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主题论坛：消费新亮点 选址新要求 运营新策略

　　搜狐焦点商业地产讯，“中国商业地产行业发展论坛2013（第十届）年会于3月29日至30日在武汉万达威斯汀酒店举行。 该论坛由中国商业地产联盟发起，并联合相关权威机构共同举办，是目前国内商业地产界层次最高、规模最大、影响最广的行业年度品牌盛会，自2004年以来迄今已成功举办了九届。

　　本届年会的举办适逢国家最高领导层换届更迭。据论坛总策划、中国商业地产联盟秘书长王永平介绍，与会领导、专家将全面解读“两会”确定的新年度经济政策及其对商业地产产生的宏观影响。与会企业家还将激辩三大热点问题：“关注泡沫化”--转变商业地产增长方式；“应对同质化”--探寻竞争制胜之道；“防止边缘化”--在变革中应对电商冲击。年会期间，组委会还将发布2012年中国商业地产十件大事和2013年行业发展趋势。

　　20国集团研究中心秘书长龙永图、全国人大常委、民建中央副主席辜胜阻、住建部政策研究中心研究员陈淮分别就“改革红利与中国经济驱动力”、“中国城镇化与商业地产的协调发展”、“持续调控下的房地产市场预期”发表演讲，香港恒隆地产董事长陈启宗、凯德中国商用首席执行官骆伟汉、新世界发展董事CEO郑志刚、万达集团副总裁陈平、苏宁云商副董事长孙为民、首创集团董事长刘晓光、深国投商用董事长丁力业、麦肯锡全球合伙人张海蒙等一批行业领袖将莅临研讨行业走向，水皮、司马南、袁岳“三大名嘴”同台开讲。

　　【时间】:2013年3月29日

　　【地点】: 武汉万达威斯汀酒店

　　以下是搜狐焦点对此次活动进行的现场直播报道:

　　【主持人】：非常感激新世界百货陈总简短但是精彩的演讲，因为时间的关系，我们就继续进行下面的项目，有很多更精彩的演讲者会继续上台。因为这些年商业地产的大量开发，对地点是一个很大的考量。商业地产最重要的元素就是开店的地点，但是在不同的地点里面有不同的策略，更重要的就是，运营的专业，在中国现代的商业地产发展蓬勃的状况之下，如何找到适当的人才，如何找到各种复合型的人才，是一个非常大的挑战，可以看得出来，未来中国商业地产行业需要许许多多的人才，但是更重要的，每一个案子，更需要团队。

　　这个里面有领导者，在这个中间，如何来寻觅关键的商业地产的运营商，领导者。我们下面的专题就是针对这个方面来跟各位交流，我想介绍一下这个环节的主持人。

　　【周林占】：我非常高兴和大家交流一下行业的心得。之前听了那么多大老讲，我在想，这个商业地产究竟是谁的？最后我想明白了，其实商业地产是各种品牌的，我们商业地产商只是幕后。真正和消费者面对面的是这些品牌。未来的商业地产会有更多的体验和娱乐，下面有请参加这个环节研讨的嘉宾，他们就是负责吃喝玩乐的人，他们是商场真正的主人，他们是，宋涛，陈世海，程忆沧，郑刚，张宏伟，一拓

　　【周林占】：我想在座的有很多是在做地产开发的，他们对你们会很感兴趣，首先请宋涛先生介绍一下他的小鬼当家。

　　【宋涛】：大家好，很高兴跟大家介绍一下小鬼当家。我们是做儿童记录的，目前我们发展得很好，今年又做了一个宝宝当家。我觉得如果想抓客户，首先要抓一个家庭，要抓家庭，就先要抓住孩子，想抓住孩子，就要抓住新生儿，要抓住新生儿，就要从孕妇抓起。我们在去年的9月份，在北京的朝北大悦城建了我们的3000平米的体验中心，他带动了商场的客户流量，和孩子们的定单数，都是非常庞大的。

