，我想说成功之道，这个成功之道的意思是，你成功了，或者说，别人还不够成功。这个话不大对，但是在商业地产领域里，在中国内地的市场，甚至在台湾的市场，好的榜样不是太多。反而水平不够的一大堆。

　　所以从这个角度来看，我可以和大家分享一下，不要说如何建造一个成功的商业房地产，或者说如何的建造一个不成功的商业房地产项目。说如何建造一个成功的，那就是说，我已经成功的，我不认为我已经成功了，我不过是在过程里。那如果我的题目是，跟大家分享如何盖一些不成功的商场的话，我倒是有一些经验。

　　有人说，康龙不是很成功吗？成功是别人看得见的，不成功是别人看不见的。就是说，过程里有很多不如意的地方，别人不知道，我们也不想告诉别人。那么今天就请让我告诉你，如何盖一个不成功的商业项目。昨天下午你们有一个环节在讨论，商业房地产怎么可以在又要出售，又要保持水平之间拿捏的准，能够又叫商场，又能够出售，又能保持一定的水平。

　　我看了这个题目，觉得很有意思，所以我也想讲几句。我最喜欢提问的环节，比所谓的演讲的环节有意思多了。所以待会儿欢迎大家提问。我们都知道，中国房地产有一个很特殊的现象，就是绝大部分是分单位出售。我们知道这个东西世界各国也有，但是情况非常少。香港的住房的分隔出售，是60、70年代开始的。在座的各位都知道，在香港的住宅，最早分层出售的，分单位出售的，领航者是谁？是后来政协的副主席，霍英东先生。听过这个人吗？没听过就是你太年轻，要么就是你不爱国。

　　分单位出售的原因就是财力有限，没有办法。所以有人说，中国房地产的竞争太厉害了，我记得我两年多前在沈阳开了一个商场，我数了一下，当时有规模的商场在沈阳有27个在建，一个城市有27个体型那么大的商场，能够容纳的了吗？好多人说，康龙你死定了，因为这里有那么多的竞争，那你怎么办？我说凡是说这个话的人，都是没脑子的。我们要细心的分析问题，我想问大家一个问题，中国内地房地产，商业房地产，特别是高档的商业房地产，所谓的四星级的，五星级的，有多少是分单位出售的？有多少是切开卖的？

　　总之那个数字不小。凡是已经切开的商场，都不再是我的竞争对手。全国我看来看去，也不过只有不到10个比较大的集团，是所有的商场都不切开出售的。我相信有几个，你们都数的出来。华润，中粮的（大悦城）算一个，万达有几个，我数出来的东西也不一定是五星级的，号称嘛。凯德盛名在先，他们搞三星级的，星光全国有多少个？1个，那就不算了。你告诉我，太小的就没意思，只有一个就不算。

　　金融街，也是一个？在座的有好几百个在这个行内领先的朋友们，你们也想不出来，由此可知，当然还有香港的，我自己数的出来，不过香港也不过四个。康龙，（九龙仓），（太古），（名称），也就是说，全中国有几个商业房地产商是，包括在财力，有能力之外，都不切开出售的，没有几个。凡是切开出售的，都不是我的竞争对手。

　　刚开始的时候，或多或少可能会影响我一点，如果你不存在的话，我租金可能会再高一点。大家知道，如果商场切开出售之后，你就不能再控制你的租户总和。你的邻居，你旁边的人卖什么东西，你根本说不得了。所以安保，清洁很多方面也会造成不少的难处。

　　所以有人说，商业房地产在中国竞争激烈，我绝对不同意这句话，原因很简单，中国经济起飞也不过是20多年。能够在20多年里，能够有足够的财政实力，叫他盖一个几十亿，甚至于100多亿的商场或者商业群，包括写字楼，酒店等，而不切开出售，全国大概不超过10家。那我们的国家是个13亿5000万人口的国家，超过500万人口的城市有57个，超过300个靠近90个，超过100万的180多，那么大的国家，那么大的市场，只有不超过10个企业是能够做这个事的。那你说那个市场竞争激烈吗？

　　以往20年来康龙在内地，我们是不喜欢去投递的，凡是要投递的东西水平都不是太好。因为我这20年只碰到过一家公司，别的我都碰不到。所以有人说这个市场很拥挤，我说那不是我们的经验。碰来碰去就一家。不过，一碰到有竞争对手，我差不多都是输的，基本不可能赢。所以商业房地产特别是是在四星级五星级的，高档的，能够持续发展的，这个市场是大得不得了。新世界做在我前面，刚才有人说你怎么没算新世界？

　　因为新世界弄的是杂货店，和我们是不同领域。那就允许我做一个提议，有人说，陈先生，你刚才说的那些公司都是内地国营的。国营的才有那种实力。那么香港的，经过几十年下来也有那个实力，可是绝大部分都没有达到那个财政的水平，能够不切开出售的。怎么办？

　　我想来想去，确实有一个办法，但是这个办法很多人不愿意做，很多发展商不愿意做。就是有非常严谨的拥有者之间的一个协议，一个合同。我这个商场在法律上不好办，但是我相信也不是不能办，就是你要买我这个商场的豆腐干，你就必须遵守我预先定下来的一些条件。你说这会影响我的卖家，是的，会影响。因为好多人是不愿意受你约束的，但是你不这样做的话，长远你会把你的名牌打掉。

　　你要你的品牌能够继续的在市场上有一个比较高的水平，你就必须保持一个，凡是买你商场的人，都是将来比较能赚钱的。要是你能够做到这一点，那可能长远来看，你能够一方面又切豆腐干的出售，又能够保持你所发展的物业的一个比较高的水平。那么这个做法在好多外国的其他地方，都做过。比如说，一个住宅小区，所有的房子你不能随意的更改，你要更改，必须要得到业主委员会的同意才行。

　　这是切豆腐干，而又比较能够保持将来长远的你那个项目的水平。我相信是我想的到的唯一的办法。那么另外谈一两个问题，为什么现在内地的商业项目水平都那么差劲？包括那些不出售的，独家拥有的，水平都是非常的烂。原因何在？

　　我前天在伦敦见了一个机构投资者，他问了我一个问题。这个问题我从来没有想过，他说，陈先生，你们在中国大陆的商业项目，那个房子能够维持多少年？我那时候住在伦敦，我开了窗往外一看，都是几百年的老房子，中国的商场为什么老外要问我能够维持多少年？我说50年，70年绝对没问题吧。他说我问的不是你，而是问中国内地一般的。言下之意，就是中国好多商业房地产的项目大概20年就差不多了。20年就已经陈旧的不能再翻新了。那么这个是老外看到我们中国的一个难处。问题乃是我们中国自己人看到没有？

　　我昨天晚上进来，住在楼上，我说这里的水平还不错，装修的物料还不错，但是这是我看的到的，看不到的我不知道。在设计的，建筑的很多方面你看不到，水管，电机的东西你看不到。那些水平就不知道了。但是总体来说，在中国内地我也知道一些。老外问这个问题，能够维持20年吗？他们不是没道理。我们错在哪？问题何在？其中一个大原因是什么？我说出来你们一定不高兴。不过我讲了，我就跑了，不要紧，你们不要扔鸡蛋。其中一个最大的难处就是，速度。中国人能力强，盖的快。

　　我前两天看到一个报道，一个很好的城市，要出售一块商业土地，你买了之后要在两年之内盖完。我心里想，是傻瓜弄出来的条件，还是疯子弄出来的？不是傻瓜就是疯子，两年是不可能的。设计两年还可以。它是要设计好，还盖好，两年之内。不是傻瓜就是疯子。傻瓜不是说头脑笨，而是说，他根本不知道在这个行业里做什么。设计的过程，没有一年到18个月，设计不出来好东西。

　　你说，康龙你水平不够，我承认。那你给我一个够水平的我看看好不好？是两年之内设计好也盖好。中国人有一句话说，人定胜天，我说这句话，用来鼓励自己，努力上进是很好的，但是你真相信人定胜天的话，你不是疯子就是傻瓜。设计是一个过程，没有一个设计团队，能够在六个月，9个月就能够把一个大的项目，几十万平米的项目，设计到比较可以接受，不要说完美，不可能的。因为设计是一个过程，需要好多的思考，好多的反思，从不同的角度来看同一个问题。不同的专业来看，来评估，才发现好多的问题。你说我一边设计一边改，那你不是傻瓜就是疯子。

　　因为你干到某一个程度就不能改了。在中国大发展的前提之下，速度对很多人来说，也是对很多领导来说，很重要。但是我们绝对没有办法，能够在六个月之内设计好一个项目，能够在两年之内设计好又盖好的话，我保证绝对是垃圾。你能够维持20年，了不起了。你说我很能赚钱，那是因为你没有竞争对手。竞争对手一出来，你肯定完蛋。所以我奉劝各位，要不你就搞好的商业房地产，你要搞三流的商业房地产的，那我不懂，我相信懂的人很多，你也不需要听我讲。但是你要搞一个一流的房地产项目，速度是你最大的难处。

　　当然我也理解，，有压力。要还钱，也没有理由无故的去唾骂这种速度。但是有了速度，是你干三流的商场的最好的保证，这里还有你的用料，用什么材料？也是个大问题，我知道现在在内地的商场，出租100块，多少块是可以放到自己口袋里的。多少？各位都可以回答。在台湾多少？在大陆多少？减掉费用之后，进我口袋里的有多少？不算贷款，不算利息。就是你的开支，管理费用，清洁，保安等等。50？还有吗？70？

　　好，我研究过了，基本上行内平均水平是66，67左右。康龙是多少？比较成熟的像上海那样的项目，是84。你每收100块的租金，别人是67，你是84，那个差价是17块，为什么呢？大家都知道，康龙是傻瓜，我不是骂别人傻瓜，我们自己也傻。

