租房入学没能如愿 退房后被判违约
李先生承租了秦先生的房屋，租约到期后，为方便孩子上学，李先生选择续租。但因为孩子没有如愿入学，李先生便要求解除房屋租赁合同，并将秦先生起诉到法院，秦先生反诉要求李先生支付违约金等费用。一审判决李先生支付秦先生违约金等2万元，秦先生返还李先生剩余押金3万余元。二人均不服上诉到北京一中院。近日，北京一中院经审理二审维持原判。
2015年7月，秦先生与李先生签订了房屋租赁合同，约定李先生承租秦先生位于海淀区的一处房屋，租期一年，后秦先生将房屋交付给李先生使用。2016年5月26日，双方签订第二份房屋租赁合同，约定李先生仍然承租该房屋居住，租期6年，李先生向秦先生交纳了押金。
之后，因为招生名额已满，李先生的孩子没能被公立学校录取，后经区教委调剂获得私立学校入学资格。李先生提出提前退租。对此，秦先生则表示一切应按照新合同执行，旧合同已废止了。
后李先生将秦先生起诉到法院，要求解除合同、退还押金并赔偿利息损失。秦先生则反诉要求李先生支付违约金、租金、水电气费并赔偿利息损失。
一审法院认为，新合同签订时旧合同实际已解除，李先生提前退租是违反合同约定，应承担相应的违约责任。秦先生收回房屋的时候，双方租赁合同已于当日解除。李先生应按新合同约定补交截至当日的租金并支付所欠水费、气费。双方没有将入学登记相关事宜进行书面约定，但秦先生确实协助李先生以房屋为孩子办理入学登记。现在没有证据表明房屋对应的入学名额被李先生使用。法院因此判决李先生支付秦先生租金、水费、气费及违约金共计2万余元，秦先生返还李先生剩余押金3万余元。
两人均不服判决，上诉到北京一中院。李先生认为第二份合同约定的违约责任是格式条款，应为无效，请求法院改判自己无须支付违约金2万元。秦先生则请求法院改判李先生应付租金800元、违约金5万元，不应退还押金，李先生应再支付违约金4400元。
北京一中院经审理认为，李先生应当对提前退租的行为承担违约责任，一审判决中认定的2万元违约金已经兼顾了补偿性和惩罚性。此外，双方既已同意解除房屋租赁关系，就应当按照实际退房时间结算租金。秦先生主张李先生应依据合同约定按月支付租金，不符合法律的规定。
最终，一中院经过审理维持了一审判决。
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