恒隆地产有限公司董事长 陈启宗

　　【陈启宗】：早上好，昨天晚上刚从巴黎下飞机，所以差不多没有睡觉，讲得不好，或者是讲到一半睡着了，请各位原谅。我想就中国内地商业地产的一些情况，跟大家分享一下，我想说成功之道，这个成功之道的意思是，你成功了，或者说，别人还不够成功。这个话不大对，但是在商业地产领域里，在中国内地的市场，甚至在台湾的市场，好的榜样不是太多。反而水平不够的一大堆。

　　所以从这个角度来看，我可以和大家分享一下，不要说如何建造一个成功的商业房地产，或者说如何的建造一个不成功的商业房地产项目。说如何建造一个成功的，那就是说，我已经成功的，我不认为我已经成功了，我不过是在过程里。那如果我的题目是，跟大家分享如何盖一些不成功的商场的话，我倒是有一些经验。

　　有人说，康龙不是很成功吗？成功是别人看得见的，不成功是别人看不见的。就是说，过程里有很多不如意的地方，别人不知道，我们也不想告诉别人。那么今天就请让我告诉你，如何盖一个不成功的商业项目。昨天下午你们有一个环节在讨论，商业房地产怎么可以在又要出售，又要保持水平之间拿捏的准，能够又叫商场，又能够出售，又能保持一定的水平。

　　我看了这个题目，觉得很有意思，所以我也想讲几句。我最喜欢提问的环节，比所谓的演讲的环节有意思多了。所以待会儿欢迎大家提问。我们都知道，中国房地产有一个很特殊的现象，就是绝大部分是分单位出售。我们知道这个东西世界各国也有，但是情况非常少。香港的住房的分隔出售，是60、70年代开始的。在座的各位都知道，在香港的住宅，最早分层出售的，分单位出售的，领航者是谁？是后来政协的副主席，霍英东先生。听过这个人吗？没听过就是你太年轻，要么就是你不爱国。

　　分单位出售的原因就是财力有限，没有办法。所以有人说，中国房地产的竞争太厉害了，我记得我两年多前在沈阳开了一个商场，我数了一下，当时有规模的商场在沈阳有27个在建，一个城市有27个体型那么大的商场，能够容纳的了吗？好多人说，康龙你死定了，因为这里有那么多的竞争，那你怎么办？我说凡是说这个话的人，都是没脑子的。我们要细心的分析问题，我想问大家一个问题，中国内地房地产，商业房地产，特别是高档的商业房地产，所谓的四星级的，五星级的，有多少是分单位出售的？有多少是切开卖的？

　　总之那个数字不小。凡是已经切开的商场，都不再是我的竞争对手。全国我看来看去，也不过只有不到10个比较大的集团，是所有的商场都不切开出售的。我相信有几个，你们都数的出来。华润，中粮的（大悦城）算一个，万达有几个，我数出来的东西也不一定是五星级的，号称嘛。凯德盛名在先，他们搞三星级的，星光全国有多少个？1个，那就不算了。你告诉我，太小的就没意思，只有一个就不算。

　　金融街，也是一个？在座的有好几百个在这个行内领先的朋友们，你们也想不出来，由此可知，当然还有香港的，我自己数的出来，不过香港也不过四个。康龙，（九龙仓），（太古），（名称），也就是说，全中国有几个商业房地产商是，包括在财力，有能力之外，都不切开出售的，没有几个。凡是切开出售的，都不是我的竞争对手。

　　刚开始的时候，或多或少可能会影响我一点，如果你不存在的话，我租金可能会再高一点。大家知道，如果商场切开出售之后，你就不能再控制你的租户总和。你的邻居，你旁边的人卖什么东西，你根本说不得了。所以安保，清洁很多方面也会造成不少的难处。

　　所以有人说，商业房地产在中国竞争激烈，我绝对不同意这句话，原因很简单，中国经济起飞也不过是20多年。能够在20多年里，能够有足够的财政实力，叫他盖一个几十亿，甚至于100多亿的商场或者商业群，包括写字楼，酒店等，而不切开出售，全国大概不超过10家。那我们的国家是个13亿5000万人口的国家，超过500万人口的城市有57个，超过300个靠近90个，超过100万的180多，那么大的国家，那么大的市场，只有不超过10个企业是能够做这个事的。那你说那个市场竞争激烈吗？