　　康龙建筑费最贵，别人可以用很少的钱就可以盖起来了。我们要17000块一平米才盖的出来。我知道，行内有人用一半的钱就可以盖出来。但是，你每收100租金你只能拿到60多块，我能拿到80多，而且你的商场20年就完了，我的商场70年还在。所以这些方面都是告诉大家，商业房地产是一个很特别的行业。早年有一个商业房地产的论坛，不讲住房，专门讲商业房地产，让内地的发展商有一个平台，专门讨论商业房地产的发展。对行业是好事。20年盖好就报废的，你看看资源的浪费是多少？

　　从国家的角度，从经济体系的角度来看，盖了20年就完蛋了，那是极大的浪费。还不说你占了最好的土地，然后你盖了垃圾出来，逼着城里的老百姓看你的垃圾，真是昧良心。最后我说一句话，康龙的产品不止是能够拿到87块利润的一家公司，而且我们盖的东西都是一个艺术品。都是叫老百姓看得喜悦的，看得高兴，看得心里舒服的。我相信这也是精神文明的一部分，也是建立和谐社会的一部分。

　　每天你逼着别人看你的垃圾，人心里不舒服，社会就不可能太和谐。所以我希望我的每个项目都是艺术品。但是我是做生意的，我既要美观，又要实用，因为我有股东，我不得不对股东负责。所以每收100块的租金，我可以拿80多块放到我的口袋和股东的口袋，这是可为的，可行的。当然最后一句，我相信，现在全世界只有一家这样的公司，就是所有的项目都是美国绿色建筑的E标准，全世界也只有一家公司过去15年所有的项目都达到了，都是绿色建筑，都在中国。

　　全世界只有三个商场，是拿到这个标准认证的，也都在中国。当然，谁盖的，业主是谁，大家都知道，不用我说。所以我希望做房产的各位朋友，能够对社会做出盖有的贡献，不是浪费国家的资源，也不是让社会更不和谐。谢谢。

　　【提问】：想问一个商场的差异化的问题。我知道目前在上海包括北京都开始做一些艺术的主题，我希望听一下您的想法。

　　【回答】：这个差异化，老实说，我知道你们有一个环节专门谈这个。没有差异化，你是无法生存的。但是如何差异化？现在很多商场，就请了很多的设计师，为了追求差异化，设计的新颖得不得了，世界级的。这不是疯子就是傻子。

　　很多设计师我是不请的，因为他们设计的东西很差异化，但是不赚钱。芳草地，老板亲自带我跑了两个小时，看他们的商场。我问他，这个东西你赚钱吗？他说，没有。我说好吧。里面有25个游泳池，问题在中国体育馆里都没有这么多的游泳池。你问我的话，我说差异化是要有的，问题是差异化如何赚钱。在不同的差异化的可能性当中，有一些是最赚钱的，那我们康龙要搞的就是最赚钱的那一些，问题不是你付的多少建筑费，问题不是你买地的价格多少，问题是我花了那么多钱，能够回收多少。

　　你说，要是盖的便宜点，回报率不是更高吗？你太聪明了，聪明过头了，你不花那么多钱，你是收不到那么多的租金的。你不多付出，如何能够得到更大的回报。好多人说你盖的太贵了，我也知道，也尝试过便宜点，但是我不能为了便宜点，而降低租金的底线。所以差异化不做不行，如何做是关键。

　　【提问】：想问一下您武汉武广的项目建筑周期多长？是按照钻石级别来建造的吗？

　　【回答】：是，在硚口区那里。这个问题好回答。所有康龙的项目都是钻石的项目。这样说，所有康龙的项目，都是慢火，广东人喜欢熬汤，慢火出好汤，一般来说设计没有一年是不行的，当然那一年你也可以看看，做一些前期工作，然后盖的过程，最少三年，所以我能够在拿到地之后，今年2月拿地，我是希望能够在第四季节打桩。最保守的周期是四年。

　　【提问】：你刚才讲到了商业地产很多的问题，所以潘石屹现在提出很多转型的策略，你怎么看？如果要做好，地会给他什么样的忠告。第二，你对别人公司很多的项目提出很多的批评，置疑。但是你有没有听到过别人对你的项目的批评，比如说沈阳的你的项目，你的选址，还有人流不兴旺，我想作为一个投资方来讲，能不能回答一些外界的置疑。

　　【回答】：当然回答了，上市公司那么多的股东。开始这个问题不好答，因为他是我的朋友，前两天吃饭，他还当中说，我要学康龙。这个我怎么回答呢？不过那么多人在这里，我不答也不好。潘石屹两夫妇以往十几年来，十周年庆典的时候，公司成立我还出席了。早期就如中国任何的房地产商一样，他不出售不行，没有财政实力。他不这样做活不下去。

　　好多人批评他，其实我也买过他的房子，我的公司其中一个子公司，孙公司，买过他们的写字楼，水平怎么样我知道，不说就知道。但是不佩服潘石屹两件事，第一，他有原则。他就去北京，哪都不去。然后有了实力，再去第二个地方，别的地方也不去。这些方面我非常佩服。第二，就是他们的财政实力，上市之后，没有乱花钱，没有去跟别人一样，买了好多好多土地。所以他们现在的财政实力，我相信我的判断是对的，他们的财政实力是应着他们前十几年做的对的事，而让他们凝聚了相当的财政实力。没有财政实力，你是不可能不出售的，不可能作为那十个，刚才我说的不到十个商业房地产商之一。

　　所以，（名称）是非常有实力进入那十家企业的企业。因为这十五年他做的决定都是对的。你以为赚块钱，可潘石屹当时也没什么钱。他基本上每个大的决定都是对的，所以他才有今天，他才能够成为SOHO，没有人能像他一样，所以也只有他能说转型。那么沈阳那个项目，无可否认，我们有我们内部的错误，我现在就讲讲我错误的地方。第一，你说的对，那是三星级的地点，我们盖了一个四星级的酒店。盖了一半，我说不对，停工，把它从四星级提升到准五星级的。原因何在？因为我知道中国的事进步神速。

　　总有一天，三星都变四星，你怎么办？我宁愿在起步的时候多花点钱，所以我把我的预算完全都超支，所以这是第一个问题。第二，我把它的定位定错了。我们也犯了好多错，现在既然王要我出丑，那我就说呗。（世界名牌名）进来以后，我发现了，这个品牌谁不想要？但是他进来以后做不了生意。结果我跟他商量，我两年之后，盖成一个五星级的广场，中间的这个的是四星级，不然你们搬到五星级那里。他们很高兴的搬了，而且开了一个全国最大的店，在那里很成功。同样的，我在中间那个四星广场那里，我请他走。另外请了一个四星级的店，（品牌名），把他引进来，结果我收的租金比之前那个还多。而且两个都赚钱。老百姓能够得到一个在那个区域购物想买的东西，最后是一个四赢的结果。

　　还有一个事，差不多有两年的时光，在座的有没有沈阳来的，步行街前面那个要盖一个地下商场，就挖得一塌糊涂，政府有一点良心，知道我是开广场的，结果他在我开广场之前就铺起来了。还可以走一走，但是广场开了之后，又挖起来了。所以开张两年半之内，我的人流受了很大的影响。到现在我的人流才2万3，有一段停车场好一段时间车子都不能进。当然，这些事情不可避免，水来土掩，有问题就解决吧。我可能告诉你，我在这个项目里，是我康龙有史以来，开张以来，第一年回报率最低的一个。12年前我在上海开第一年回报率25%，现在我在上海是40%。所以我有这个把握，沈阳那个项目总有一天也能够拿到40%。所以这个东西，是没有财力的事不好做的事，但潘石屹的经验告诉我们，你没有实力，但是你每一步都走对的话，有一天你就会升天，有一天你也可以模仿我的模式。

　　【主持人】：每次听陈总的演讲非常精采，董事长每次都是知无不言，言无不尽。刚才这个演讲，对我有很大的启发。做商业地产，董事长提到，慎于思。就是一开始要谨慎，最后才能达到完美。我觉得商业地产事实上，是一个一生的，商业地产的开发商也能够吸取董事长的教训。下面一位演讲者，在中国的商业地产也是发展得非常迅速，也是来自香港的上市公司，新世界百货中国公司，在中国可以说是非常久的历史，同时他们也有非常成熟的经验，他们目前新世界百货中国有40家，可以说是散布在全中国主要的城市。百货公司其实是一个传统的产业，但是，面临到现在的中国的商业地产的迅速的发展，今天我们非常高兴请到新世界百货中国首席运营官，陈旭存先生，来跟各位分享一下，新世界百货在中国的经验。掌声欢迎！

新世界百货中国首席运营官 陈旭存

　　【陈旭存】：大家上午好。刚才是老板讲话，现在是我们工作的讲话。所以我准备了PPT，因为今天的话题有从概念转到执行层面。理论上，这种从概念讲到执行层面的，我自己做内部培训，讲几天几夜都讲不完。我今天30分钟，深度肯定不够。以后有机会再讨论。我的题目是，新时代百货与购物中心的互动关系探讨。

　　真的要感谢秘书长，这个题目非常挑战，也非常合适。到底我应该站在购物中心的角度去看这些事情，还是从百货公司的角度去看呢？其实早几年，我还是从事商业房地产购物中心的，但是今天我站在这里，已经在代表百货的领域。当年也有很多朋友问，做百货走到购物中心的人很多，从购物中心变成百货的，也不少。为什么我要从购物中心改成做百货呢？

　　简单一点，新世界百货今年已经进入中国20周年了，我们是新世界集团十家上市公司之一，周大福也是我们的老板，但是新世界集团有十家，一家做地产，一家做证券，这么多年里，做零售的就我们一家。我们做零售的，主要是想怎么把最好的服务产品提供给消费者，这也是我们的使命。

　　其实1994年我们在武汉开了一家，2007年我们上市。走到今天，我们已经有40家门店，覆盖中国19个城市。坦白的说，这个速度是属于比较慢的。上海有十家，因为历史原因，名字有点不同，故事我就不说了。