　　我们每年可以带动18万人次的量。所以小鬼当家，和宝宝当家，是记录孩子的过去，和培育未来的家庭成长空间。希望和在座的各位有更多的合作机会

　　【主持人】：您刚才说有两个品牌，在同一个位置可以同时开吗？

　　【宋涛】：我们选址的条件是500到3000平米，在2013到2015年，我们计划是100家店面，覆盖区域是全国。

　　【主持人】：我知道陈总现在关于商业地产新开了一家店，能给我们大家介绍一下吗？

　　【陈世海】：昨天大家如果有参加的话，我们昨天获了一个奖。刚才谈的是一个哲学问题，我是谁？我们是东方传媒集团旗下的做商业地产的一个公司。我们从哪来，刚才也讲了，到哪去，可能要做的就是文化创意的地产。昨天我们获奖的项目是创意地产的一个项目，是一个商业地产项目，很小，有他的创新性。那个地方就是吃喝玩乐的地方。吃和玩大家很清楚，那么乐，我们追求的是什么？除了表面上的欢乐之外，我们希望有感动，有分享，有传播。这一点上，可能跟在座的各位做商业的人，谈起来有点文邹邹的。

　　但是我们这样理解，在商业大潮的冲击下，未来我们做商业，可能体验式，互动式，有内容的有追求的商业地产项目，才会更加有生命力。

　　【主持人】：其实我自己去体验过，我这里帮他做一个广告。喜洋洋和灰太郎就是他们的资源，如果你想给孩子办生日PARTY的话，到他们那里，他们可以按照喜洋洋的情节给你们安排。好的，程总。

　　【程忆沧】：我们是一个真正的快时尚品牌，而且有和国际快时尚品牌挑战实力的一个中国品牌。2006年我们在广州郑家广场开了第一家店，之后的步伐其实是必须缓慢的。到2012年底，我们在全国只有21家店。不过单店我们都有超过1000平米的场地，而且当年就有盈利。虽然做快时尚，但是我们甄选店铺比较慎重，开店的速度也比较慢。所以一路上错过了很多好的机会，但是我们觉得稳扎稳打，和这些国际大品牌PK不仅是一时的销售规模，而是更长时间的后台，供应链，服务品牌的打造，所以这是一个非常需要时间来沉淀的东西。事实上前六年我们主要是在看一二线市场，北上广深是我们目前分布最多的，其他的，比如武汉我们有两家店，还有天津成都。今年开始我们已经有了一个新的方向，就是随着我们整个国家的城镇化进程，我们很多的消费在未来一段时间，我们会向三四线城市回流，就是说可能一线城市，特大型城市消费能力会持平，或者略有下降，所以我们从今年开始会下沉到更多的二三线市场，做一个市场的接触。

　　【主持人】：我特别想问，这两年你们的销售情况有没有好一点？

　　【程忆沧】：比较自豪的是，我们的最大的股东，我们的（品牌）拥有者李名光先生，他已经把这个品牌收购了。现在已经成为一个真正的中国品牌。所以我们觉得中国这么大的一个市场，是完全具备这样的素质去培养出一个好的服装品牌。现在快时尚确实是一个比较火的名词，趋势也很好，所以我们也希望占领中国，然后再更大的国际市场上和国际快时尚品牌竞争。

　　【郑刚】：大家好，我来自北京的新辣道集团。旗下有两个品牌，一个是鱼火锅，一听火锅大家都想到小肥羊，我们是做鱼火锅。是从埃及进口的鲶鱼，必须通过温泉养殖。目前我们在北京，华北，西北已经开了差不多有100家店，这个品牌已经创立了十年。从今年开始，我们进入快速发展期，然后每年平均以100家的速度在快速发展。另外我们下面还有一个品牌叫（金福盐帮），其实这个是由盐商发展起来的菜，目前这个品牌差不多经历了十年的创立，也是从今年进入了快速发展期。

　　这个品牌需要3000平米左右的面积，现在我们主要在北京，从明年开始我们会开辟华东市场，大概就这么一个情况。

　　【主持人】：现在我们知道最近中央要讲究防腐，高档餐饮下了30%。我不知道对你们有什么影响？

　　【郑刚】：对我们不仅没有影响，还有促进。因为我们的鱼火锅定位在80到100的快餐消费，所以十八大政策出台以后，这个消费水平是大众消费，所以第一季度我们看，增长了14到15左右的水平。而（盐帮）品牌定位比较高档，但是也比较适中，所以发展得也非常好，第一季度增长25%以上。

