随着“金猪宝宝”、“奥运宝宝”、“世博宝宝”逐渐到了入学期，这两年上海的学区房行情火爆。今年学区房的价格更是创下了历史新高，静安、徐汇个别楼盘单价甚至达到了8万元，堪比滨江豪宅。
然而，一个不能忽视的事实是，购买学区房并非100%保证孩子能就读名校，无论是政策层面，还是落户等操作层面都存在风险，都可能会造成“人财两空”的局面。有识之士呼吁，只有从根本上实现优质教育资源的公平配置，才能消除学区房价格畸高的市场基础。
高价学区房不愁嫁
始建于1989年的静安区海防村小区位于海防路上，和九年一贯制的名校“上海静安区教育学院附校”一墙之隔，是整个静安区最热的学区房小区。据房屋中介介绍，今年初，该小区曾有一间23平方米的亭子间，以240万元出售，均价突破10万元。“说到底就是一个亭子间，但人家房东挂牌时就说了一句话，‘我是学区房，对口静教院’,这套房子挂出来不到一周就卖掉了”。
近日，苏先生因为置换需求要卖掉该小区内一套位于三楼的单元，39平方米的报价是300万元，单价7.69万元，几乎和徐汇滨江的豪宅相同。苏先生心态笃悠悠。“有学校在，不愁价格也不愁没人买。”根据周边中介公司提供的数据，三年前海防村的单价还只有4.5万元左右，而现在成交均价达到了6.8万元至7.5万元，涨幅接近67%，年涨幅超过20%。
据记者了解，目前上海学区房最高价主要在徐汇和静安两区，除了“静教院附校”外，像徐汇的汇师小学、上海小学对口的学区房最高也涨至8万元。
走访中，记者发现，无论是在静安、徐汇，还是虹口、闸北，但凡提及学区房，每家房产中介的置业顾问都能说得头头是道。在这个二手房成交量低迷的市场上，学区房成了拉升业绩的中流砥柱。“学区房几乎每月挂牌价都在上涨”；“同一个小区的房子，从3月份到现在涨了十几万”；“哪怕是四五十年的老房子，一年的涨幅也要超过50%”……在房源供不应求的情况下，一些名校附近的房产中介门店光靠学区房业务，每月也能赚个盆满钵满。
沪上一家地产公司的成交数据显示，仅8月前20天二手房的成交量就比7月同期上涨愈4成，其中类似学区房这样的优质房源占到了很大比例。
挂靠户口兼带投资
学区房价的持续上涨，也催生市场出现了“抱着孩子买学区房”的怪现象。上海中原地产研究咨询部分析师卢文曦告诉记者：“现在上海许多名校入学的基本条件都要入户籍满三年，因此加剧了恐慌性购买的人群，许多家长在小孩两三岁的时候就开始入手学区房。”
在建筑设计院工作的陆先生告诉记者，自从有了孩子，他就开始关注周边区内哪里有幼儿园，哪个小学是重点。“现在已经不是光有户口就能入学的年代了，入户的年限，房产证上的名字，甚至是否是‘人户分离’,里面是很有讲究的。”陆先生表示，今年一定要买房子了，难保到我们小孩入学那会儿，学校会不会要求入户4年以上。
21世纪不动产上海锐丰瞿溪路分行经理丁政告诉记者：“学区房的需求久盛不衰，孩子能进名校的同时还能抗跌保值，买家当然趋之若鹜。”
据了解，目前市场上购买学区房的家长一般分为两种：一种是把原来居住的房子出售之后，置换成目标学校的学区房。这类家长的购房实力相对有限，对于住房条件也不那么苛求；另一种是兼顾投资。这类购房者具有一定的资金实力。他们购买学区房后，只是迁入户口，不入住，把房子另行出租。
“现在还有一些中介专门炒学区房，一套房子最快一年倒手一次，价格最少涨20%以上。”做中介的黄先生介绍说，一套对口上海小学的房源，已经被其同事跟了6年，“基本上买的人都是为了小孩读书的，一套41平方米的房子转手了3次，从最早的120万元涨到了现在的190万元，中介在里面每次都赚了不少。”
政策变数带来风险
信义房屋分析师邱丹介绍，近期该公司调查了黄浦、徐汇两区2012年和2013年公办小学对应居委小区情况，结果发现不少学校对口的居委小区都发生变化，以徐汇第一中心小学为例，2013年与2012年相比，对口居委小区少了复襄、淮中(部分)、新乐、陕新、淮海、延庆等。以上师大一附小为例，2013年与2012年相比，对口居委小区少了紫鹃园、紫薇园。
资深房产分析师陆骑麟告诉记者：“由于上海的优质教育资源分布不均衡，导致部分教育质量较高的区域或学校往往面临着很大的入学压力。有些区域为了缓解入学压力，平衡各学校的生源，调整小区对口学校的情况颇为常见，因此在购买学区房时，仍需慎重考虑。”
不少教育专家也表示，“学区房之所以价格高主要就是因为教育资源的分配，如果有一天教育部门出台新政策要将现有的教育资源打破重新分配，或者打破学区，让名校的老师到各个学校轮岗，那学区房的价格肯定会跌下来”。
近期，有关方面针对“是否购买学区房”进行调查，八成受访者认为学区房价格纯属市场操作，然而当话题转向自身时，近五成家长表示会考虑购买学区房。而在子女顺利入学后，逾六成受访者称学区房不会用于自住。
面对这一系列调查数据，地产业内人士也表示，从目前市场情况来看，学区房房价已有透支迹象。调查结果可以看到，购买学区房实现入学目标后，多用于出让或出租。如果只为出租，首先要考虑租金与房价的租售比，这之间的落差显然会比较大。
上海民建经济委员会副主任邢元志表示，希望学区的划分能更加明晰，学区半径能尽量扩大，这样家长的选择面也会更宽一些，“学区房”才会不那么紧俏。而只有从根本上实现优质教育资源在各个小学的公平配置，才能消除学区房价格畸高的市场基础。(记者刘建)