　　我们看看英国作家狄更斯，有一句非常经典的名言，这是最好的时候，这是最差的时候。其实就是今天，我会从今天开始，从我们的环境开始，概念开始，走到我们自己的行业，然后走到购物中心和百货有什么关系。好了，我们看看我们现在的时代，我觉得购物中心不停的在盖，但是空置率也不停的在上升。百货行业一样，很多负增长。还有国际名品，高端消费，去年（名称）也慢下来了。

　　因为我们的财政年度是7月份开始的，我们的童年销售增长将近10%。很多购物中心的朋友，如果你没有掌握什么叫同店销售增长的话，其实和购物中心一样的。我们的收益超过20%。很多朋友会问，你们为什么在那么艰苦的时候，还是能够做这么高呢？这个看得出来，我们现在的消费者需求跟以前真的是不一样。很复杂的，要便宜，要服务好，还要追求效率。我们的消费者现在信息太过发达。

　　我们已经从生产驱动消费，变成了消费驱动生产。我们必须要回归到理性，了解消费者复杂的需求，提供一个服务给他们。我们必须要了解这个情况。

　　第二个部分，中国国情的解读。大家经常在讨论，高增长时代结束了，人口红利没有了。但是如果你能够早几年看到这个所谓的危机，他是有可能去成为机会的，这个机会是看什么？我们真的还是回到这里，看人口结构。大家能够了解的，美国有一个很有名的名词，叫婴儿桥，50年代是美国的婴儿桥，美国高速发展的时候是80年代。中国有没有？有。其实我们的婴儿桥，就是80年代后面初升的，我们现在的年轻人，中产的数量是非常庞大的。但是这种年轻人，背景你必须了解。很简单，大部分受过高等教育，现在开始组成家庭，或者已经有了小孩，他们每年的薪水在增长，他们对生活的品质有追求。

　　其实有钱不一定会懂追求生活品质，一定要有一定的思想。我们看到一个庞大的潜在消费群在增长，2009年，我们把传统的百货切分成，生活馆和时尚馆。如果简单描述一下，就是，一个百货公司里面，具备了购物中心的功能，有餐饮娱乐服务配套，就是生活馆。一般来说，他们面积比较大。然后我们走不走细分市场，这个要分析。

　　因为每个层面的消费者都有自己的心理需求，那我们的主题百货，以潮流，形象，个性，来进行针对性的定位。我们原来在几年以前，已经不再分高档次，低档次来分，我们是以消费者的需求和习惯来定位。现在我们有21家生活时尚馆，这个比例会继续往生活馆靠。这个是肯定的。因为很多人都会说，电子商务兴起了，但是电子商务不能取代体验式服务。

　　今天我们的VIP超过350万，数字很大，我们的微博粉丝超过100万，其实在我们改革以后，不但只是硬件，我们的软件，对客户的服务，都在不断的提升。作为管理层，或者就像陈总说的，人不能胜天，但是我们还是可以利用我们的努力，智慧，找到一个可持续发展之路。讲完了这个，我们的年代，我们的背景，我们如何来看百货呢？跨界就是融合。

　　时尚界和营销界的交叉销售，如果大家有去过越南餐厅，我告诉你，他叫法式越南菜。不是越南菜。一听就知道，已经是文化商品了。为什么会有这样的需求呢？刚才提到，消费者现在是多元需求，很复杂。我们不能够做单一的事情，但是很重要的，我们消费者始终消费的是内容。

　　我们的行业都很清楚，我是做购物中心的，我是做房地产的，我是做百货的，从投资者，资本市场，行业，是有区分的。因为投资回报周期不一样，需求不一样，但是如果我们做的是服务于消费者的话，不应该有区分。简单一点说，有没有消费者说，因为你是购物中心，我会经常来。

　　有没有消费者说，因为你是百货中心，所以我不去。没有的，我们只要找到消费者的需求，就自然有人流。这个KPI无，我不知道有多少人能够理解这个KPI，做销售，第一个KPI叫来客，第二个KPI，叫转化。人来了，有需求，你就要做好你的服务。第三个，满意度。最后，你的市场定位。

　　其实你的商品跟大家有关系，几个KPI重叠起来，就是销售。如果每个KPI都增长的话，那销售必然增长。如果我们只关心客流，销售上不上的去？不可能。

　　落地不容易。有时候概念落地确实不容易。因为需要有经验，需要有学术。我们这个行业在中国很短的时间，有朋友经验十分充分，但是因为我们中国，本来就没有这个专业学的。后来，这几年有很多专业学术出来，没有十年的研究，也很难做到。所以，概念是概念，执行方面更难。其实今天的题目里面，大标题，有一些字，购物中心，区域主力店，区域百货，这个我是第一次听到的，没有主力店，购物中心怎么定位？

　　应该说，不同的购物中心，有不同的主力店。我举几个简单的例子，如果一个面积很大的购物中心，我定义比较大的面积，你应该有五个比较大的主力店，里面很有可能有一个是综合百货。里面有十万左右的，首先看地理位置，比如说，市中心，人来人往的，你干吗做百货？主力店是吸客，购物中心是留客。所以主力店要看地理位置，十万还有可能，五万就难一点。五万，可能所谓的主力店，就是我们一般能理解的标准，就是次主力店多一点。我自己定位叫，主力店就是定位，吸客的作用，这个纯属个人见解，不是标准。大家可能说不是去主力店，而是去百货公司。有可能。我举另外一个例子，很多人都能很清楚的了解，电影院就是主力店，如果你需要一个电影院作为你的主力店，希望他能够把人真正的带到你的生物里面去，应该有6000平米，有一个大的影院，有一个大的屏幕。再加10个影厅以上。如果是次主力店，那么2000平米差不多。如果你想将来把他变成主力店，最好不低于3000平米。

　　当年如果它只是一个元素，1500平米，2000平米，就是主题百货，没问题，这个定义不能错。我右手边有一个很简单的图示，因为我们选取租户，在规划的时候这个概念没有的话，你会错的。主力店为你做的事情是带来人流，但不是租金。他的租金一定是低于平均水平的。次主力店可以帮你带一部分的人流，但是也需要分享你的购物中心。

　　如果我们把规划理念理清楚，就不存在次主力店，不存在次百货公司，应该是在规划的时候就考虑清楚。如果你今天请百货公司进来，他的租金达不到，你不能因为他的租金贡献太低把他赶走。但是当你希望他是主力店，但是又给他一个次主力店，就是面积是次主力店的面积，租金也是次主力店的标准，这样的话，肯定不成功。不过这个和主题百货又是另外一回事。因为很多快时尚的主题也是百货。

　　我自己做了一个简单的分析，有四种类型模式，第一种就是融合型，就是我们在百货的经营当中，增加很多娱乐，餐饮，服务类的配套。生活馆，是这个概念。还有一种叫半结合。我勉强定义为这样。就是一个购物中心里面，你会发现百货占有很重要的位置。他们唯一的区别就是看，购物中心的领军团队是由百货主导还是由购物中心主导。当年有购物中心，就是我们的团队去做的话，上海的（名称）广场就是这个类型。很成功。不要以为这个时代过去了，韩国的时代广场，里面的韩国新世界百货也是占有最重要的位置。

　　当年只有一种简单的购物中心，邀请一个主题进去。大家都有去过香港，我简单说一下海港城里面的元素，这种项目是存在于成熟市场里。我可能说的不太清楚，但是这个图应该看得很清楚。购物中心和百货的慢慢演变有四种类型，首先是纯购物中心，其次是参半的类型，第三种，就是百货占有很大的面积，你可以让一个百货公司来经营百货，但是当年我做一个百货的时候，已经把百货的一些种类，分类成化妆品，鞋，黄金珠宝，女性内衣和配饰。这些供应商不需要很大的面积，但是需要氛围。百货想增长，关键就是租金和毛利，做好差异化互动，就是要做好规划。

　　第四种就是购物中心的百货。现在很多人都讲，购物中心百货经营化，而且叫百货公司购物中心化。其实就是那么简单，购物空间，硬件，服务，跟经营全都要考虑得到。最重要现在还有电子商务，实体和虚拟的结合，定义为情景，感觉，情感，使它成为商品。情报用电子商务的平台跟消费者交流，跟消费者互动。跨行业怎么跨？

　　我知道做百货变成做购物中心的朋友很多，反过来的也很多，不要说这是跨界复合型人才，其实这种人才在中国一直是很缺乏，我们新世界累积了20年了，我们的团队都是成熟的，有经验的，当然为了未来的发展，为了更多的融合，我真的很希望很在座的朋友，企业一起互动。谢谢大家。

　　【主持人】：非常感激新世界百货陈总简短但是精彩的演讲，因为时间的关系，我们就继续进行下面的项目，有很多更精彩的演讲者会继续上台。因为这些年商业地产的大量开发，对地点是一个很大的考量。商业地产最重要的元素就是开店的地点，但是在不同的地点里面有不同的策略，更重要的就是，运营的专业，在中国现代的商业地产发展蓬勃的状况之下，如何找到适当的人才，如何找到各种复合型的人才，是一个非常大的挑战，可以看得出来，未来中国商业地产行业需要许许多多的人才，但是更重要的，每一个案子，更需要团队。

　　这个里面有领导者，在这个中间，如何来寻觅关键的商业地产的运营商，领导者。我们下面的专题就是针对这个方面来跟各位交流，我想介绍一下这个环节的主持人。

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主题论坛：消费新亮点 选址新要求 运营新策略

　　【周林占】：我非常高兴和大家交流一下行业的心得。之前听了那么多大老讲，我在想，这个商业地产究竟是谁的？最后我想明白了，其实商业地产是各种品牌的，我们商业地产商只是幕后。真正和消费者面对面的是这些品牌。未来的商业地产会有更多的体验和娱乐，下面有请参加这个环节研讨的嘉宾，他们就是负责吃喝玩乐的人，他们是商场真正的主人，他们是，宋涛，陈世海，程忆沧，郑刚，张宏伟，一拓