　　【张宏伟】：我们在全球数量已经超过11000家，在大陆市场我们已经超过1000家店铺，城市覆盖达到200多家。因为刚才讲到我们这一组是讲吃喝玩乐，屈臣氏听起来跟吃喝玩乐没有多大关系，但是我们的消费理念是给消费者带来更多的健康和美丽。按照零售细分的话，我们的理念是健康与美丽。一个人拥有了健康和美丽，就会有更多的身心愉悦和快乐。谢谢大家。

　　【一拓】：我们最早是为可口可乐，康明斯，奥运会做策划的。我们去年有一个新的项目，在墨西哥起源。在日本开业第一年，到半年的时候，周末的票必须要提前3个月才能定。这个项目是儿童的社会职业角色体验。孩子们在里面当飞行员，当警察，当医生。是儿童自主的社会。除了玩，还有各种的安全教育，包括素质培养，所以自从这个项目到国内以后，到现在09年两家开业，到目前全国有73家开业。

　　速度非常快。其中70%都是地产商和购物中心在做。因为大家叫他人流发动机。所以在这几年当中我们为全国的地产商筹建的17个项目。

　　我们的自主品牌第一叫（名称）梦想城，第二个是高端品牌，叫（名称），我们希望在未来20年之内，在全国开到50家店，能跟各位地产商和购物中心有更多的合作。谢谢。

　　【主持人】：大家都在做广告啊，我想问一个问题，你跟（？）小镇有什么区别？

　　【一拓】：他们的形式有一点单一，只做体验馆，我们的成长湾除了做体验馆之外，我们还做和儿童相关的吃喝玩乐购，包括早教和特长班，这是我们和他们的不同。

　　【主持人】：宋总，您在开店碰到最大的问题是什么？

　　【宋涛】：主要是人才吧。团队里人才的补给这个很关键，其余的都相对要好做一些，因为我们的资金不是问题，而且希望高速发展的话，我们需要很多的资金支持。我们进入行业11年，实际上我们公司定的目标，每年提升与第二位竞争对手1倍的差异。我们也是把每家店当车作品来建，我们现在是第三代店，09年在北京开的一家店完全按照迪斯尼建造的，12年的一家店标准更高。所以针对我们整个的品牌，资金，包括产品都不是问题，我觉得的更多的挑战还是人员的供给。不过目前我们也有自己的人力储备计划。就是针对更层面，一个是针对分总，针对店长，还有体验式，以前我们可能是从现有的团队里抽调人，现在我们是提前一年准备好人，然后让人才从基层晋升。所以我们觉得，能够做前置性的准备能够降低未来的风险。

　　【主持人】：您这个品牌的消费者，跟刚才说的电商的冲击，有什么新的变化？

　　【宋涛】：昨天听了电商和行业的讨论，我觉得昨天的论点不成立。我们把线比喻成海洋，那么该在哪里生活的动物就在哪里生活。像我们的摄影，摄像，是我们的具体业务，还有我们儿童的娱乐，生日会，我们的定位是这样，我们做的是儿童的成长，不是儿童的生长。我们认为儿童的省长定义是衣食住行，而我们关注的是儿童未来的培养，记录家庭的幸福。所以线上只是我们增加营销的一个工具，所以电商对我们的影响很小。

　　【主持人】：现在每个家庭的DV机普及率非常高，这些爸爸妈妈为什么不自己去拍？

　　【宋涛】：这个问题很好，实际上客户在这几年，记录也发生了改变。摄影对我来说是神秘的，但是我现在希望拍摄出更专业的作品。这里面有几个关键点，过去我们的小鬼当家现在定义成家庭成长记录，第一，我们记录的对象不仅仅是孩子，而是一个家庭。一个家庭出去以后，拍照的时候只能留下两个人的照片，总是少一个人。我们这里就可以解决一家人的合影。第二，我们拍出来的是作品，家长拍出来的是照片而已。而且单反的普及，期初我们会担心影响我们的生意，但是现在发现，单反的普及是激发了家长对摄影质量的需求，反而增加了我们的进步。

