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男子12年前过户房遭起诉 双方皆持有真实房产证

孟令文拿着两证很无奈
同一套房屋分属两个人的产权证明
产生争议的房屋

  徐州沛县人孟令文和同城的朱更新素未谋面,也不相识。然而,10月5日的一张法院传票却把两人联系在一起。

  突如其来的官司中,孟令文是被告,起诉他的是朱更新,诉讼缘起一套面积约248平米的房产—今年初朱更新为这套位于沛县县城中央的房产办理了两证(房产证和土地证),却发现房产已被他人占用。实际上,2001年孟令文就取得了这套房产的两证。诡异的是,二人手中所持两证均出自发证机关之手,都是真实的、具有法律效力的权属证明。

  一房不该有二主,那么谁才是房屋的真正主人?为什么会出现一房二主的情况?

  现代快报记者 刘清香 文/摄

  一方

  12年前过户来的房子

  从2001年取得汉街这些商铺的产权,孟令文就一直把它们出租,每年能拿到不菲的租金,凭着这些收入,他和家人生活富裕而又幸福。不过,突然到来的一张法院传票让孟令文一家陷入苦恼—朱更新起诉索要的,正是他一幢位于汉街,面积248平米的商铺。

  突然而至的官司

  徐州沛县县城中央的汉街建成于上世纪90年代,与汉城公园相连,依照汉代风格建造,是沛县最早的步行街。作为沿街商铺,每逢节日、旅游高峰期,这里总是人满为患,是当地人逛街的佳地。

  产生争议的房产位于汉街中段,是两层小楼,目前正经营着一家宾馆。按照最初的设计,这两层小楼一共只有四间,总面积248平米,属于孟令文1170平米商铺的一部分。这套房产的产权是在2001年11月从一个名叫贺本苏的人手中过户而来。按照孟令文的说法,贺本苏当年在汉街经营一家酒店,因为资金运转不过来而向当地信用社提出贷款申请,抵押物是汉街中面积超过1000平米的房屋产权。“我们通过信用社把钱贷给贺本苏使用,2001年的时候,他无法按照约定时间还款,就把房子过户到我头上了。”孟令文说,经过房管部门的工作人员测量,过户时他的产权一共有1170平米,标注地址是汉街十字路口北侧。同时过户的还有土地使用权。根据沛土籍(2001)字第316号通知书,2001年10月,沛县国土局批准同意将贺本苏位于汉街中段的794.6平米土地使用权,变更至孟令文、孟令涛头上。

  今年10月5日,传票被送到孟令文手中。“起诉我的是个叫朱更新的人,理由是他说我侵占了他在汉街的商铺。我不认识他,商铺的房屋产权证和土地使用证上都写着我的名字,怎么能说是我侵占他的呢。”孟令文百思不得其解。

  查阅不到档案 怒告发证机关

  十一长假一过,孟令文拿着自己的房产证和土地证赶到沛县住建局,希望搞清事情真相。然而房管、国土部门给他的回复是,今年初朱更新就取得了两层小楼的房产证和土地证。

  “住建局的领导说,我那套房子确实给朱更新也办了房产证,原因是对方提供的手续符合办证要求。”孟令文不解,即便手续合乎要求,房管部门为何不现场查验,看看是否已经有人在使用,“我当时提出要看这套房子产权的档案,房管部门说没有。”

  经过多次协调,档案室只调出了电子档案,上面显示位于汉街中段的房产,2001年由贺本苏过户给孟令涛和孟令文,占地794.6平米,面积1170平米,办证时提供了建设规划方面材料。“这不是没有问题吗,为什么同一套房子还要给其他人办证?”后来孟令文又去了沛县国土局,找到分管办证的副局长,“他一听这事,就说麻烦了,因为国土局也给朱更新办了土地证,这样的话,我这套房子办了两套权属证明,而且还都是真的。”孟令文说,“国土局的领导告诉他,只要朱更新撤诉,他们这边就能把他的土地证给撤销。”

  当时孟令文同样申请查阅争议房的土地档案,“国土局说找不到,后来给我调出电子地图档案,我很真切看到,就在那套房子所占土地地图上,写着‘孟’字,而不是‘朱’。我当时想用手机拍照,但国土局的人不同意。”

  在多次和房管、国土部门协调中,孟令文说两家单位都说“给朱更新办证是特事特办,有领导打了招呼,国土局发的证上面还写着一个特字”。不过现代快报记者在采访这两家单位时,对方均否认这一说法。沛县国土局副局长张京奎称,土地证上有“特”字是因为办证时有特殊情况,“整个审批程序以及办证手续,都是按照正常流程进行的。”