　　【周林占】：我想在座的有很多是在做地产开发的，他们对你们会很感兴趣，首先请宋涛先生介绍一下他的小鬼当家。

　　【宋涛】：大家好，很高兴跟大家介绍一下小鬼当家。我们是做儿童记录的，目前我们发展得很好，今年又做了一个宝宝当家。我觉得如果想抓客户，首先要抓一个家庭，要抓家庭，就先要抓住孩子，想抓住孩子，就要抓住新生儿，要抓住新生儿，就要从孕妇抓起。我们在去年的9月份，在北京的朝北大悦城建了我们的3000平米的体验中心，他带动了商场的客户流量，和孩子们的定单数，都是非常庞大的。

　　我们每年可以带动18万人次的量。所以小鬼当家，和宝宝当家，是记录孩子的过去，和培育未来的家庭成长空间。希望和在座的各位有更多的合作机会

　　【主持人】：您刚才说有两个品牌，在同一个位置可以同时开吗？

　　【宋涛】：我们选址的条件是500到3000平米，在2013到2015年，我们计划是100家店面，覆盖区域是全国。

　　【主持人】：我知道陈总现在关于商业地产新开了一家店，能给我们大家介绍一下吗？

　　【陈世海】：昨天大家如果有参加的话，我们昨天获了一个奖。刚才谈的是一个哲学问题，我是谁？我们是东方传媒集团旗下的做商业地产的一个公司。我们从哪来，刚才也讲了，到哪去，可能要做的就是文化创意的地产。昨天我们获奖的项目是创意地产的一个项目，是一个商业地产项目，很小，有他的创新性。那个地方就是吃喝玩乐的地方。吃和玩大家很清楚，那么乐，我们追求的是什么？除了表面上的欢乐之外，我们希望有感动，有分享，有传播。这一点上，可能跟在座的各位做商业的人，谈起来有点文邹邹的。

　　但是我们这样理解，在商业大潮的冲击下，未来我们做商业，可能体验式，互动式，有内容的有追求的商业地产项目，才会更加有生命力。

　　【主持人】：其实我自己去体验过，我这里帮他做一个广告。喜洋洋和灰太郎就是他们的资源，如果你想给孩子办生日PARTY的话，到他们那里，他们可以按照喜洋洋的情节给你们安排。好的，程总。

　　【程总】：我们是一个真正的快时尚品牌，而且有和国际快时尚品牌挑战实力的一个中国品牌。2006年我们在广州郑家广场开了第一家店，之后的步伐其实是必须缓慢的。到2012年底，我们在全国只有21家店。不过单店我们都有超过1000平米的场地，而且当年就有盈利。虽然做快时尚，但是我们甄选店铺比较慎重，开店的速度也比较慢。所以一路上错过了很多好的机会，但是我们觉得稳扎稳打，和这些国际大品牌PK不仅是一时的销售规模，而是更长时间的后台，供应链，服务品牌的打造，所以这是一个非常需要时间来沉淀的东西。事实上前六年我们主要是在看一二线市场，北上广深是我们目前分布最多的，其他的，比如武汉我们有两家店，还有天津成都。今年开始我们已经有了一个新的方向，就是随着我们整个国家的城镇化进程，我们很多的消费在未来一段时间，我们会向三四线城市回流，就是说可能一线城市，特大型城市消费能力会持平，或者略有下降，所以我们从今年开始会下沉到更多的二三线市场，做一个市场的接触。

　　【主持人】：我特别想问，这两年你们的销售情况有没有好一点？

　　【程总】：比较自豪的是，我们的最大的股东，我们的（品牌）拥有者李名光先生，他已经把这个品牌收购了。现在已经成为一个真正的中国品牌。所以我们觉得中国这么大的一个市场，是完全具备这样的素质去培养出一个好的服装品牌。现在快时尚确实是一个比较火的名词，趋势也很好，所以我们也希望占领中国，然后再更大的国际市场上和国际快时尚品牌竞争。

　　【郑刚】：大家好，我来自北京的新辣道集团。旗下有两个品牌，一个是鱼火锅，一听火锅大家都想到小肥羊，我们是做鱼火锅。是从埃及进口的鲶鱼，必须通过温泉养殖。目前我们在北京，华北，西北已经开了差不多有100家店，这个品牌已经创立了十年。从今年开始，我们进入快速发展期，然后每年平均以100家的速度在快速发展。另外我们下面还有一个品牌叫（金福盐帮），其实这个是由盐商发展起来的菜，目前这个品牌差不多经历了十年的创立，也是从今年进入了快速发展期。

　　这个品牌需要3000平米左右的面积，现在我们主要在北京，从明年开始我们会开辟华东市场，大概就这么一个情况。

　　【主持人】：现在我们知道最近中央要讲究防腐，高档餐饮下了30%。我不知道对你们有什么影响？

　　【郑刚】：对我们不仅没有影响，还有促进。因为我们的鱼火锅定位在80到100的快餐消费，所以十八大政策出台以后，这个消费水平是大众消费，所以第一季度我们看，增长了14到15左右的水平。而（盐帮）品牌定位比较高档，但是也比较适中，所以发展得也非常好，第一季度增长25%以上。

　　【张宏伟】：我们在全球数量已经超过11000家，在大陆市场我们已经超过1000家店铺，城市覆盖达到200多家。因为刚才讲到我们这一组是讲吃喝玩乐，屈臣氏听起来跟吃喝玩乐没有多大关系，但是我们的消费理念是给消费者带来更多的健康和美丽。按照零售细分的话，我们的理念是健康与美丽。一个人拥有了健康和美丽，就会有更多的身心愉悦和快乐。谢谢大家。

　　【一拓】：我们最早是为可口可乐，康明斯，奥运会做策划的。我们去年有一个新的项目，在墨西哥起源。在日本开业第一年，到半年的时候，周末的票必须要提前3个月才能定。这个项目是儿童的社会职业角色体验。孩子们在里面当飞行员，当警察，当医生。是儿童自主的社会。除了玩，还有各种的安全教育，包括素质培养，所以自从这个项目到国内以后，到现在09年两家开业，到目前全国有73家开业。

　　速度非常快。其中70%都是地产商和购物中心在做。因为大家叫他人流发动机。所以在这几年当中我们为全国的地产商筹建的17个项目。

　　我们的自主品牌第一叫（名称）梦想城，第二个是高端品牌，叫（名称），我们希望在未来20年之内，在全国开到50家店，能跟各位地产商和购物中心有更多的合作。谢谢。

　　【主持人】：大家都在做广告啊，我想问一个问题，你跟（？）小镇有什么区别？

　　【一拓】：他们的形式有一点单一，只做体验馆，我们的成长湾除了做体验馆之外，我们还做和儿童相关的吃喝玩乐购，包括早教和特长班，这是我们和他们的不同。

　　【主持人】：宋总，您在开店碰到最大的问题是什么？

　　【宋总】：主要是人才吧。团队里人才的补给这个很关键，其余的都相对要好做一些，因为我们的资金不是问题，而且希望高速发展的话，我们需要很多的资金支持。我们进入行业11年，实际上我们公司定的目标，每年提升与第二位竞争对手1倍的差异。我们也是把每家店当车作品来建，我们现在是第三代店，09年在北京开的一家店完全按照迪斯尼建造的，12年的一家店标准更高。所以针对我们整个的品牌，资金，包括产品都不是问题，我觉得的更多的挑战还是人员的供给。不过目前我们也有自己的人力储备计划。就是针对更层面，一个是针对分总，针对店长，还有体验式，以前我们可能是从现有的团队里抽调人，现在我们是提前一年准备好人，然后让人才从基层晋升。所以我们觉得，能够做前置性的准备能够降低未来的风险。

　　【主持人】：您这个品牌的消费者，跟刚才说的电商的冲击，有什么新的变化？

　　【宋总】：昨天听了电商和行业的讨论，我觉得昨天的论点不成立。我们把线比喻成海洋，那么该在哪里生活的动物就在哪里生活。像我们的摄影，摄像，是我们的具体业务，还有我们儿童的娱乐，生日会，我们的定位是这样，我们做的是儿童的成长，不是儿童的生长。我们认为儿童的省长定义是衣食住行，而我们关注的是儿童未来的培养，记录家庭的幸福。所以线上只是我们增加营销的一个工具，所以电商对我们的影响很小。

　　【主持人】：现在每个家庭的DV机普及率非常高，这些爸爸妈妈为什么不自己去拍？

　　【宋总】：这个问题很好，实际上客户在这几年，记录也发生了改变。摄影对我来说是神秘的，但是我现在希望拍摄出更专业的作品。这里面有几个关键点，过去我们的小鬼当家现在定义成家庭成长记录，第一，我们记录的对象不仅仅是孩子，而是一个家庭。一个家庭出去以后，拍照的时候只能留下两个人的照片，总是少一个人。我们这里就可以解决一家人的合影。第二，我们拍出来的是作品，家长拍出来的是照片而已。而且单反的普及，期初我们会担心影响我们的生意，但是现在发现，单反的普及是激发了家长对摄影质量的需求，反而增加了我们的进步。

　　【主持人】：程总，我问你一个问题是，就是你觉得刚才我说的那些元素也好，你是怎么植入到你的服务环节里面去的？

　　【程总】：刚刚周总介绍，因为我们SMG是国内最大的动漫企业，过去我们做电视，现在我们有两个电视频道，其中包括一个覆盖全国的卡通频道。所以我们有卡通资源，这些怎么植入到我们线下的产品当中呢？大概有这么几点。一个就是加盟店的形象，无论是授权还是被授权，让这些形象，在消费环境当中融入。这个大家都能做得到。第二个是将动漫人物的背景故事抽离出来，这些故事能够放到我们的产品当中去。

　　比如说我们有100多个主题派对的产品，把这些产品融入到日常的每一个商品当中。第三，我们还会将我们自己的服务环节，比方说，我们自己的服务生，我们都不会叫他们服务生，我们叫他们派对天使。这些天使本身是什么样子呢？如果你到我们的派对上去，他们其实每天都是COS扮演，也就是我们每一位，包括我们高级的管理人员，他们在现场，都会是装扮成动漫形象，然后和我们的孩子做交流。这样的话，形成一种互动。也就是说，从你看到到你进来，到你感受，到你回家的记忆，这些都和动漫相关联。