　　【主持人】：程总，我问你一个问题是，就是你觉得刚才我说的那些元素也好，你是怎么植入到你的服务环节里面去的？

　　【程忆沧】：刚刚周总介绍，因为我们SMG是国内最大的动漫企业，过去我们做电视，现在我们有两个电视频道，其中包括一个覆盖全国的卡通频道。所以我们有卡通资源，这些怎么植入到我们线下的产品当中呢？大概有这么几点。一个就是加盟店的形象，无论是授权还是被授权，让这些形象，在消费环境当中融入。这个大家都能做得到。第二个是将动漫人物的背景故事抽离出来，这些故事能够放到我们的产品当中去。

　　比如说我们有100多个主题派对的产品，把这些产品融入到日常的每一个商品当中。第三，我们还会将我们自己的服务环节，比方说，我们自己的服务生，我们都不会叫他们服务生，我们叫他们派对天使。这些天使本身是什么样子呢？如果你到我们的派对上去，他们其实每天都是COS扮演，也就是我们每一位，包括我们高级的管理人员，他们在现场，都会是装扮成动漫形象，然后和我们的孩子做交流。这样的话，形成一种互动。也就是说，从你看到到你进来，到你感受，到你回家的记忆，这些都和动漫相关联。

　　因此我们是做文化，做内容，让内容和商业结合，不是做一张皮，渗入到每一个细胞当中去。现在第一家店，在上海选择他的时候，因为是想连锁发展，因此没有选在成熟的商业街区当中，周遭的商业环境并不浓郁，但是他本身的地理位置属于闹中取静，很优美，没山，但是有水，有草坪，他是当年陈逸飞先生在世的时候唯一的一个建筑作品。这个地方去年9月份我们正式试营业，今年的一月份我们才会在财务上记录到正式产业。去年9月份我们开业，到现在我们在预计上面，今年现金流已经是正了。

　　【主持人】：很期待。你对你下一家店有什么期待？

　　【程忆沧】：应该是这样，对第二家店，以至于未来的店，再开的话，我一定会选择更成熟的商圈。第二，因为我们这个项目现在非常创新，一定是对动漫，文化理解比较成熟的地域。我们先选择了上海，接下来应该就是北京。

　　【主持人】：因为销品茂会很欢迎快时尚品牌，在跟那些国际品牌竞争中，你最核心的亮点是什么？

　　【程忆沧】：大家现在都认为，现在1000平米的店都是快时尚的大店。其实类别里面还是有很多不同的细分的。我们现在最重度的竞争是（品牌名）。所以刚刚提到的，优衣库，还有一些品牌，他们都是以基本款为主。而基本款和快时尚相比，还是款少量多，每年翻新的幅度不是很大。但是以时尚款为主的，就是款多量少。比如说我们每个星期会有300个新款到店，但是每个尺码只有一次补货，所以你去晚了可能就没有。因为我们是一个立足中国的品牌，所以我觉得我们有两个最大的优势，第一个，我们所有的版形，首先我们所有衣服的尺码是按照中国人的体型来的。我们的女生试过以后就会发现，在腰线上，肩膀上，都会有很多不同，因为那些国际品牌都是按照欧洲人的尺码做的。而我们是按照中国人的尺码来的。

　　今年我们准备到二三线城市做，我们现在已经赢得了一些市场的认可，尤其是价格方面。所以我觉得这两点可能是未来在中国来说，推动我们继续做大做强，跟他们去争的要素。

　　【主持人】：下面一个问题你可以不回答，你的成效是多少？

　　【程忆沧】：过去六年我们只有21家店，相对来说11年12年开的店比较多，加起来差不多有14家。现在这几家店都还不是很标准化的。现在最好的一家店就是广州开了六年的那个，每年增长是40%。到去年为止我们的业绩基本上月平均下来差不多700万，900平米的场地，这个成效应该比（国际品牌名）在广州高。