  房管、国土部门的答复让孟令文十分诧异,同一套房子居然分别给两个人办了房产证和土地证。“我无法接受,就像在市场买菜一样,我付了钱买了菜,突然出现一个陌生人,说菜是他的,还要硬生生从我手中夺走。”

  法院传票上显示,朱更新起诉孟令文一案计划于10月23日上午开庭审理。在开庭日之前,孟令文请来代理人,向沛县法院提起行政诉讼,要求沛县住建局、国土局撤销发放给朱更新的房产证和土地证。

  另一方

  抵工程款得来的房子

  朱更新是这桩诉讼中的另一方,他在沛县从事了几十年的建筑行业,曾承接不少由原沛县建设委员会(简称县建委,现为县住建局)主持建设的工程。

  在他看来,这套房产是1997年前后,原沛县建委抵工程款给他的商铺,属于他毋庸置疑。

  建委欠了他很多钱

  朱更新取得这处房产的经历更是曲折。

  王敬珠曾在原沛县建委工作,并作为当时建委负责人杨军的代理人,曾负责处理建委与朱更新之间的事务。王敬珠告诉现代快报记者,上世纪90年代,因为工程关系,建委欠了朱更新很多钱,当时建委领导就决定,用房子来抵扣工程款。“汉街也是建委建设的,就把汉街南头的多套房产划给朱更新用来抵账,这些事情当时建委的账面上都有显示。”去年底,朱更新曾找过王敬珠,让他帮忙给予办理争议房产的权属证明。不过王敬珠表示,抵给朱更新的房子,到底是哪几套,只能到住建部门查阅原始资料,“现在汉街建房那么多,时间太久远,我也搞不清楚是具体哪一间屋或哪套房抵给朱更新了。”

  据争议小楼宾馆的工作人员说,去年底就有人过来看房子,还用尺子量了房子的尺寸,“他们都穿便装,也不说自己是哪里的,我们只是租客,以为房东知道,就没有过问。”

  在朱更新提供给法院的房屋买卖合同中,卖方法人代表为杨军,代理人为王敬珠,买方为朱更新。合同签署日期是2007年7月28日。不过,王敬珠表示并不知道此合同。有关知情人也表示,杨军当时并不在住建部门任职。

  今年1月11日,朱更新取得争议房屋的房产证,此后又获得土地证。据房产资料显示,朱更新拿到的是两本房产证,编号分别为:沛房权证政字第00034742号、00034743号产权证,建筑面积均为124平米,合并共248平米,坐落位置更为详细:汉街南北路东侧东西路北侧小商品市场一、二号楼。

  1997年即取得实际所有权

  朱更新在与现代快报记者通话中,认为这套房产根本没有争议,“从一开始就是属于我的。”

  朱更新与孟令文并不相识,但他和将房屋过户给孟令文的贺本苏确实相熟。朱更新说,早在1997年前后,原沛县建委就将这套房产抵给他,因为各种原因,他并没有办理权属证明,一直空闲着。贺本苏在旁边开一家酒楼,看到朱更新的房子空闲着,就提出借用,“我当时答应了,也没有签协议,也没收他租金,就给他用了。”多年以后,朱更新发现这套房产莫名其妙被划入孟令文名下。关于一直未能办理权属证明的原因,朱更新解释说当时负责此事的建委负责人出事了,所以拖到现在。

  而沛县住建局负责产权交易的王磊称,朱更新因生意原因,在外地很多年,一直没有回沛县,也是未办证原因之一。

  “我、贺本苏以及住建局的相关负责人坐在一起讨论过这事,贺本苏当时承认这套房产是借用我的。”朱更新说。在提供了原沛县建委的以房抵款证明,房屋买卖合同,购房发票,税票之后,朱更新先后办理了房产证和土地证。随后,也未与孟令文私下协调,便一纸诉状将其告上法庭。

  这起纠纷的关键人物贺本苏,现代快报记者多日来一直未能联系上。据王磊介绍,1998年7月,贺本苏从县棉麻公司购买了汉街的商铺,总共占地面积580平米,用于经营一家酒楼。此后,贺本苏又在附近建了约300平米的自建房使用,同时借用朱更新的房屋作为仓库。这些房屋加在一起组成了目前孟令文所持有的产权房,共计1170平米。

  在转让时,孟令文称贺本苏持有的权属证明上,均显示1170平米,而非580平米。那么300平米违建房以及朱更新的仓库,如何成为贺本苏的产权?王磊称他也不清楚此事,而朱更新认为,这件事情中间肯定有问题,“能上升到市纪委、省纪委的问题”。

  疑问

  房产档案哪去了?