　　因此我们是做文化，做内容，让内容和商业结合，不是做一张皮，渗入到每一个细胞当中去。现在第一家店，在上海选择他的时候，因为是想连锁发展，因此没有选在成熟的商业街区当中，周遭的商业环境并不浓郁，但是他本身的地理位置属于闹中取静，很优美，没山，但是有水，有草坪，他是当年陈逸飞先生在世的时候唯一的一个建筑作品。这个地方去年9月份我们正式试营业，今年的一月份我们才会在财务上记录到正式产业。去年9月份我们开业，到现在我们在预计上面，今年现金流已经是正了。

　　【主持人】：很期待。你对你下一家店有什么期待？

　　【程总】：应该是这样，对第二家店，以至于未来的店，再开的话，我一定会选择更成熟的商圈。第二，因为我们这个项目现在非常创新，一定是对动漫，文化理解比较成熟的地域。我们先选择了上海，接下来应该就是北京。

　　【主持人】：因为销品茂会很欢迎快时尚品牌，在跟那些国际品牌竞争中，你最核心的亮点是什么？

　　【程总】：大家现在都认为，现在1000平米的店都是快时尚的大店。其实类别里面还是有很多不同的细分的。我们现在最重度的竞争是（品牌名）。所以刚刚提到的，优衣库，还有一些品牌，他们都是以基本款为主。而基本款和快时尚相比，还是款少量多，每年翻新的幅度不是很大。但是以时尚款为主的，就是款多量少。比如说我们每个星期会有300个新款到店，但是每个尺码只有一次补货，所以你去晚了可能就没有。因为我们是一个立足中国的品牌，所以我觉得我们有两个最大的优势，第一个，我们所有的版形，首先我们所有衣服的尺码是按照中国人的体型来的。我们的女生试过以后就会发现，在腰线上，肩膀上，都会有很多不同，因为那些国际品牌都是按照欧洲人的尺码做的。而我们是按照中国人的尺码来的。

　　今年我们准备到二三线城市做，我们现在已经赢得了一些市场的认可，尤其是价格方面。所以我觉得这两点可能是未来在中国来说，推动我们继续做大做强，跟他们去争的要素。

　　【主持人】：下面一个问题你可以不回答，你的成效是多少？

　　【程总】：过去六年我们只有21家店，相对来说11年12年开的店比较多，加起来差不多有14家。现在这几家店都还不是很标准化的。现在最好的一家店就是广州开了六年的那个，每年增长是40%。到去年为止我们的业绩基本上月平均下来差不多700万，900平米的场地，这个成效应该比（国际品牌名）在广州高。

　　【主持人】：刚才您说UR是做快时尚品牌的，您有多快？一年做几季？

　　【程总】：我们不是按照春夏秋冬来定的，我们按照周，每周我们都有新款，去年我们推了12000个款，当然这个是针对一线市场的，二线市场相对少一些。

　　【主持人】：郑总，我想问一个问题，就是现在你的店，有多少店是在销品茂开的，有多少店是在非销品茂开的？

　　【郑刚】：三七开吧。70%是在销品茂。随着中国城镇化的发展，餐饮面积我们不断的扩大。二三线城市消费者的购物习惯都发生了很大的变化。过去消费者可能喜欢到路边摊用餐，而现在购物中心里餐饮面积不断的扩大，很多消费者已经形成了到城市综合体购物中心去就餐的习惯。所以我们调整了战略，把购物中心，包括商业综合体里面的餐饮店的比例增加到70%，这是一个转变。

　　但是去年开始我们又有第二个转变，就是商业综合体和购物中心进入的谨慎性做了很大的调整。主要是针对这两年，特别是去年开始，很多商业地产项目不成功，导致我们对进入这些商业地产项目的谨慎度有一个很大的提升。所以我们现在的一个基本的战略就是，对一些知名的品牌，比如说万达这种，我们都毫不犹豫。但是别的一些品牌，我们会做很多的评估评判，最大限度减少我们失败的概率。

　　【主持人】：我替那些非品牌的地产商问一个问题，你们都会调研什么？

　　【郑刚】：我们发现了一些特点，首先项目定位会不准确。特别是餐饮项目这块，在整个餐饮功能的布局，比例，有很多商业项目本身做的不太科学。所以有可能造成整个的餐饮项目风险很大。第二，很多的招商团队，或者运营团队，实际上对很多品牌缺乏了解，或者是对很多品牌的财务模式，包括运营模式，缺乏一些比较深的了解。比如说举一些小梨子对于很多租金的匹配上，实际上餐饮业本身，确实能够给很多购物中心带来很多的客流。但是他们对租金的承受能力都会比其他的业态差一些。很多商业地产在租金上的压力也越来越大。

　　昨天我们听了报告，这两年，租金的比例，我自己平常开店看到的，每年递增都是在10%以上，但是实际上平均的增长都达不到这样的比例。所以我们平时开的一些项目，中间的很多的成本，管理费用，水电费用的提升，实际上我们的利润空间已经越来越薄了。去年我参加过一个餐饮业的论坛，去年我们餐饮业的整体利润是7%，到去年年底我们的利润已经非常非常微薄了。如果租金每年3%的速度递增，这个速度根本无法承受。所以我们在做餐饮业的时候要多多考虑他的特性。

　　【主持人】：我问一个问题。在你的概念里，当你的租金占到营业额多大的时候，会觉得干不下去。

　　【郑刚】：有两个变量。按照我的财务模式，有可能每周都不同。如果我的营业额每年在800万以下，那么把它作为一个标杆好了。350到450平米的店面。如果是高于800万，到1200万之间的，我的租金不能超过15，如果超过1200万，可以达到16或者18。达不到这个，就没有利润。

　　因为我们过去十年是品牌创业期，开店速度比较慢，在过去两年开了50家店左右，关过三家。

　　【主持人】：在座的各位品牌地产开发商，下次下手的首先不要那么狠了。张先生，我想这个品牌上市各地都特别欢迎，我们越来越的，包括国内的精品超市的运营商不断的发展，这一点给你们形成的挑战是什么？

　　【张宏伟】：因为我们的定位是化妆品，个人护理用品连锁企业，我们的目标客户是35岁以下的年轻女性。

　　【主持人】：我观察到他们个人护理用品的比例上升非常快。这个对你们来说意味着什么？

　　【张宏伟】：因为我们是专业的品牌店，所以我们跟精品超市，标超，都不会跟他们在价格上进行竞争。屈臣氏，在座的美女百分百都知道屈臣氏，80%都是屈臣氏的会员。你到屈臣氏的店铺里，他产品的宽度深度是任何超市都找不到的。这是第一。第二，我们的店铺会有非常专业的服务，我们每个店铺里面都有美容顾问，消费者去了，根据你去买面膜，不太确定的话，我们的美容顾问可以给你建议。那么这个我想就是从个人护理用品，化装品的深度广度，以及我们提供的服务，超市都是无法比的。

　　【主持人】：您刚才说你们现在准备往下沉，这是说一线饱和了，还是消费者已经开始接受你们这个模式了？

　　【张宏伟】：这也不能说一线饱和了，我们在香港有300多家店，在北京只有100多家，所以我们会以香港的标准在中国一线城市做。我非常同意新世界陈总的说法，因为现在生活水平提高了，越来越的消费者开始关注自己对生活品质的追求。屈臣氏是健与美，是追求生活品质的一个标杆。所以我们现在三线四线城市，我们一些店铺的销售额，甚至比一线二线的销售额高很多。

　　而且我去西宁，去银川的时候，我们那边好多的合作伙伴，就是我们的开发商也好，或者是百货零售商，他们的很多的老总，跑到我们当时还没有去西宁银川的时候，他们去西安，兰州的屈臣氏买东西。所以我跟他们谈屈臣氏要进入这两个城市的时候，他们都非常欢迎，我们很快形成了多个店的合作。比如我们在银川，跟新华百货，包括和万达在银川的一个金凤新居，大家都很不看好的的一个入住率非常低的地方，销售都非常好。就说明我们的产品，店铺，在三四线的城市都非常受欢迎。我们也是引以为豪的。

　　【主持人】：你们是知名品牌，和业主谈判当然非常有优势。有过非常难进去的情况吗？

　　【张宏伟】：难不难还是看需求，其实双方都是定位的需求。比如说，屈臣氏的定位是中端，时尚，年龄层是15到35岁，如果一个购物中心的定位是大众，是时尚，大的目标客户群也是15到35岁，我们就非常好谈。不存在强弱，因为大家定位一样。

　　【主持人】：我想以我为主的发问就到此为止，我总结一下，印象有这么几个，第一就是抓群体。谁抓住了孩子和女人，谁就有谈判的地位。第二个，要有载体，有内容。我们有好几位朋友，都是在做这个，要让孩子和女人有时间消费，有体验的东西。第三个，就是人才，这是非常致命的东西。钱谁没有？品牌谁没有？但是人才是真正大家都缺少的。接下来还有十分钟左右的时间，我们可以开放三个

　　【提问】：我是北京百龙世贸商城的，我想问一下，如果一个三线城市，做一个20万体量的综合体，邀请大家去，大家愿意去吗？百龙现在很多的吃喝玩乐都想进去但是我们面积有限，想听一下各位的意见。

　　【郑刚】：其实开店的时候我们有自己的逻辑。第一个逻辑是先对城市做一个评估。这个城市是我们能够覆盖的，第二个，是对商圈有一个评估，20万的一个体量，这个城市是不是有这个消费能力，第三个，我们会考虑整个餐饮的功能和比例，我会判断，这样一个功能和比例，能不能让你的餐饮业在综合体里获得一个好的发展。如果回答都是正面的，我肯定会去。如果说商圈也没有问题，也在我们的覆盖范围内，我们的业态功能分布都没有问题的话，我们会去。