　　【主持人】：刚才您说UR是做快时尚品牌的，您有多快？一年做几季？

　　【程忆沧】：我们不是按照春夏秋冬来定的，我们按照周，每周我们都有新款，去年我们推了12000个款，当然这个是针对一线市场的，二线市场相对少一些。

　　【主持人】：郑总，我想问一个问题，就是现在你的店，有多少店是在销品茂开的，有多少店是在非销品茂开的？

　　【郑刚】：三七开吧。70%是在销品茂。随着中国城镇化的发展，餐饮面积我们不断的扩大。二三线城市消费者的购物习惯都发生了很大的变化。过去消费者可能喜欢到路边摊用餐，而现在购物中心里餐饮面积不断的扩大，很多消费者已经形成了到城市综合体购物中心去就餐的习惯。所以我们调整了战略，把购物中心，包括商业综合体里面的餐饮店的比例增加到70%，这是一个转变。

　　但是去年开始我们又有第二个转变，就是商业综合体和购物中心进入的谨慎性做了很大的调整。主要是针对这两年，特别是去年开始，很多商业地产项目不成功，导致我们对进入这些商业地产项目的谨慎度有一个很大的提升。所以我们现在的一个基本的战略就是，对一些知名的品牌，比如说万达这种，我们都毫不犹豫。但是别的一些品牌，我们会做很多的评估评判，最大限度减少我们失败的概率。

　　【主持人】：我替那些非品牌的地产商问一个问题，你们都会调研什么？

　　【郑刚】：我们发现了一些特点，首先项目定位会不准确。特别是餐饮项目这块，在整个餐饮功能的布局，比例，有很多商业项目本身做的不太科学。所以有可能造成整个的餐饮项目风险很大。第二，很多的招商团队，或者运营团队，实际上对很多品牌缺乏了解，或者是对很多品牌的财务模式，包括运营模式，缺乏一些比较深的了解。比如说举一些小梨子对于很多租金的匹配上，实际上餐饮业本身，确实能够给很多购物中心带来很多的客流。但是他们对租金的承受能力都会比其他的业态差一些。很多商业地产在租金上的压力也越来越大。

　　昨天我们听了报告，这两年，租金的比例，我自己平常开店看到的，每年递增都是在10%以上，但是实际上平均的增长都达不到这样的比例。所以我们平时开的一些项目，中间的很多的成本，管理费用，水电费用的提升，实际上我们的利润空间已经越来越薄了。去年我参加过一个餐饮业的论坛，去年我们餐饮业的整体利润是7%，到去年年底我们的利润已经非常非常微薄了。如果租金每年3%的速度递增，这个速度根本无法承受。所以我们在做餐饮业的时候要多多考虑他的特性。

　　【主持人】：我问一个问题。在你的概念里，当你的租金占到营业额多大的时候，会觉得干不下去。

　　【郑刚】：有两个变量。按照我的财务模式，有可能每周都不同。如果我的营业额每年在800万以下，那么把它作为一个标杆好了。350到450平米的店面。如果是高于800万，到1200万之间的，我的租金不能超过15，如果超过1200万，可以达到16或者18。达不到这个，就没有利润。

　　因为我们过去十年是品牌创业期，开店速度比较慢，在过去两年开了50家店左右，关过三家。

　　【主持人】：在座的各位品牌地产开发商，下次下手的首先不要那么狠了。张先生，我想这个品牌上市各地都特别欢迎，我们越来越的，包括国内的精品超市的运营商不断的发展，这一点给你们形成的挑战是什么？

　　【张宏伟】：因为我们的定位是化妆品，个人护理用品连锁企业，我们的目标客户是35岁以下的年轻女性。

　　【主持人】：我观察到他们个人护理用品的比例上升非常快。这个对你们来说意味着什么？

　　【张宏伟】：因为我们是专业的品牌店，所以我们跟精品超市，标超，都不会跟他们在价格上进行竞争。屈臣氏，在座的美女百分百都知道屈臣氏，80%都是屈臣氏的会员。你到屈臣氏的店铺里，他产品的宽度深度是任何超市都找不到的。这是第一。第二，我们的店铺会有非常专业的服务，我们每个店铺里面都有美容顾问，消费者去了，根据你去买面膜，不太确定的话，我们的美容顾问可以给你建议。那么这个我想就是从个人护理用品，化装品的深度广度，以及我们提供的服务，超市都是无法比的。