  孟令文认为,所有这一切,都是各说各的理,真正能把事情理顺的证据材料,应该是这套房产的档案,“包括房屋产权档案,以及土地档案,记录了整个房产从建设到现在,所有的活动情况。”但是,这两份档案,当事人均未能见到。

  根据我国《城市房地产权属档案管理办法》的规定,房地产权属档案归档范围包括:房地产权利人、房地产权属登记确权、房地产权属转移及变更、设定他项权利等有关的证明和文件;房屋及其所占用的土地使用权权属界定位置图;房地产分幅平面图、分丘平面图、分层分户平面图等;房地产产权登记工作中形成的各种文件材料,以及反映和记载房地产权属状况的信息资料。在保存档案过程中,不得涂改、毁坏。

  土地档案,根据国家的有关规定,包括:地籍管理档案,土地利用规划档案,建设用地档案、土地监督检查档案等,土地管理活动真实的历史记录,具有法津效用。争议房的档案到底去了哪?现代快报记者曾先后就此采访沛县住建、国土部门,沛县住建局产权交易中心产权股股长王磊说,档案在2006年的时候被县里调走了,后来就一直没有送回交易中心,他也未曾见过。“那个时候汉街的违建比较多,所以县里在2006年搞了一次整治活动,把汉街内存在违建嫌疑的房屋产权档案都拿走了,存在争议的那套房屋产权也在此之列。”

  孟令文称,2006年县里确实搞过这样的活动,他还记得自己把房产证、土地证交给县里主持这项工作的县领导,以此证明房屋的合法性。“县里当时怀疑我的房子是违建,后来看了权属证明之后,就没有再过问。”

  沛县国土局并未正面回应档案是否不在该局,该局副局长张京奎说,朱更新办证的时候,工作人员没有查阅土地档案,“档案太多了,哪里查得过来。”

  孟令文认为,只要找到这两份档案,就能确认这套住房的真正主人。

  一套房产,却有两套经发证机关审批的权属证明,继而引发连环官司。既然孟令文已经取得了争议房屋的权属证明,为何还要给朱更新发证?

  沛县住建局王磊表示,由于房屋产权档案在2006年被调走,他们在办理朱更新的房产证时,无法确认房屋的权属,“审核朱更新提供的材料时,发现这些材料符合我们的办证要求,经过工作人员和有关单位人员现场指界、测量无异后,就给发证了。”此外,孟令文与朱更新房产证上标注的产权位置不同,不一定代表同一套房屋。

  然而实际情况是,朱更新已就此起诉孟令文索要房产。

  沛县国土局分管副局长张京奎称,房产证是前置证明,在办理土地证时,朱更新提供了房产证等一系列证明权属的材料,“符合我们的办证要求,我们就给予办理了。”为何没有查阅档案?张京奎说:“一个是纸质档案太多,不方便查阅。此外,电子档案尚未建成,还无法实现实时查询、更新的地步。”这套争议房屋自孟令文接手以来,就一直处于经营开放的状态,“最初是一家宾馆、浴池,之后又改成棋牌室,两年前经营宾馆。”孟令文说,房管部门要给朱更新办证,就必须要到现场进行测量,“到现在看见里面有人在经营,多问一句就知道这房子已经有主了,按照他们的说法,就不会出现办证的事情。”王磊称,无论这套房产有无纠纷,孟令文是实质受害者。

  目前朱更新已经向法院提起诉讼,索要248平米商铺。他也听说,孟令文向法院提起行政诉讼,“等法院审理结束,对这套房屋的权属作出裁定,我们再根据法院裁定,办理相应登记。”

  张京奎表示,如果朱更新撤诉,他们会按照相关程序将其土地证予以撤销。

  回应

  办证前未查阅档案

  律师

  先拿的证有效

  同一套房子,为两个人办理两套权属证明,显然是不对的。江苏茂通律师事务所刘茂通律师认为,这两套权属证明,如果都是真实有效材料,经过合法程序,得到发证部门审核并通过,最先拿到的权属证明才是有效证明,之后拿到的,无效。

  就以上案例来看,朱更新的权属证明没有法律效力,但其如果有证据证明房产归其所有,可以向法院提起诉讼,要求孟令文返还房屋,并赔偿损失。

  如果房产确属孟令文所有,孟令文也可以要求发证机关对朱更新的权属证明予以撤销,同时要求发证机关赔偿因此造成的经济损失。

  刘茂通律师表示,值得注意的是,此案中,两套房产权属证明所标注产权位置说法不一,“这样的话,需要依靠产权登记、现场查看,以及国土部门的相关资料,来予以确认。”

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