　　以往20年来康龙在内地，我们是不喜欢去投递的，凡是要投递的东西水平都不是太好。因为我这20年只碰到过一家公司，别的我都碰不到。所以有人说这个市场很拥挤，我说那不是我们的经验。碰来碰去就一家。不过，一碰到有竞争对手，我差不多都是输的，基本不可能赢。所以商业房地产特别是是在四星级五星级的，高档的，能够持续发展的，这个市场是大得不得了。新世界做在我前面，刚才有人说你怎么没算新世界？

　　因为新世界弄的是杂货店，和我们是不同领域。那就允许我做一个提议，有人说，陈先生，你刚才说的那些公司都是内地国营的。国营的才有那种实力。那么香港的，经过几十年下来也有那个实力，可是绝大部分都没有达到那个财政的水平，能够不切开出售的。怎么办？

　　我想来想去，确实有一个办法，但是这个办法很多人不愿意做，很多发展商不愿意做。就是有非常严谨的拥有者之间的一个协议，一个合同。我这个商场在法律上不好办，但是我相信也不是不能办，就是你要买我这个商场的豆腐干，你就必须遵守我预先定下来的一些条件。你说这会影响我的卖家，是的，会影响。因为好多人是不愿意受你约束的，但是你不这样做的话，长远你会把你的名牌打掉。

　　你要你的品牌能够继续的在市场上有一个比较高的水平，你就必须保持一个，凡是买你商场的人，都是将来比较能赚钱的。要是你能够做到这一点，那可能长远来看，你能够一方面又切豆腐干的出售，又能够保持你所发展的物业的一个比较高的水平。那么这个做法在好多外国的其他地方，都做过。比如说，一个住宅小区，所有的房子你不能随意的更改，你要更改，必须要得到业主委员会的同意才行。

　　这是切豆腐干，而又比较能够保持将来长远的你那个项目的水平。我相信是我想的到的唯一的办法。那么另外谈一两个问题，为什么现在内地的商业项目水平都那么差劲？包括那些不出售的，独家拥有的，水平都是非常的烂。原因何在？

　　我前天在伦敦见了一个机构投资者，他问了我一个问题。这个问题我从来没有想过，他说，陈先生，你们在中国大陆的商业项目，那个房子能够维持多少年？我那时候住在伦敦，我开了窗往外一看，都是几百年的老房子，中国的商场为什么老外要问我能够维持多少年？我说50年，70年绝对没问题吧。他说我问的不是你，而是问中国内地一般的。言下之意，就是中国好多商业房地产的项目大概20年就差不多了。20年就已经陈旧的不能再翻新了。那么这个是老外看到我们中国的一个难处。问题乃是我们中国自己人看到没有？

　　我昨天晚上进来，住在楼上，我说这里的水平还不错，装修的物料还不错，但是这是我看的到的，看不到的我不知道。在设计的，建筑的很多方面你看不到，水管，电机的东西你看不到。那些水平就不知道了。但是总体来说，在中国内地我也知道一些。老外问这个问题，能够维持20年吗？他们不是没道理。我们错在哪？问题何在？其中一个大原因是什么？我说出来你们一定不高兴。不过我讲了，我就跑了，不要紧，你们不要扔鸡蛋。其中一个最大的难处就是，速度。中国人能力强，盖的快。

　　我前两天看到一个报道，一个很好的城市，要出售一块商业土地，你买了之后要在两年之内盖完。我心里想，是傻瓜弄出来的条件，还是疯子弄出来的？不是傻瓜就是疯子，两年是不可能的。设计两年还可以。它是要设计好，还盖好，两年之内。不是傻瓜就是疯子。傻瓜不是说头脑笨，而是说，他根本不知道在这个行业里做什么。设计的过程，没有一年到18个月，设计不出来好东西。

　　你说，康龙你水平不够，我承认。那你给我一个够水平的我看看好不好？是两年之内设计好也盖好。中国人有一句话说，人定胜天，我说这句话，用来鼓励自己，努力上进是很好的，但是你真相信人定胜天的话，你不是疯子就是傻瓜。设计是一个过程，没有一个设计团队，能够在六个月，9个月就能够把一个大的项目，几十万平米的项目，设计到比较可以接受，不要说完美，不可能的。因为设计是一个过程，需要好多的思考，好多的反思，从不同的角度来看同一个问题。不同的专业来看，来评估，才发现好多的问题。你说我一边设计一边改，那你不是傻瓜就是疯子。