　　【主持人】：您刚才说你们现在准备往下沉，这是说一线饱和了，还是消费者已经开始接受你们这个模式了？

　　【张宏伟】：这也不能说一线饱和了，我们在香港有300多家店，在北京只有100多家，所以我们会以香港的标准在中国一线城市做。我非常同意新世界陈总的说法，因为现在生活水平提高了，越来越的消费者开始关注自己对生活品质的追求。屈臣氏是健与美，是追求生活品质的一个标杆。所以我们现在三线四线城市，我们一些店铺的销售额，甚至比一线二线的销售额高很多。

　　而且我去西宁，去银川的时候，我们那边好多的合作伙伴，就是我们的开发商也好，或者是百货零售商，他们的很多的老总，跑到我们当时还没有去西宁银川的时候，他们去西安，兰州的屈臣氏买东西。所以我跟他们谈屈臣氏要进入这两个城市的时候，他们都非常欢迎，我们很快形成了多个店的合作。比如我们在银川，跟新华百货，包括和万达在银川的一个金凤新居，大家都很不看好的的一个入住率非常低的地方，销售都非常好。就说明我们的产品，店铺，在三四线的城市都非常受欢迎。我们也是引以为豪的。

　　【主持人】：你们是知名品牌，和业主谈判当然非常有优势。有过非常难进去的情况吗？

　　【张宏伟】：难不难还是看需求，其实双方都是定位的需求。比如说，屈臣氏的定位是中端，时尚，年龄层是15到35岁，如果一个购物中心的定位是大众，是时尚，大的目标客户群也是15到35岁，我们就非常好谈。不存在强弱，因为大家定位一样。

　　【主持人】：我想以我为主的发问就到此为止，我总结一下，印象有这么几个，第一就是抓群体。谁抓住了孩子和女人，谁就有谈判的地位。第二个，要有载体，有内容。我们有好几位朋友，都是在做这个，要让孩子和女人有时间消费，有体验的东西。第三个，就是人才，这是非常致命的东西。钱谁没有？品牌谁没有？但是人才是真正大家都缺少的。接下来还有十分钟左右的时间，我们可以开放三个

　　【提问】：我是北京百龙世贸商城的，我想问一下，如果一个三线城市，做一个20万体量的综合体，邀请大家去，大家愿意去吗？百龙现在很多的吃喝玩乐都想进去但是我们面积有限，想听一下各位的意见。

　　【郑刚】：其实开店的时候我们有自己的逻辑。第一个逻辑是先对城市做一个评估。这个城市是我们能够覆盖的，第二个，是对商圈有一个评估，20万的一个体量，这个城市是不是有这个消费能力，第三个，我们会考虑整个餐饮的功能和比例，我会判断，这样一个功能和比例，能不能让你的餐饮业在综合体里获得一个好的发展。如果回答都是正面的，我肯定会去。如果说商圈也没有问题，也在我们的覆盖范围内，我们的业态功能分布都没有问题的话，我们会去。

　　【提问】：谢谢主持人，刚才听了几位嘉宾的讲话，通过这两天在武汉的感受，我看了汉街，和很多武汉的商业。屈臣氏刚才讲了一句话我很开心。健康和美丽。但是我们在观察屈臣氏的内容，经常处在一种模式下。比如说，大商场里我们会看到屈臣氏。我是做城市综合体的。我们二线城市很想他过来，但是有一个情况，比如说，像万里这样的，我很想引进屈臣氏，但是每次去谈的时候，总会有一些问题。比如说，刚才他在谈战略合作商，这样过程中，我们总是失去机会。我想能否在未来的过程，跟我们这样二级的城市综合体，在步行街里面开店。