　　【提问】：谢谢主持人，刚才听了几位嘉宾的讲话，通过这两天在武汉的感受，我看了汉街，和很多武汉的商业。屈臣氏刚才讲了一句话我很开心。健康和美丽。但是我们在观察屈臣氏的内容，经常处在一种模式下。比如说，大商场里我们会看到屈臣氏。我是做城市综合体的。我们二线城市很想他过来，但是有一个情况，比如说，像万里这样的，我很想引进屈臣氏，但是每次去谈的时候，总会有一些问题。比如说，刚才他在谈战略合作商，这样过程中，我们总是失去机会。我想能否在未来的过程，跟我们这样二级的城市综合体，在步行街里面开店。

　　【屈臣氏】：谢谢对屈臣氏的厚爱。因为这边当时我们没有选择做，很简单，因为是120个铺，单层面积非常小，因为我们需要300来平米的面积。而且我们不做一楼加二楼整个店铺，但是他们现在有一些地方做了调整，一楼有我们需要的面积出来，我们正在谈。您刚才说的西安的项目我确实不太了解，您说附近是个什么样的情况，每个零售商在选址的时候有自己的考核体系，考核这个项目适不适合我们去做。这个对我们的开发商和业主也是有好处的，是一个双赢的。如果我们觉得这个项目我们的生意都做不好，我们去的话，是对自己不负责，对我们的业主不负责。

　　【提问】：首先想问一下，郑总，您刚才提到了租金的问题，如果我们愿意以保底价抽成的模式，陪您共担风险，你是否愿意。第二个，还想问一下两位做儿童业态的老总，如果是地下的位置你们会选择吗？

　　【郑刚】：如何符合我们的开发策略和标准的前提下，这样的租金模式是非常理性的，也是非常具备合作精神的，我们当然愿意。

　　【程总】：我回答第二个问题，从消防角度来说，一场能接纳500人到1000人的项目，消防局是不允许在地下的。不过，中国是一个人脉社会，我们有两个项目都开在地下一层，所以这个是需要活动一下的。

　　【宋涛】：我们也是楼层的问题。我们也开过地下的，那个店体量很大，在燕莎做起来的，当地一有一个20000平米的空间的时候，当时我跟那个老总不错，就做成了。而且地上地下互动很好，而且大家对儿童摄影的定位是2、300平米，做2、300万的营业额，而我们那个家店光记录的部分一年就是2000万的营业额。我们还打过一个擦边球，1500平米，检查的时候遮挡一下，只有300平米，检查走了，我们有1500平米。所以现在这个国家对这个的要求不是很理想，所以只要没有消防的问题，地下我们是可以考虑的。

　　【主持人】：我们曾经有一个卖口香糖品牌的朋友，他说他突然发现，他们在西部的销量大幅度增长。研究完了发现，是因为那些打工者回去了，就把这个习惯带过去了。所以我们的消费模式在不断的发生变化，我们说三十年河东，三十年河西，谁知道未来会发生什么呢？我们是共赢共生的，只有站在自己和对方的立场同时看，我们才会共同成功。

　　【主持人】：谢谢刚才各位专家具体的演讲，因为我们赶快要进入今天早上最后一场的专题论坛，接下来我们将讨论选址的问题。到购物中心做真正购物的只有19%的消费者，也就是说，80%的人到购物中心来并不以购物为主，他们是去做一些休闲，一些娱乐，一些餐饮。反过来，到百货公司，大概80%以上都是来购物的。

　　那么他们因为百货公司里面传统的来讲，他休闲的空间，这些地方比较小。也就是说，购物中心是以体验式为主，那么传统的百货我们要做目的地式的购物，购物中心是发现式的购物百货公司大同小异，大家都是类似的，但是购物中心没有一个一样，就是说完全不一样，在这种情形之下，我们台湾对购物中心有一个比喻，其实购物中心跟拍电影很像，一个电影他要一个剧本，购物中心也要有剧本，一个电影很重要的是导演，他可以把很多构想拍出来。购物中心也是一样的，他要有一个总策划，他能把所有的商场，所有的概念结合。那么一部电影真正吸引人，不是我刚刚讲的这些幕后的东西，电影吸引人的是演员。

　　因为他没来看电影之前，不知道这个故事，只知道这个明星。购物中心也是一样，我们今天看一个购物中心是否成功，要看招商，看演员，看主角。好的购物中心，好的电影，是一个好的主角。当也有一些好的故事主角并不是很有名。我们今天探讨的是，好的电影，既然有好的故事，你怎么找到好的演员，哪些是好的演员。同时演员也是一样，这些演员就是我们讲的零售商，这些商家，他们怎么样找到一个好的剧本，或者是好的场地，让他们来发挥好的创意。

　　今天演讲的嘉宾就是来探讨，怎么样招商，就是说一旦我有一个好的计划，我怎么来招商。同时，我作为一个演员，我怎么来适合我的剧本，资金高跟低，只是其中一个部分。我很高兴来介绍主持人，也是我的好朋友，他在过去这些年一直从事中国的商业地产的相关活动。他是香港环球商业地产集团的CEO，叶智辉叶董事长。大家欢迎，

论坛：如何解决招商难与选址难的两难困局 alt=主题论坛：如何解决招商难与选址难的两难困局 src="/uploads/allimg/c130401/1364P04PM0F-2564S.jpg">
主题论坛：如何解决招商难与选址难的两难困局

　　【叶智辉】：各位嘉宾，各位来宾，大家早上好。很荣幸能够和大家一起参加中国商业地产第十年的年会，今年我特别激动，我做地产顾问已经超过十年，昨天晚上又得了一个奖，非常激动。这些年我们跟很多的开发商进行沟通合作，很多开发商给我们的反馈意见，就是说，他们都觉得招商最难。特别是在经济特好时间，最近这几个月，看到很多的新闻，包括电子商务的影响，包括政策的影响，还有餐饮业绩，实际，去年很多商家都有发展的计划，但是今年很多计划都会放缓，会更加谨慎。所以对于整个商业地产，包括未来的招商工作当中，会带来更多的考虑，以及解决的问题会更多，今天我们很荣幸大会请到业界几位行业专家，跟大家分享经验。

　　首先我介绍的是，铜锣湾集团董事长，陈智先生。银泰百货集团副总裁王锐先生，上海美凯龙总裁，西安中锦房地产开发有限公司

　　总裁徐毅，首都机场地产集团化困商业投资管理有限公司总经理李纲。还有韩国电影……）。请核对名单，和资料不符。十几年前，陈智先生是全国第一批做百货，购物中心的人，这几年在江西也发展了很多的项目，同时陈先生也是大众化购物中心的主席，所以这个问题先请陈总给我们讲一下。

　　【陈智】：今天意义很不一样，在这里见了很多的老朋友，尤其是很多新的朋友。叶智辉先生是我很好的朋友，十年前我们就在广州第一届碰面，今天是第十届，我看到了很多的老朋友，十年前我们在这个论坛上欢聚一堂。昨天我拿了一个推动人物奖。十年前我也拿过这个奖，当时同时拿奖的有三个人。今天这个话题很好，也很专业，我觉得招商难的事情，应该是相对的。如果一个项目把前期的工作做好，首先从选址，到策略，到规划，到定位，前面的动作做好，后面起码在招商上没有硬伤。当然，在招商后面这一段方面，你的资源人才供应商关系，这些非常重要，还有你的品牌的商业布局是不是科学合理。刚才陈启宗先生讲了，品牌和品牌绑在一起的模式，我过去有同事专业到，一层楼里面有300个品牌，他知道什么品牌和品牌摆在一起更合适。如果我们把这些东西都做好，我觉得招商难这些问题还是可以解决的。另外就是说，对于这个团队，经营力，招商力，跟供应商长期的积累，这个方面还是应该有影响的。

　　我相信现在很多现场的操盘手，跟供应商品牌保持良好的关系。有时候觉得这个盘子不是他最想做的，但是由于长期的关系，加上一个很有力的操作团队给他的信任，这个品牌也会进。这些因素都很重要。所以我觉得这是一个整体综合性的东西，应该来讲还是可以解决的。

　　另外就是说，刚才叶总也讲了大中华，王永平先生是我们的顾问，大中华跟这个论坛是同一天成立的，我们也会有一个论坛，希望大家关注。

　　【叶智辉】：刚才陈总谈到招商难，可能和内地资源有限相关，港澳台你也考察过很多的项目，那么您觉得内地是否应该跟香港的商家，台湾的商家，未来我们能不能有更多的互动和合作，把港澳台很多购物中心的经验，包括资源，更加引进到内地。因为内地也是未来全世界最有机会，最大的市场。我觉得从你的角度来看，前景如何？

　　【陈智】：我觉得港澳台的市场确实让很多人流口水。香港这个市场，确实非常成熟。很多品牌都非常想进内地，他们在国内有很丰富的网络，在港澳台都发展得很好，始终没有进内地的原因是什么呢？就是因为对内地的市场还不熟悉。

　　很多购物中心，如果从差异化的角度考虑，以后的潜力肯定非常大。台湾的品牌一直让我们很纠结，他用什么方式进内地是个问题。如果是授权的方式进内地，就轻便一点，但是如果是自己进内地，就不像香港那么方便。但是他们的品牌也是非常有潜力的。叶智辉先生这些年也一直在推动这个事情，但是效果跟香港的比就没有那么明显。香港的品牌非常值得大家去开发。

　　【叶智辉】：这个方面我非常认同。因为在去年我们在网上可以看到很多的报道，香港的房地产的价格又创新高，不管是住宅还是商业地产，还有去年很多续约的租金，很多都是加20%，而是加50%，100%，所以现在很多香港的商家希望通过网内地发展，增加他们整个发展的机会。所以我觉得未来大家是可以去考虑更多的把香港以及东南亚一些品牌商引进到内地，解决招商难这个问题。

　　【主持人】第二位嘉宾就是银泰百货集团的王总，想问一下，您在百货是从98年在杭州开的第一家店，到现在应该有15年时间。到目前应该是香港上市公司的百货集团。那么从过去的百货，到之前所做的购物中心，包括城市综合体，我希望王总给我们分享一下经验。