　　因为你干到某一个程度就不能改了。在中国大发展的前提之下，速度对很多人来说，也是对很多领导来说，很重要。但是我们绝对没有办法，能够在六个月之内设计好一个项目，能够在两年之内设计好又盖好的话，我保证绝对是垃圾。你能够维持20年，了不起了。你说我很能赚钱，那是因为你没有竞争对手。竞争对手一出来，你肯定完蛋。所以我奉劝各位，要不你就搞好的商业房地产，你要搞三流的商业房地产的，那我不懂，我相信懂的人很多，你也不需要听我讲。但是你要搞一个一流的房地产项目，速度是你最大的难处。

　　当然我也理解，，有压力。要还钱，也没有理由无故的去唾骂这种速度。但是有了速度，是你干三流的商场的最好的保证，这里还有你的用料，用什么材料？也是个大问题，我知道现在在内地的商场，出租100块，多少块是可以放到自己口袋里的。多少？各位都可以回答。在台湾多少？在大陆多少？减掉费用之后，进我口袋里的有多少？不算，不算利息。就是你的开支，管理费用，清洁，保安等等。50？还有吗？70？

　　好，我研究过了，基本上行内平均水平是66，67左右。康龙是多少？比较成熟的像上海那样的项目，是84。你每收100块的租金，别人是67，你是84，那个差价是17块，为什么呢？大家都知道，康龙是傻瓜，我不是骂别人傻瓜，我们自己也傻。

　　康龙建筑费最贵，别人可以用很少的钱就可以盖起来了。我们要17000块一平米才盖的出来。我知道，行内有人用一半的钱就可以盖出来。但是，你每收100租金你只能拿到60多块，我能拿到80多，而且你的商场20年就完了，我的商场70年还在。所以这些方面都是告诉大家，商业房地产是一个很特别的行业。早年有一个商业房地产的论坛，不讲住房，专门讲商业房地产，让内地的发展商有一个平台，专门讨论商业房地产的发展。对行业是好事。20年盖好就报废的，你看看资源的浪费是多少？

　　从国家的角度，从经济体系的角度来看，盖了20年就完蛋了，那是极大的浪费。还不说你占了最好的土地，然后你盖了垃圾出来，逼着城里的老百姓看你的垃圾，真是昧良心。最后我说一句话，康龙的产品不止是能够拿到87块利润的一家公司，而且我们盖的东西都是一个艺术品。都是叫老百姓看得喜悦的，看得高兴，看得心里舒服的。我相信这也是精神文明的一部分，也是建立和谐社会的一部分。

　　每天你逼着别人看你的垃圾，人心里不舒服，社会就不可能太和谐。所以我希望我的每个项目都是艺术品。但是我是做生意的，我既要美观，又要实用，因为我有股东，我不得不对股东负责。所以每收100块的租金，我可以拿80多块放到我的口袋和股东的口袋，这是可为的，可行的。当然最后一句，我相信，现在全世界只有一家这样的公司，就是所有的项目都是美国绿色建筑的E标准，全世界也只有一家公司过去15年所有的项目都达到了，都是绿色建筑，都在中国。

　　全世界只有三个商场，是拿到这个标准认证的，也都在中国。当然，谁盖的，业主是谁，大家都知道，不用我说。所以我希望做房产的各位朋友，能够对社会做出盖有的贡献，不是浪费国家的资源，也不是让社会更不和谐。谢谢。

　　【提问】：想问一个商场的差异化的问题。我知道目前在上海包括北京都开始做一些艺术的主题，我希望听一下您的想法。

　　【回答】：这个差异化，老实说，我知道你们有一个环节专门谈这个。没有差异化，你是无法生存的。但是如何差异化？现在很多商场，就请了很多的设计师，为了追求差异化，设计的新颖得不得了，世界级的。这不是疯子就是傻子。

　　很多设计师我是不请的，因为他们设计的东西很差异化，但是不赚钱。芳草地，老板亲自带我跑了两个小时，看他们的商场。我问他，这个东西你赚钱吗？他说，没有。我说好吧。里面有25个游泳池，问题在中国体育馆里都没有这么多的游泳池。你问我的话，我说差异化是要有的，问题是差异化如何赚钱。在不同的差异化的可能性当中，有一些是最赚钱的，那我们康龙要搞的就是最赚钱的那一些，问题不是你付的多少建筑费，问题不是你买地的价格多少，问题是我花了那么多钱，能够回收多少。

　　你说，要是盖的便宜点，回报率不是更高吗？你太聪明了，聪明过头了，你不花那么多钱，你是收不到那么多的租金的。你不多付出，如何能够得到更大的回报。好多人说你盖的太贵了，我也知道，也尝试过便宜点，但是我不能为了便宜点，而降低租金的底线。所以差异化不做不行，如何做是关键。