　　【屈臣氏】：谢谢对屈臣氏的厚爱。因为这边当时我们没有选择做，很简单，因为是120个铺，单层面积非常小，因为我们需要300来平米的面积。而且我们不做一楼加二楼整个店铺，但是他们现在有一些地方做了调整，一楼有我们需要的面积出来，我们正在谈。您刚才说的西安的项目我确实不太了解，您说附近是个什么样的情况，每个零售商在选址的时候有自己的考核体系，考核这个项目适不适合我们去做。这个对我们的开发商和业主也是有好处的，是一个双赢的。如果我们觉得这个项目我们的生意都做不好，我们去的话，是对自己不负责，对我们的业主不负责。

　　【提问】：首先想问一下，郑总，您刚才提到了租金的问题，如果我们愿意以保底价抽成的模式，陪您共担风险，你是否愿意。第二个，还想问一下两位做儿童业态的老总，如果是地下的位置你们会选择吗？

　　【郑刚】：如何符合我们的开发策略和标准的前提下，这样的租金模式是非常理性的，也是非常具备合作精神的，我们当然愿意。

　　【程忆沧】：我回答第二个问题，从消防角度来说，一场能接纳500人到1000人的项目，消防局是不允许在地下的。不过，中国是一个人脉社会，我们有两个项目都开在地下一层，所以这个是需要活动一下的。

　　【宋涛】：我们也是楼层的问题。我们也开过地下的，那个店体量很大，在燕莎做起来的，当地一有一个20000平米的空间的时候，当时我跟那个老总不错，就做成了。而且地上地下互动很好，而且大家对儿童摄影的定位是2、300平米，做2、300万的营业额，而我们那个家店光记录的部分一年就是2000万的营业额。我们还打过一个擦边球，1500平米，检查的时候遮挡一下，只有300平米，检查走了，我们有1500平米。所以现在这个国家对这个的要求不是很理想，所以只要没有消防的问题，地下我们是可以考虑的。

　　【主持人】：我们曾经有一个卖口香糖品牌的朋友，他说他突然发现，他们在西部的销量大幅度增长。研究完了发现，是因为那些打工者回去了，就把这个习惯带过去了。所以我们的消费模式在不断的发生变化，我们说三十年河东，三十年河西，谁知道未来会发生什么呢？我们是共赢共生的，只有站在自己和对方的立场同时看，我们才会共同成功。

　　【主持人】：谢谢刚才各位专家具体的演讲，因为我们赶快要进入今天早上最后一场的专题论坛，接下来我们将讨论选址的问题。到购物中心做真正购物的只有19%的消费者，也就是说，80%的人到购物中心来并不以购物为主，他们是去做一些休闲，一些娱乐，一些餐饮。反过来，到百货公司，大概80%以上都是来购物的。

　　那么他们因为百货公司里面传统的来讲，他休闲的空间，这些地方比较小。也就是说，购物中心是以体验式为主，那么传统的百货我们要做目的地式的购物，购物中心是发现式的购物百货公司大同小异，大家都是类似的，但是购物中心没有一个一样，就是说完全不一样，在这种情形之下，我们台湾对购物中心有一个比喻，其实购物中心跟拍电影很像，一个电影他要一个剧本，购物中心也要有剧本，一个电影很重要的是导演，他可以把很多构想拍出来。购物中心也是一样的，他要有一个总策划，他能把所有的商场，所有的概念结合。那么一部电影真正吸引人，不是我刚刚讲的这些幕后的东西，电影吸引人的是演员。

　　因为他没来看电影之前，不知道这个故事，只知道这个明星。购物中心也是一样，我们今天看一个购物中心是否成功，要看招商，看演员，看主角。好的购物中心，好的电影，是一个好的主角。当也有一些好的故事主角并不是很有名。我们今天探讨的是，好的电影，既然有好的故事，你怎么找到好的演员，哪些是好的演员。同时演员也是一样，这些演员就是我们讲的零售商，这些商家，他们怎么样找到一个好的剧本，或者是好的场地，让他们来发挥好的创意。