　　【王总】：首先非常感谢组委会把这次年会压轴的工作交给我们。我想做一个说明，银泰是做百货起家，但是我们在香港已经进行了更名，银泰百货集团已经更名为银泰商业集团，更名的原因是我们的版块已经发生了变化，我们已经发展成为购物中心，还有零售百货业态，还有银泰网。我们的商业版块里会有三大主力业态。谈到招商难，我觉得有主观和客观两个方面的因素，从客观上讲，我概括为三个方面，一个，中国零售市场的资源比较稀缺，尤其是能够在全国范围内连锁发展的品牌更是稀缺，这是导致我们招商难的第一个原因。

　　第二个原因，由于去年，或者前年下半年开始，中国零售市场的下滑，导致了很多商家的信心下降，所以他们对这两年拓展店，尤其是进入到三四线城市的信心不足，导致很多三四线城市的招商难上加难。第三，城市综合体这两年雨后春笋般的出现，项目多，招商肯定难。主观上讲，我们很多企业，都是从其他的领域主动或者被动的转型进入到商业地产角度，他们从对商业的理解，商业规律的认知，商业资源的积累，以及商业营运管理的能力都有很严重的缺失。刚才有嘉宾讲说，很多的开发商讲，我们规划拿项目都没有问题，就是招商难。招商不仅仅是谈判的环节，而是从项目评估，到商业规划，从而把商业规划和项目规划结合，到里面业态组合品牌组合，以及对商户资源的了解，都需要有很深厚的功力，没有这个功力做不好的。所以不能片面的把招商看成谈判的过程。这是我的看法。

　　【叶智辉】：我想再加一个问题，做一个大型的购物中心综合体的项目，主力店很重要，我们会有很多的业态，但是往往，包括现在目前我们在内地一些三线的市场，有的面积做到8万到10万那么大，相对超市的主力店比较容易引进到市场，往往我们在三线市场去招百货，可以说全国的百货公司我们都邀请他们去考察，去看，但是很多的百货公司非常谨慎，也不一定看中三线市场的发展，有些可能提出很苛刻的条件，免租很多年，等很多的条件，有些开发商也会想到，我们自营百货去操作。其实很多开发商通过自营百货来解决这个问题。但是这里面也存在很多问题。王总能给一些意见吗？

　　【王总】：关于主力店和去主力店的问题，我很多次表明过立场。我觉得主力店的存在有他的科学性。是否去主力店，一定是根据项目，根据商圈，根据企业的资源和消费者的需求而定。而不是根据所谓的潮流去顺应。现在的潮流都说去主力店，你就把主力店去掉，这是不科学的。我们很多开发商的目光很短浅，而没有考虑到，项目培养以后物业的增值。主力店在购物中心里不单单是提供服务，满足需求，他还有很多功能性的东西，尤其是娱乐业态，休闲业态，不可能去掉。我就想问一些企业，为什么你要在一个不具备8万能力的市场里做8万？为什么不做5万？你为什么不做分期开发？为什么一定要做百货？

　　我觉得三四线城市，如果超市业态比较适合，可以在建立超市业态的基础上，我们丰富餐饮娱乐配套休闲的业态，然后去增加零售的比例，不一定非要有百货，百货也不是一个技术含量容易的业态，他也是需要沉淀和积累的。你操作的不好，反倒会造成对项目更多的负面影响。还不如对体量上进行控制，满足现有商圈的需求。

　　现在很多项目，包括一些三四线城市，我们接触到的，你拿到项目就说，这个项目想做奢侈品。好像只有做奢侈品的项目才是好项目，这句话是错的。我招商这么多年，我的理论就是，只有满足商圈里消费者需求定位的商品的组合和品牌，才是好的招商，不适合的都是错误的。所以在三四线城市，如果不具备这样的条件去支撑百货公司的时候，就不做，体量你可以做小，前期规划设计的时候你可以考虑未来二期三期的增长期问题，这样未来的项目还是有空间去引进百货店，或者更高端的品牌。

　　【叶智辉】：谢谢王总，王总的意思就是从百货，发展到购物中心，发展到城市综合体。下面是红星美凯龙，在座的各位，这几天有很多的开发商过去做其他的专业市场，未来希望做购物中心的，贾总能够在这里给一些意见吗？

　　【贾总】：谢谢，我下说一下红星美凯龙，因为最近我加盟红星美凯龙半年多，大家一直都在问我，贾总你怎么去家居了？我说，作为家居来讲，红星美凯龙这20多年，在国内应该是家居老大，将近120家家居卖场。从3年前开始打造了另一个版块，叫红星地产。红星地产要做商业地产。这块来讲，作为做商业地产的，刚才老总说了很多，除了有钱有地以外，核心是团队。你建的时候，规划的时候，你把你想要的东西给人家，把后期的运营招商推广的，灯光，停车场，包括更细一点，垃圾房有没有？我想做这个东西的核心还是团队的问题。

　　我想，这两年我们会开发地产，同时我们红星会把原有的家居项目，分期分批进行改造，因为家居广场经过七八年乃至十年的发展，位置是非常核心了，商圈也很成熟了，我们的策略叫，腾空换景。这次是我刚刚可以讲这个事了，我才说出来。4月26日我们会在人民大会堂开发部会，就是红星准备进入商业地产，以后我们的红星也不会再有商业品牌了，和家居是两个版块。以后我们将打造爱琴海购物中心，只是投资方是红星美凯龙集团。这是我们红星的战略转移，给大家做一个介绍。

　　第二个说招商，王总已经说了很多了。对招商我的意见是，难也不难。为什么？如果说我们项目成熟了，我们乙方看清你的发展趋势了，那每一个商家都要往里跑。那每一个新项目，除了拿地，装修等一系列的问题之外，一定要给商家一个进驻购物中心的理由，你自己都搞不清楚自己的定位，你的理由不能说服商家，肯定难。

　　第二，招商，开业，对购物中心来讲只是零的起点，后期运营才是真正购物中心成功的关键，商家看什么？商家要看你有没有运营能力，如果你纯做物业的，你除了收租，交物业费以外，你不管人家，商家肯定不会进。因为我们每一个项目都会拿500到800万做推广费，购物中心是我们搭建平台用的，商家进来以后是否能挣钱，这是商家关心的。所以不难的意思是，要在前期从所有的角度，为商家提供好的平台好的空间来考虑，这就不难。

　　如果说，你拿的地本身就不符合商业运营，没有人你怎么做？原来我也在讲，你拿定，不要靠山靠江靠河，为什么？这和做住宅不一样。包括郑总，虽然他今天说的很含蓄，所以我说，真正难和不难，取决于商业地产的开发商。你未来做的是一个产品，是建一个建筑，还是打造一个作品，这个区别很大。

　　【叶智辉】：其实我很赞同红星美凯龙的理念。从过去做家居，到这个区域成熟之后，他可以去改变调整转型。我们也知道，十年前去看港汇，层次也没有今天这么高。当时我记得三楼还有班尼路这样的大众化品牌，是慢慢通过每年升级，调整，到第二期有国际品牌引出，才有今天的万象城。所以我觉得，刚才大家的说法我很认同，你必须要根据每个项目他当时需求的情况来看，未来我们可以调整，升级。

　　接下来我介绍一下西安中锦房地产有限公司的徐总。现在很多二线市场，很多项目扎堆开发，到底我们是否应该找一些更有商业空间发展的城市区发展呢？

　　【徐毅】：今天来探家商业地产联盟的大会，我是连续十届都参加的，因为商业地产联盟，我也是发起人之一，当时跟秘书长一起。当初搞这个东西实际上，我们就是感觉到商业地产在中国的发展已经到了一个需要更加专业的平台，让商业地产产业链的各个角色能在这个地方进行互动，探讨，促进行业的发展。这是当时我们搞这个活动的目的。很高兴，十年的发展，我觉得我们商业地产联盟真正成为了全中国现在商业地产业界的最大的一个舞台。能够让商业地产各路精英在这里充分交流。我们西安中锦大家可能不熟悉，因为这是我新开的一家公司。

　　我经历的角色是商业地产顾问，到商业设计，到开发商。角色对于本人来说都是不断转换的。刚才周总说的一句话我很赞同，其实开发商需要站在对方的角度去考虑问题，我觉得很重要的是，人要有这种心态，这是我觉得很深刻的一个体会，如果你能够作为开发商来讲，能够站在品牌商的角度，或者运营商也好，从他们的角度考虑，他有什么需求？你要给他一个来你这里的理由，就需要他对你的产品有一个非常清晰的认识。

　　打个比方，现在社会上有很多剩男剩女，他们中间不乏优秀者，但是为什么剩下？就是因为定位不准。现在很多开发商有这样的情况，做得很大，但是他真的不明白他真的要做什么。你做这个产品给谁的？有没有那么大的市场？针对什么样的消费群体，你的消费群体有多大？你要根据你消费的群体来找你的主力店也好，你的品牌商也好，如果自己没有想明白这个，这就好比一个貌似很成熟的人高马大的大小伙子，实际上是一个心智极端不成熟的大傻瓜。你怎么能期盼美女嫁给你？美女跟你一聊天，就知道你不是我的菜。就是大家没有对话的基础。我觉得这是一个很重要的。

　　第二个就是刚才我说的心态问题，如果大家都是很成熟的，我也知道我要什么，你也知道他要什么，那你就要考虑好我怎么去做。我记得前一段看过一个故事，也是说开发商的故事。他十年之内把自己产业做得很大。他说他源于一句话，李嘉诚教育李泽楷，李泽楷说，我父亲没有告诉我如何经商，他只告诉我做人的道理，就是做人要厚道。我跟你做买卖，能够赚到7分，8分，而我只拿6分，大家肯定会愿意和你做生意。我让你进驻我这里，主要就是希望你给我带来人流。他来你这里，肯定希望你这个商圈成熟，定位符合他的要求，就算我们关系再好，再铁，他也不会来。所以我觉得招商难，就是一定要明白我们是谁，他们是谁，第二，从对方的角度考虑，目光放长远，不要只看眼前。这样大家才能共生共赢。