　　【提问】：想问一下您武汉武广的项目建筑周期多长？是按照钻石级别来建造的吗？

　　【回答】：是，在硚口区那里。这个问题好回答。所有康龙的项目都是钻石的项目。这样说，所有康龙的项目，都是慢火，广东人喜欢熬汤，慢火出好汤，一般来说设计没有一年是不行的，当然那一年你也可以看看，做一些前期工作，然后盖的过程，最少三年，所以我能够在拿到地之后，今年2月拿地，我是希望能够在第四季节打桩。最保守的周期是四年。

　　【提问】：你刚才讲到了商业地产很多的问题，所以潘石屹现在提出很多转型的策略，你怎么看？如果要做好，地会给他什么样的忠告。第二，你对别人公司很多的项目提出很多的批评，置疑。但是你有没有听到过别人对你的项目的批评，比如说沈阳的你的项目，你的选址，还有人流不兴旺，我想作为一个投资方来讲，能不能回答一些外界的置疑。

　　【回答】：当然回答了，上市公司那么多的股东。开始这个问题不好答，因为他是我的朋友，前两天吃饭，他还当中说，我要学康龙。这个我怎么回答呢？不过那么多人在这里，我不答也不好。潘石屹两夫妇以往十几年来，十周年庆典的时候，公司成立我还出席了。早期就如中国任何的房地产商一样，他不出售不行，没有财政实力。他不这样做活不下去。

　　好多人批评他，其实我也买过他的房子，我的公司其中一个子公司，孙公司，买过他们的写字楼，水平怎么样我知道，不说就知道。但是不佩服潘石屹两件事，第一，他有原则。他就去北京，哪都不去。然后有了实力，再去第二个地方，别的地方也不去。这些方面我非常佩服。第二，就是他们的财政实力，上市之后，没有乱花钱，没有去跟别人一样，买了好多好多土地。所以他们现在的财政实力，我相信我的判断是对的，他们的财政实力是应着他们前十几年做的对的事，而让他们凝聚了相当的财政实力。没有财政实力，你是不可能不出售的，不可能作为那十个，刚才我说的不到十个商业房地产商之一。

　　所以，（名称）是非常有实力进入那十家企业的企业。因为这十五年他做的决定都是对的。你以为赚块钱，可潘石屹当时也没什么钱。他基本上每个大的决定都是对的，所以他才有今天，他才能够成为SOHO，没有人能像他一样，所以也只有他能说转型。那么沈阳那个项目，无可否认，我们有我们内部的错误，我现在就讲讲我错误的地方。第一，你说的对，那是三星级的地点，我们盖了一个四星级的酒店。盖了一半，我说不对，停工，把它从四星级提升到准五星级的。原因何在？因为我知道中国的事进步神速。

　　总有一天，三星都变四星，你怎么办？我宁愿在起步的时候多花点钱，所以我把我的预算完全都超支，所以这是第一个问题。第二，我把它的定位定错了。我们也犯了好多错，现在既然王要我出丑，那我就说呗。（世界名牌名）进来以后，我发现了，这个品牌谁不想要？但是他进来以后做不了生意。结果我跟他商量，我两年之后，盖成一个五星级的广场，中间的这个的是四星级，不然你们搬到五星级那里。他们很高兴的搬了，而且开了一个全国最大的店，在那里很成功。同样的，我在中间那个四星广场那里，我请他走。另外请了一个四星级的店，（品牌名），把他引进来，结果我收的租金比之前那个还多。而且两个都赚钱。老百姓能够得到一个在那个区域购物想买的东西，最后是一个四赢的结果。

　　还有一个事，差不多有两年的时光，在座的有没有沈阳来的，步行街前面那个要盖一个地下商场，就挖得一塌糊涂，政府有一点良心，知道我是开广场的，结果他在我开广场之前就铺起来了。还可以走一走，但是广场开了之后，又挖起来了。所以开张两年半之内，我的人流受了很大的影响。到现在我的人流才2万3，有一段停车场好一段时间车子都不能进。当然，这些事情不可避免，水来土掩，有问题就解决吧。我可能告诉你，我在这个项目里，是我康龙有史以来，开张以来，第一年回报率最低的一个。12年前我在上海开第一年回报率25%，现在我在上海是40%。所以我有这个把握，沈阳那个项目总有一天也能够拿到40%。所以这个东西，是没有财力的事不好做的事，但潘石屹的经验告诉我们，你没有实力，但是你每一步都走对的话，有一天你就会升天，有一天你也可以模仿我的模式。