　　【叶智辉】：我很同意徐总，开发商都是希望项目好，我们这个行业就是把两方面的情况进行了解，进行平等互动。而不是说，王宝强找范冰冰来结婚，很可能大家很难谈到一起。同时还有招商团队必须要客观，专业去平衡大家的利益，不能偏在自己开发商这一面，这才能达到共赢。接下来就是介绍北京（守地）地产集团的李总，他们做了一个大峡谷购物中心，从差异化来讲，也是一个比较经典的案例，有请李总来跟我们分享经验。

　　【李总】：我来自守地大峡谷购物中心，我是李纲。刚才听了各位的高论，有几位都是我们的合作伙伴，应该来说，我们的项目顺利的度过了过度期，进入了快车道。我从购物中心操盘的体会，来分享一下，开发商与商户，或者是品牌的接纳，大家的一个合作，或者说，互相大家有什么样的诉求，首先我们这家购物中心，是属于首都机场地产集团，他实际上是临空地产的开发商，并不是城市商业的开发商。因此，应该来讲，当初在招商的时候，因为缺乏成熟的商业品牌开发商，因此我想很多商户，特别是品牌在合作的时候，也有一些疑问，第二个，就是这个项目，他是处于北京的南三环，当时这个地区商业还属于欠发达地区，我们在北京南部地区应该算是比较大的成熟的购物中心，30年前更是凤毛麟角。

　　因此很多品牌对于在南城开店也有很多的疑问。第三个，对这个团队，因为这个团队也是新组建的团队，包括这个公司的战略，将来会不会进行连锁的发展，我想品牌也都会有疑问，作为开发商来讲，就要有责任把这些商家的疑问在前期招商的时候解答清楚。才能做到相知相信。最后才能达到相助的目的。那么应该来讲，这将近3年来得到了消费者和商家朋友大力的支持，这个购物中心还是在蓬勃的发展。特别是刚才各位嘉宾也讲到过的，开业后的运营管理也是非常重要的，前期的招商确实只是万里长征的第一步，因为一个商业的项目，都是40年的产权，前期的筹备加上开业需要3到4年，对于购物中心漫长的发展来讲，真的是万里长征的第一步，关键是后期的运营，包括动态招商的调整，还有区域客户不断的变化，进行得升级优化，包括我们的一些物业管理，使物业升值，包括客户服务，使我们的客户满意，我想更需要一个专业的团队去运营，谢谢。

　　【叶智辉】：谢谢李总，好的一个项目真的需要专业团队从前期中期到后期去把关，很多项目不单单是前期的把控，更多的是在后期的运营，那么开发商的项目做出差异化，是否就可以让项目达到成功的状态呢？当然，我们就在业态方面考虑差异化，是其中一个可以考虑的。

　　王总的真冰场是大家没有的，他也是我们业内经常见到的专家，请王总给我们一些意见，你和很多的开发商沟通，在招商中遇到的问题，以及未来你们的发展，网上购物对零售业的影响，未来的休闲业态的比例，应该在购物中心里面扩大等方面谈一下。

　　【王品石】：大家好，我们这个企业我不多讲了，很多朋友都了解，在这些年当中，这些年，基于我们自己的努力，和朋友的抬爱，得过很多的奖，基本上把业内的一些奖都拿遍了。我们自己都讲了，像吃火锅一样，最后留下的都是精华，所以我们现在把台上的嘉宾都讲走了两个。之前的各位已经说得很详细，我非常同意他们的看法，我补充一点，就是，我们现在对于购物中心的前期定位，包括前期的调研，商圈的分析，然后定位，规划，业态的组合，品牌的落位，我觉得这仍然是基于业主方自己想的问题。

　　就是这个出发点的态势是基于自己在往外走。一个项目的成功与否很大程度上决定了操盘者。昨天很多朋友得了最佳操盘手。但是如果很多购物中心没有遇到这样的人才，你商业的成功完全依赖操盘手的水平，那么风险是很大的。我们希望在市场上能够出现基于消费者的消费心态习惯，有这样的工具来反向分析购物中心的定位，其实这也是之前有老总讲的，我们如何做出一个合适的产品。

　　这中间不得不说电商的问题。09年开始，我们每年都有一个小型的策划会，让大家讲第二年的议题。我讲过，网络购物对传统实体的冲击，再一个就是对核心人才的大量需求。我觉得淘宝有大量的数据，其实前一段时间，马云和王建明两个人的赌注，我认为这个命题是伪命题，不存在。达尔文的进化论也是这么说的，购物中心是一个生命体，顺应生命的变化，连城市里的小鸟都因为经常躲避汽车，翅膀缩短了。

　　所以网络购物和实体商业应该互相借鉴。我跟开发商说，你不要怕网络购物，反之要想如何更好的利用他。现在年轻人在淘宝上买东西，白天上班没有人在家里接货，在单位接货老板会不高兴，那么我觉得购物中心能不能开一个专门的接货点？或者，我们向网络购物学习，如何提供更好的购物体验。为什么我认为购物中心会不会到最后没有了？不可能。女孩子都不同意的。就是不买东西我们也要逛街。而且这当中还有一个空间社会化的问题。现在不管是线上，还是线下，包括微信，微博，更多的是一个社交的需求，但是人还是需要见面的。实际上未来，购物中心最重要的是空间社会化的问题。我觉得很多开发商，他的经营思路过于简单了，比如说很多年前我们就见到过，我们在西南大学城里调研出一些品牌，然后把这些品牌全部引入过来。这就能成功吗？

　　实际上这些品牌是购物中心整个生态链条中的环节，如何把这些品牌所有的力量，不是单独发挥，而是整体流动起来发挥，增加消费者的联合度，这是我们开发商和经营者需要考虑的问题。我觉得招商难，包括商户选址难的问题，俗话说，读万卷书，行万里路，行万里路，不如名人指路。我们说选址就是傍大款。    

　　对未来商业地产的发展有四句话，行外乐观，行内悲观，内行乐观，外行悲观。其实行内都清楚，未来是很危险的，但是具体做的时候，内行就很清楚我们要怎么做。外行一旦进入到这个里面，就会觉得这个里面难度很大。

　　【叶智辉】：谢谢王总，接下来是韩国CTV影视集团的李总，他们也是韩国最大的影视上市公司，请李总。

　　【李总】：谢谢主持人，大家好，我是韩国（？）影院的，我们是韩国最大的一家电影连锁企业，也是目前全球电影院公司唯一一个上市的。是一个综合文化的平台。以超五星级影院的标准来打造的，不同的项目，根据商圈的特点，我们在影厅的设置方面，除了有2D3D的，还有IMAX，还有情侣厅，振动厅，VIP厅，打造一种差异化的电影院。并且，多元化的观众服务给观众带来超越电影的感动。目前我们在中国开业了15家电影院，包括武汉的新天地，沈阳，北京都有项目。接下来我们还会在全国的一线二线三线城市继续发展。

　　我想，对于招商难的问题我有一些分析，在昨天我们的论坛当中，也有有关中国的购物中心项目是否过多的话题。有关数据表示，在全世界，购物中心项目建设最多10个城市当中，我们中国就占到了7个。商家是商业地产中重要的参与者，投资者，那么每个商家都有自己的开发计划，那么当短期内有很多项目可以选择的时候，有一些项目，我们商家就不能做了。这样就会造成一些项目招商难的问题。

　　还有电影院是一个定制性的业态，在项目动工之前，商业规划的时候，电影院公司和开发商就要对于工程方面进行洽谈，相反，有的开发商对于一些项目，没有之前跟一些商家进行沟通，他把项目已经做好了，找到我们来洽谈，就已经做不了电影院了，包括层高，

　　包括楼板，包括消防疏散的问题，做不了电影院了。另外还有一些项目在定位方面，有一些是做批发市场的，建材市场的，周边人口的居民量也不是很大，但是他认为电影院是一个聚集人气的业态，也要求有电影院的规划，我认为这是不符合客观情况的。还有的一些项目，电影院是有很多很多的功能和作用的，但是并不能所有的购物中心项目都适合于有电影院的规划，比如说有的商业项目，商业体量只有2、3万平米，也要求做电影院，从电影院所要求的面积，所在的楼层高度，这样的项目也不适合有电影院。

　　还有今天上午红龙的陈董事长，也谈到了一些商业项目，都采取分割销售的形式，这也是我们在选址的时候比较担心的一个问题。有的商业项目一半，或者一半以上都是分割销售出去了。虽然打着板书的旗号，但是实际操作的时候，中小业主的利益很难平衡，并且会出现一些法律类的纠纷。

　　所以对于这样的项目，我们也是很难做的，最后一点，我们电影院行业的一个竞争力的问题，现在在中国电影院市场当中，有50个电影品牌在竞争，每个电影院投资目的不一样，有的电影院是一种投机行为，认为目前是一个电影院黄金发展的阶段，建个50家，100家，几年之后打包卖掉。因此在给开发商报租金的时候，就报很高的一个租金，并且这个租金超过了影院行业正常的投资回报规律。

　　如果说，开发商把这个租金放在第一位的情况下，就不怕这些因素。和这些电影院进行合作，是很危险的。包括电影院的项目，包括电影院品牌的更换。

　　我这几年也是在业内呼吁，开发商和电影院合作，不是场地租赁的关系，而是唇亡齿寒的共赢关系，双方要和谐发展。

　　【叶智辉】：过去两年电影院发展是比较迅速的，江西有一条街上有七个电影院，大家生意都很差。所以我们需要通过一个合理的分析，不同业态的比例，配比，以及档次，定位，从前面就开始去考虑以后怎么招商，怎么去经营，这样才能确保项目成功。最后我们觉得商业地产，的学习能力，包括坚持，很重要。我今天希望在座的朋友多给点掌声给我们自己，能够坚持到现在。所以在座的各位商业地产肯定能成功。